經(jīng)過(guò)一輪暴漲，樓市再次站到了十字路口。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，在8月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有8個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升，不到城市數(shù)量的三分之一，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。北京、上海、杭州等一線城市出現(xiàn)成交量集體下滑。

　　近日，針對(duì)今年上半年以來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)猛漲之勢(shì)，各部門密集出手。銀監(jiān)會(huì)再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，北京、上海、成都、南京等城市的二套房貸相繼收緊。與此同時(shí)，從中央到地方，以打擊囤地等行為為重點(diǎn)的新一輪土地調(diào)控，也如期而至。

　　種種跡象不禁讓人猜測(cè)，在近半年的瘋狂拉升之后，樓市拐點(diǎn)是否正在形成？

　　一輪暴漲過(guò)后，樓市進(jìn)入敏感時(shí)期

　　拐點(diǎn)年內(nèi)難形成

　　量跌價(jià)格卻依然堅(jiān)挺

　　持續(xù)近半年的超速回暖，樓市終于踩了一腳剎車。數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州、深圳等地最近兩個(gè)月成交面積開(kāi)始同比下降，多個(gè)城市環(huán)比甚至出現(xiàn)大幅下滑，終結(jié)了此前數(shù)月的回暖態(tài)勢(shì)，大多數(shù)城市的樓市成交也已進(jìn)入觀望期，但成交價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

　　8月上半月，上海樓市單價(jià)1萬(wàn)元以下的新建商品住宅成交量只有31.97萬(wàn)平方米，1萬(wàn)~2萬(wàn)元的商品住宅成交量為36.36萬(wàn)平方米。而7月同期，以上兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為44.53萬(wàn)平方米和47.68萬(wàn)平方米。

　　而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道后，8月份繼續(xù)下滑。

　　成都世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月10日~16日，成都主城區(qū)的商品房成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)大幅下滑，分別減少1044套、99497.55平方米，環(huán)比降幅分別為37.31%和40.62%。

　　8月份上海二手房市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)成交乏力。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，與7月份同期相比，上海全市二手房成交量下跌了13.6%。

　　而在杭州，商品房的成交量從7月開(kāi)始連續(xù)兩個(gè)月下跌，7月份下滑38%，8月份下滑29%。漢嘉地產(chǎn)總經(jīng)理梅杰表示，從目前的情況看，價(jià)格上漲太多，購(gòu)買力跟不上，導(dǎo)致成交量必然要下來(lái)。應(yīng)該說(shuō)成交量的拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨了，而且下半年這個(gè)量的拐點(diǎn)是毋庸置疑的，因?yàn)榍捌谕钢�太多，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又比較高。但他同時(shí)也認(rèn)為，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)未必會(huì)來(lái)臨。

　　“目前開(kāi)發(fā)商的資金大多比較充裕，即使房子一下子賣不掉，也不可能馬上打折，總要扛不下去了再說(shuō)。按照目前情況看，支撐6個(gè)月是沒(méi)問(wèn)題的，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)在年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。”

　　而這一看法也得到了許多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。大部分的觀點(diǎn)認(rèn)為年底之前房?jī)r(jià)拐點(diǎn)不會(huì)來(lái)臨，但明年就比較難說(shuō)了。

　　某開(kāi)發(fā)商表示，目前正在爭(zhēng)取工程進(jìn)度，老板要求10月份必須開(kāi)盤。而像這樣趕緊推盤的樓盤并不少，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“下半年行情將持續(xù)穩(wěn)定，要抓緊機(jī)遇推出房源”。

　　樓盤賣得比新推的多

　　根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)7月份新增供應(yīng)量為3018套，成交5369套；8月份新增供應(yīng)量2768套，成交3818套。雖然成交量逐月下跌，但均超過(guò)當(dāng)月新增房源，也就是說(shuō)，杭州樓市這段時(shí)間內(nèi)依舊呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”狀況，“吃老本”現(xiàn)象非常明顯。

　　采訪過(guò)程中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，雖然7、8月份成交量不及5、6月份，但那是因?yàn)?、6月份的爆發(fā)性行情太不正常了，可比性不強(qiáng)。此外，在7、8月份這樣的傳統(tǒng)淡季，新推樓盤不多的情況下，還有這樣的成績(jī)，應(yīng)該可以用“出色”來(lái)形容。特別是原本就是“明星樓盤”的一些項(xiàng)目，比如和美家搖號(hào)搶房、東方郡推出的375多套房源被一搶而空、風(fēng)雅樂(lè)府開(kāi)盤預(yù)定超過(guò)95%等等。而許多人認(rèn)為，真正看成交量，還要看9、10月份。

