住建部公開否定了“二次房改”的傳聞，成為國慶節(jié)后房地產(chǎn)市場新的熱點新聞。這也難怪，“地王”的頻頻出現(xiàn)和房價的節(jié)節(jié)高升，使得消費者的幻想從房價下降轉(zhuǎn)移到制度改革了。

　　地王頻出的原因，媒體已經(jīng)有很多分析，大部分集中在天量信貸的去向問題。實際上，還有一個原因不可忽視，就是土地供應(yīng)的減少。最新公布的數(shù)據(jù)表明，今年前三季度，與房地產(chǎn)有關(guān)的大多項數(shù)據(jù)都大幅度上升，如：房地產(chǎn)投資增長17.7%，施工面積增長15.4%，銷售面積和銷售金額分別增長44.8%和73.4%，但有一項指標(biāo)是大幅度下降的，土地購置面積同比增長為-22.1%。

　　在房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后，為何土地出讓出現(xiàn)了大幅度減少？是土地的需求不足嗎？當(dāng)然不是，2009年出現(xiàn)了很多“地王”，說明開發(fā)商對土地的需求十分旺盛。那么，在土地需求旺盛的背景下，土地成交面積卻出現(xiàn)了大幅度減少的唯一解釋就是地方政府減少了土地供應(yīng)，地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　地方政府主動減少土地供應(yīng)的動力有兩點：

　　其一是2008年年底的房地產(chǎn)在建工程數(shù)量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷售速度(年銷售6億平方米)需要4年時間才能消化在建房地產(chǎn)工程。因此，在年初制定今年的土地供應(yīng)計劃時傾向于減少土地供應(yīng)。

　　其二是人民銀行實施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規(guī)模不再受控制的情況下，商業(yè)銀行將信貸的重點放在政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，信貸的直接對象是名目眾多的政府融資平臺，椐有關(guān)部門的統(tǒng)計，在2009年上半年的7萬多億元新增貸款中，通過政府融資平臺發(fā)放的貸款有近5萬億元。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過出讓土地來獲取資金的壓力大大減輕。

　　需要注意的新動向是，2009年8月份之后，地方政府從商業(yè)銀行的融資便利將結(jié)束，必須通過增加出賣土地的方式獲得繼續(xù)建設(shè)的投資。因為今年8月份之后金融監(jiān)管機構(gòu)開始擔(dān)心地方政府融資平臺的金融風(fēng)險，收緊了商業(yè)銀行對地方政府融資平臺的融資。

　　9月20日前后，先后有兩位人民銀行副行長出面講話，提示地方政府融資平臺的金融風(fēng)險。9月18日人民銀行副行長蘇寧的講話，他在重申人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策的同時，強調(diào)了目前信貸集中在政府的融資平臺風(fēng)險不可忽視；9月21日中國人民銀行副行長劉士余在參加中債信用增進投資股份有限公司成立儀式上的講話，他認為：“今年地方融資平臺在全國有了加速發(fā)展，對許多地區(qū)的地方財政償付能力構(gòu)成了威懾，很可能會造成財政問題和金融問題。”這些講話表明，金融監(jiān)管機構(gòu)開始控制地方政府的融資平臺貸款，地方政府為了繼續(xù)擴大投資，必須增加賣地的力度。因此土地供應(yīng)在2009年8月份之后應(yīng)該大幅度增加。

　　只要土地供應(yīng)大幅度增加，即便土地需求依然旺盛，土地價格上漲的勢頭應(yīng)該會減緩了。“地王”將難以持續(xù)產(chǎn)生。

　　□尹中立(中國社科院金融所金融市場研究室副主任)