多年樓價價位明顯低于京、滬的廣州，近期竟然隱隱有趕超之勢。

　　國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日公布的9月份全國70個大中城市房屋銷售價格中，廣州新建住房價格同比漲幅位居第一，遠(yuǎn)高于京、滬、深。與此呼應(yīng)，在廣州市國土房管局公布的9月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)中，廣州一手住宅的成交面積達(dá)到近三年的第三高：90.94萬平方米。

　　在全國樓市成交量因價格飆升而出現(xiàn)“大退潮”的時候，廣州水位依然很高：近四個月廣州樓價均達(dá)到或超越“9字頭”，成交量卻從沒低過80萬平方米。而這四個月的成交總和，也超越了歷史紀(jì)錄。當(dāng)京、滬、深市民正準(zhǔn)備看開發(fā)商潮退“裸泳”時，廣州開發(fā)商依然在“深海”里優(yōu)哉游哉地“暢游”。更需要指出的是，當(dāng)一個商品價格持續(xù)處于一個水平線而成交又持續(xù)處于高位時，說明該商品市場正在構(gòu)筑、形成新的心理價位。廣州樓市近期的表現(xiàn)，同樣說明市場正在構(gòu)筑、形成新的心理價位：“9字頭”。

　　綜觀廣州樓市歷史，在今年6月份前，樓價為“9字頭”或以上而成交量達(dá)到70萬平方米這一市場公認(rèn)的月均正常水平的月份，只出現(xiàn)過一次，當(dāng)樓價在9000元/平方米上下波動時，成交量就會大幅震蕩。這充分說明，“9字頭”心理價位的形成在廣州尚屬首次。

　　廣州樓市在這一時期構(gòu)筑新的心理價位，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、有市民收入水平因素、有政策環(huán)境因素，但歸根究底，還是由供求這一最基本的市場因素所決定。今年前三個季度，廣州一手住宅吸納率(成交量和預(yù)售量之比)達(dá)到了1.49的歷史最高位，遠(yuǎn)超近八年最高的1.38，而今年6-9月，吸納率更達(dá)到超乎尋常的2.08，供不應(yīng)求達(dá)到了無以復(fù)加的程度，在少樓買甚至無樓買的情況下，買家只能接受步步走高的樓價。

　　深入分析發(fā)現(xiàn)，今年一手住宅供不應(yīng)求狀況和成交旺盛有關(guān)，畢竟今年成交量有望達(dá)到2006年的水平，但更重要的原因是供應(yīng)的嚴(yán)重不足。這一方面有歷史原因。2004年之后，當(dāng)年曾提供天量供應(yīng)的華南板塊開始逐年遞減，而到了近一兩年，華南板塊的供應(yīng)幾近枯竭，番禺供應(yīng)量也在降低，直接導(dǎo)致廣州一手住宅供應(yīng)近五年有四年在700萬平方米以下，而今年這種情況更加突出。另一方面，和特殊時期有關(guān)。去年市場低迷，導(dǎo)致開發(fā)商大面積縮減開工量，至今年6月，開工量劇減的后果明顯體現(xiàn)，市場供應(yīng)持續(xù)低迷，以致陷入少樓賣甚至無樓賣的境地。

　　而從這也可以看出，要打破這一正在構(gòu)建、形成的心理價位，可通過政策調(diào)控抑制消費(fèi)需求、降低成交量以平衡供求關(guān)系來達(dá)到；還可以通過增加土地供應(yīng)、逼出閑置用地、嚴(yán)格監(jiān)管出讓土地的開發(fā)進(jìn)度，增加市場供應(yīng)，緩和供求關(guān)系來達(dá)到。出于大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考慮，政府近期未必會抑制需求來平衡供求，但難保不會增加供應(yīng)來平衡供求。廣州樓市的下一個心理價位，不一定就是直線上升萬元大關(guān)，這是當(dāng)下準(zhǔn)購房者必須謹(jǐn)記的。 （本報評論員）