2008年各方救市的聲音消逝并不久，2009年年初房地產(chǎn)行業(yè)就站在了振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口浪尖上獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。而最近幾個(gè)月，房?jī)r(jià)高企，成交量出現(xiàn)下滑，業(yè)內(nèi)開(kāi)始憂慮后市，從2007年開(kāi)始，深圳樓市上竄下跳。縱觀目前市場(chǎng)，總體來(lái)看，筆者認(rèn)為短期內(nèi)成交量維持低谷，房?jī)r(jià)小幅波動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳房市穩(wěn)中有升。

　　2003-2006年深圳的一手房加二手房的成交量分別為1381萬(wàn)、1490萬(wàn)、1497萬(wàn)、1443萬(wàn)平方米，可以看出，在正常的情況下，深圳的一手房加二手房的成交量維持在1300萬(wàn)至1500萬(wàn)平方米，每一年都比較平均。但今年1-8月，深圳一手房加二手房的成交量高達(dá)1315萬(wàn)平方米，如果按此消化速度，深圳全年成交量將近2000萬(wàn)平方米，目前市場(chǎng)難以支撐，未來(lái)幾個(gè)月成交量維持在較低水平可以理解。同時(shí)，房?jī)r(jià)在高位的時(shí)候，肯定會(huì)排除一些購(gòu)買(mǎi)力，這對(duì)成交量同樣有影響。

　　成交量萎縮并不會(huì)很快帶來(lái)房?jī)r(jià)的回落，最主要是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)政策仍比較寬松。進(jìn)入7月份以來(lái)，針對(duì)樓市的調(diào)控政策逐漸增多，7-8月，先后有國(guó)家八部委針對(duì)房市表態(tài)，銀監(jiān)會(huì)要求收緊二套房貸款政策，國(guó)家發(fā)改委表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管，央行要求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，首次提出對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”，國(guó)稅總局加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)管等，但是與2007年密集出臺(tái)政策不同的是，各部委的表態(tài)僅對(duì)樓市信心具有影響作用，并未有可執(zhí)行性的具體措施出臺(tái)，就唯一有可操作性的“二套房”貸款文件來(lái)看，也并未從根本上收緊“二套房”貸款，目前銀行仍在靠?jī)?yōu)惠搶客戶，大多數(shù)客戶仍可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，這有助于成交量穩(wěn)定。此外，寬松貨幣政策之下，開(kāi)發(fā)商融資難度小，并不急于出貨套現(xiàn)。

　　2007、2008年一些區(qū)域供應(yīng)量增加曾導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)大幅調(diào)整，2009年9-12月深圳預(yù)計(jì)推出的住宅量達(dá)300萬(wàn)平方米，但這僅是根據(jù)正常推盤(pán)速度而估計(jì)，如果考慮到開(kāi)發(fā)商本身的因素，可能供應(yīng)量并不能達(dá)到如此規(guī)模。首先，由于2009年上半年的樓市回暖，開(kāi)發(fā)商的資金已回收充裕，并不急于將手中的房子套現(xiàn)；其次，上半年寬松的貨幣政策以及股市的繁榮，也使開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備了足額的資金，短期并不擔(dān)心資金鏈的問(wèn)題，完全可以按照其利益最大化的計(jì)劃控制推盤(pán)節(jié)奏，從而有可能造成下半年市場(chǎng)的高價(jià)低量。因此，因供應(yīng)量增加而導(dǎo)致大幅降價(jià)行為的現(xiàn)象近期尚難出現(xiàn)。

　　當(dāng)然，未來(lái)樓盤(pán)的銷(xiāo)量和價(jià)格仍會(huì)因盤(pán)而異，資源條件、地理環(huán)境質(zhì)素比較差的樓盤(pán)可能要承受較大壓力，不排除它們調(diào)整價(jià)格的可能。豪宅的壓力并不大，從產(chǎn)品的角度來(lái)看，豪宅往往享有山海資源，或享有周邊良好的配套設(shè)施，具有較小的替代性，因其量少而獲得客戶追捧。從客戶群的角度來(lái)分析，購(gòu)買(mǎi)豪宅的客戶往往實(shí)力雄厚，并不看重房?jī)r(jià)升跌，而是將豪宅當(dāng)作收藏品。所以，不管外圍市場(chǎng)發(fā)生怎樣波動(dòng)，這部分產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)不大。

　　李耀智 深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事、總經(jīng)理