尹中立(社科院金融專家)

　　有關“地王”的分析已經很多，但很少從土地供應的角度分析，筆者認為，土地供應的減少是出現“地王”的重要原因。

　　最新公布的數據表明，今年前三季度，與房地產有關的大多數數據都大幅度上升，如：房地產投資增長17.7%，施工面積增長15.4%，銷售面積和銷售金額分別增長44.8%和73.4%，但有一項指標是大幅度下降的，土地購置面積同比增長為-22.1%。

　　在房地產市場一片繁榮的背后，為何土地出讓出現了大幅度減少？是土地的需求不足嗎？當然不是，2009年出現了很多“地王”，說明開發商對土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面積卻出現了大幅度減少的唯一解釋，就是地方政府減少了土地供應，某些地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　2009年，地方政府主動減少土地供應的原因主要有兩點原因：其一是2008年底的房地產在建工程數量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷售速度 (年銷售6億平方米)需要4年時間才能消化在建房地產工程。因此，在年初制定今年的土地供應計劃時傾向于減少土地供應；其二是人民銀行實施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規模不再受控制的情況下，商業銀行將信貸的重點放在政府的基礎設施建設領域，信貸的直接對象是名目眾多的政府融資平臺。椐有關部門的統計，在2009年上半年的7萬多億元新增貸款中，通過政府融資平臺發放的貸款有近5萬億元。地方政府通過出讓土地來獲取資金的壓力大大減輕。

　　需要注意的是，2009年8月份之后，地方政府從商業銀行的融資便利將結束。因為今年8月份之后，金融監管機構開始擔心地方政府融資平臺的金融風險，收緊了商業銀行對地方政府融資平臺的融資。從今年前9個月的信貸運行情況看，地方政府的融資平臺是信貸需求的主要渠道，這類融資平臺多是地方政府發起設立，通過劃撥土地、股權、規費等資產，包裝出一個資產和現金流均可達融資標準的公司，并用政府信用給予隱性擔保。根據統計，在前9個月的8萬多億信貸中，有近5萬億貸給了地方政府的各類融資平臺，有些城市有數十個融資平臺，花樣很多。而新增的5萬億負債，已經遠遠超過了地方政府一年的財政收入總和，其風險是不言而喻的。

　　9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長出面講話，提示地方政府融資平臺的金融風險。其中，人民銀行副行長蘇寧在重申人民銀行將繼續執行適度寬松的貨幣政策的同時，強調了目前信貸集中在政府的融資平臺的風險不可忽視。這表明金融監管機構開始控制地方政府的融資平臺貸款，地方政府為了繼續擴大投資，只有依靠“土地財政”，因此，土地供應在2009年8月份之后應該是大幅度增加。

　　只要土地供應大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地價格上漲的勢頭應該會減緩了，“地王”將難以持續產生。