　　事實(shí)上，杭州樓市已經(jīng)在8月底9月初出現(xiàn)過(guò)一輪推盤高峰。8月的最后一個(gè)周末，杭州有11個(gè)樓盤開(kāi)盤，共推出1100余套房源，周末預(yù)定900余套，整體預(yù)定率超過(guò)80%。其中，和家園推出的100多套90平方米戶型在3小時(shí)內(nèi)銷售一空，西溪里170多套房源全部售罄，江南文苑預(yù)定146套，觀瀾時(shí)代預(yù)定40多套，保利東灣預(yù)定也超過(guò)90%，這在業(yè)界被稱作是樓市“金九銀十”行情的一次預(yù)演。

　　開(kāi)發(fā)商手頭房源的確少

　　雖然成交量有所下滑，但杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)下新高。8月杭州主城區(qū)成交均價(jià)15243元/平方米，環(huán)比上月仍穩(wěn)中有升。城郊的房?jī)r(jià)已逐步向每平方米萬(wàn)元大關(guān)靠攏，如城北華豐板塊、下沙板塊等，而次中心的樓盤已開(kāi)始突破20000元/平方米，如東方紅街。一些新開(kāi)樓盤，與相應(yīng)樓盤最近一次開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)相比，普漲2000元/平方米并不少見(jiàn)。

　　一位新近頻繁開(kāi)盤的開(kāi)發(fā)商坦言，跟之前一開(kāi)盤就售罄的盛況比起來(lái)，新近的開(kāi)盤預(yù)定率已經(jīng)有所下滑，這除了跟一些政策層面的原因有關(guān)外，很大程度上還是由于房?jī)r(jià)到了一定的高位，一些普通老百姓已經(jīng)有些接受不了這樣的高房?jī)r(jià)。

　　那么，房?jī)r(jià)會(huì)否就此下滑？這位開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決表示，不會(huì)。他說(shuō)，下半年的信貸政策比上半年肯定會(huì)緊，因?yàn)楹芏嚆y行已經(jīng)完成全年信貸任務(wù)，所以下半年，買房者的錢袋子會(huì)比較緊張。但開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)大半年的快速回籠資金之后，資金充裕，手上存貨不多，所以價(jià)格放水的可能性不大。房?jī)r(jià)會(huì)在今年下半年僵持一段時(shí)間。等到明年上半年銀行信貸重新放開(kāi)，市場(chǎng)又會(huì)活躍起來(lái)。

　　“就拿我們的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只剩下兩幢房子，但我們離交房還有兩年多，急什么呢？”他說(shuō)。

　　投資型物業(yè)仍舊受寵

　　在房源類型中，度假產(chǎn)品和投資型物業(yè)的表現(xiàn)，是比較能反映樓市的整體發(fā)展情況的。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，度假產(chǎn)品在房地產(chǎn)產(chǎn)品里面是第一個(gè)萎縮、最后復(fù)蘇的。記者在采訪過(guò)程中了解到，綠城千島湖度假別墅在8月份，曾經(jīng)推出了3號(hào)樓100多套房源，銷售均價(jià)25800元/平方米，銷售率已高達(dá)95%。綠城另一度假項(xiàng)目千島湖玫瑰園，8月推出80多套房源，當(dāng)天就預(yù)定60多套，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這類物業(yè)還是比較青睞的。

　　而根據(jù)雙贏機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資性明顯的酒店式公寓仍有突出表現(xiàn)，如在8月份，錢江國(guó)際、通潤(rùn)銀座和尚筑金座表現(xiàn)均較搶眼，分別成交73套、55套和41套，成交均價(jià)分別為13732元/平方米、6527元/平方米和19646元/平方米。此外，位于申花板塊的德泰御峰大廈以火爆銷售形勢(shì)宣布售罄，反映出投資客仍較踴躍進(jìn)場(chǎng)。在對(duì)購(gòu)買力要求比較高的高端物業(yè)市場(chǎng)，“變臉”跡象也不是很明顯。比如在低密度住宅比較集中的城西板塊，8月香墅、三墩的金地自在城、中海金溪園等均有不俗的表現(xiàn)，分別成交85套、48套和48套，均價(jià)都在23000元/平方米以上。值得一提的是，該區(qū)位于黃龍板塊的世貿(mào)麗晶城寫(xiě)字樓本月成交量突然爆發(fā)，共成交44套，均價(jià)為20466元/平方米。而轉(zhuǎn)塘板塊的沐橋公寓也成交了60多套，均價(jià)則達(dá)到近20000元/平方米。 □本報(bào)記者 吳彩萍 余麗