成交量持續(xù)走低 樓市供需矛盾顯現(xiàn)

　　隨著十一長假的到來,傳統(tǒng)的樓市銷售旺季已開始接近尾聲。連續(xù)三個月全國一線城市房地產(chǎn)成交量的持續(xù)走低更是讓人們對樓市“金九銀十”的說法產(chǎn)生了疑問。在房價(jià)不斷走高的情況下,市場觀望情緒加重;同時,隨著去庫存化接近尾聲,市場的供需矛盾也逐漸開始顯露。雖然9月份公布的國房景氣指數(shù)10個月來首次突破了100點(diǎn)大關(guān),但市場由熱轉(zhuǎn)冷的種種跡象還是讓人們對后期樓市的走向有所擔(dān)心。

　　秋涼正步步逼近樓市

　　“如天氣一樣,樓市經(jīng)歷了春暖、夏熱后,秋涼正步步逼近,這種癥候在一線城市尤為突出。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時表示。7月,北京、上海、深圳、廣州四地商品住宅成交量首次出現(xiàn)集體下滑;8月繼續(xù)向下,深圳新建商品住宅成交量環(huán)比減少29.73%,二手住宅成交面積也環(huán)比下降26.38%;上海情況較深圳稍好,但7、8兩個月商品住宅下滑幅度依舊超過了10%。北京9月上半月商品房成交7026套,與上月同期相比減少了283套,跌幅為4.35%。實(shí)際上,全國也出現(xiàn)類似情況。種種跡象表明,寄希望于9月樓市成交量再次創(chuàng)造4到6月份時的輝煌已無太大可能。“隨著十一長假的到來,受此影響10月的成交量很可能還會繼續(xù)下降。”

　　市場供需矛盾顯現(xiàn)

　　早在8月底,業(yè)內(nèi)對于“金九銀十”的爭論就已經(jīng)不絕于耳。一種觀點(diǎn)認(rèn)為二季度火爆的樓市已經(jīng)透支了今年的需求,再加上不斷上漲的房價(jià),成交量下降已成趨勢;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,雖然9、10月間市場成交量很難恢復(fù)年中的勢頭,但與去年同期相比仍將會有大幅的提高,并不需要過分的悲觀。

　　其實(shí),所謂“金九銀十”的傳統(tǒng)在近幾年已經(jīng)表現(xiàn)得不太明顯。2005年到2007年的9、10月份都沒有出現(xiàn)過明顯的成交高峰,2008年9、10月份的成交量更是在樓市整體不景氣的情況下跌入低谷。今年“金九銀十”之所以再次為人關(guān)注與年內(nèi)樓市大開大闔的走勢不無關(guān)系。

　　楊紅旭指出,進(jìn)入三季度以來,重點(diǎn)城市成交量出現(xiàn)下滑,既有傳統(tǒng)淡季的因素,也和供應(yīng)緊張、部分開發(fā)商捂盤有關(guān),但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化。剛性需求者的購房預(yù)算追不上房價(jià)上漲的速度,致使出現(xiàn)萎縮;投資投機(jī)需求依然旺盛,但在二套房貸政策嚴(yán)格后,貸款的首付門檻與利率成本明顯提高,部分投機(jī)者有所觀望。”

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),1-8月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元,同比增長14.7%,增幅比1-7月提高3.1個百分點(diǎn),比去年同期回落14.4個百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資14848億元,同比增長10.9%,比1-7月提高2.7個百分點(diǎn),比去年同期回落20.8個百分點(diǎn)。

　　政策預(yù)期決定來年樓市

　　“現(xiàn)在最應(yīng)該關(guān)心的是11月之后的走勢。”對于后市專家表示,由于今年政府出臺的一系列刺激房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策大多將在年底到期,包括房貸優(yōu)惠、減免交易稅等政策的延續(xù)性肯定將成為市場最為關(guān)心的問題。

　　專家認(rèn)為,如果明年國家的房地產(chǎn)政策發(fā)生變化,那么購房者很有可能會在年內(nèi)優(yōu)惠政策的最后“有效期”之內(nèi)集中入市,從而抬高年底房地產(chǎn)市場的成交量,而新一年的成交量則有可能隨著優(yōu)惠政策的到期而逐漸走低;如果優(yōu)惠政策明年繼續(xù)執(zhí)行,在貨幣政策不發(fā)生變化的前提下,房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定上升的趨勢。“現(xiàn)在大量資金進(jìn)入樓市,如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),也不排除資金大量流出,從而出現(xiàn)集中拋盤的情況,進(jìn)而導(dǎo)致明年樓市的量價(jià)齊跌。” 據(jù)新華社電