今年國慶長假，除了首日看京城“大閱兵”，其后到秋交會現場看房購房的人流量較少。從成交量看，成交金額13億多，成交面積68000多平方米；而9月的最后一周，成交金額近18億元，成交面積7萬平方米。顯然，9月份的成交主要依靠豪宅市場的旺銷拉動；到10月份，豪宅成交量大幅減少，主要靠南山太古城、漢京山以及關外均價1萬／平方米左右的樓盤成交帶動，成交面積和金額明顯減少。

　　不管承認與否，樓市不可能單純靠豪宅主打，由于供應結構倒掛，1.5萬元／平方米以下的新盤過少，9月、10月成交套數僅4000套／月，與前幾年的淡市相當，“金九銀十”預期基本落空。

　　相對一手房市場，二手房市場成交呈現波段式上漲放量狀況。無論是“剛需”還是“改善性”置業，似乎都放棄了對新房市場的關注。的確，2007年高度投機下，新房和二手房價差也不過1.5：1，現在這個價差拉大到了2：1，在回報率過低的情況下，投機客已經不再關注深圳樓市，而將注意力轉到了股票和黃金等投資市場。

　　今日樓市之冷，是對前幾個月放量和漲價過度的正常反應。由于供應萎縮加上開發商資金面寬松，樓市風險在于定價上提前透支區域和經濟發展的利好，抑制了購買力的釋放。建議消費者在可選擇余地很窄的格局下，與其超越自己的購買力去負債，還不如把錢花在其它地方，如買車購物，閑錢炒股等，靜待樓市降溫。

　　觀望理由一：銀行不是慈善家。由于資本金的限制，許多商業銀行年度放貸目標已經超額完成，加上房產價格已經到了歷史新高，銀行繼續擴大信貸規模的風險加大。根據國內經濟的恢復程度，市場資金面正從過度寬松到適度寬松，再到正常，直至收緊，觀察明年初的新增貸款幅度即可看出端倪。

　　觀望理由二：國家不會反復拯救一個泡沫重重的市場。由于房地產市場已經明顯轉暖，各地“地王”頻出，開工率也明顯回升。因此政策有望恢復常態，對房地產投資采取既不打壓也不鼓勵的態度。如去年底開始執行的購房優惠政策，明年不再續延的概率很大。

　　觀望理由三：房價的調整是有條件的，那就是成交量的持續低迷。如果市場回歸理性，開發商就不可能坐地起價，盲目透支未來。深圳新房供應量的第二個高峰期將在今年第四季度到來，屆時，新房可選擇空間將更大。

　　當然，不排除“高房價”在深圳的確會存在相當長一段時間的可能，它存在的前提是供應結構的失衡，以及經濟房供應體系的缺位。但除非深圳的購買力很快達到或接近香港的水平，目前的高房價現象只能給市場帶來新一輪成交萎縮。

　　歸根到底，有關部門應抓緊落實政策性住房體制的建立健全，這要比多拿出幾塊地以制造“地王”現象，對普通市民的益處更大。

   （眾廈地產總經理助理 林曉華）