當前房價的問題似乎剪不斷理還亂，它既關系民生安居又涉及資產的保值增值，同時在很大程度影響著政府決策和社會經濟發展。總之，牽動多方神經，可算是國內最敏感的問題之一。近年來，房價的大起大落幾乎無人能夠準確預測，好像在一夜間讓人們對階段性走勢失去了判斷力。

　　房價的大幅震蕩讓人迷惘，但在對其判斷預測方面并非無所作為。基于宏觀背景和行業運行的深入分析，是可以找到影響房價走勢的本質因素和動因的。

　　通過對1998年以來國內房地產市場的觀察和統計數據的分析，可以看到十年來房價走勢的一個極為顯著的特征：就全國而言，2004年以前房價(商品住宅價格)基本穩定地保持每年4%～5%左右的漲幅，但是從2004年起房價出現大幅上升，2007年房價較2003年漲幅超過六成。以深圳為例，2000～2004年房價維持5000～6000元／平方米，每年保持5%左右的漲幅，但是2005～2007年三年間，房價上漲超過1.2倍。

　　是什么原因導致2004年以來房價大漲和近兩年的震蕩呢？經過筆者深入探究后發現：2004～2005年以來，以人民幣升值預期和確定為標志，導致資產價格抬升，在國內外炒家的推動下，國內掀起前所未有的投資熱潮，房地產從此成為繼股市后最主要的投資工具。后來的事實也證明，相對股市而言，房地產是更好的投資選擇。由此，房地產發生功能性裂變，由以單一使用為主轉變為使用和投資并舉，用家和炒家共同作用于市場，使得房價近些年來出現大幅波動。

　　因此在2008年，在政策面和宏觀經濟發生逆轉后，炒家帶動部分用家離場觀望，深圳房地產市場成交量大幅萎縮，房價在盤整后明顯下跌。但是在2009年，由于優惠政策直接推動，前五個月深圳房地產市場成交大幅放量，房價平緩上升，6月份起投資行為強勁干預，房價大漲。

　　對深圳未來房價走勢的影響，投資行為依然是主導。投資行為最關注兩個方面，即投資成本和未來預期，而投資成本的高低和未來預期的好壞，相互交織共同博弈。

　　短期看，至年底影響投資行為的兩方面因素很難發生顯著的變化，深圳房價會慣性上沖，再創新高，但是成交量會明顯下滑。長遠來說，在房價大漲的前提下，執行到2009年底的房地產相關優惠政策收回的可能性極大，這一點將導致投資成本明顯上升，影響投資行為，引發房價調整。

　　然而未來宏觀經濟持續走好的預期將持續正面，實際上深圳房價出現大幅調整的幾率不大，一個高房價的時代已無可回避。