經(jīng)歷過2009年春節(jié)后的量價齊升后，樓市似乎又走到十字路口，一場發(fā)源于深圳的量跌價漲正逐漸向北京、上海等一線城市蔓延，歷史仿佛又回到了2008年年中時。

　　2009年的樓市是否會重蹈2008年覆轍，一段時間的橫盤后，年底再現(xiàn)價量齊縮，本報記者采訪多位市場人士、研究機構(gòu)，多數(shù)觀點認(rèn)為下半年量跌價漲的滯漲局面將進一步蔓延，但很難重現(xiàn)房價大幅跳水。

　　量跌價漲

　　伴隨著房價的一路高歌猛進，多個一線城市成交量出現(xiàn)下挫，其中深圳市場表現(xiàn)得尤其充分。

　　來自深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，自8月深圳房價達到18830元／平方米的歷史高位后，成交量便出現(xiàn)巨幅萎縮，當(dāng)月成交量環(huán)比下降29.73%。

　　成交量的下滑并非深圳市場獨有，其他一線城市北京、上海也在8月份顯現(xiàn)出同樣的苗頭，但兩地的調(diào)整幅度相對深圳樓市要小得多，其中北京商品期房成交量環(huán)比下降5.32%，上海下降14.31%。

　　長期關(guān)注三個一線城市樓市變化的21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，深圳樓市的量跌價漲或許會在未來的一段時間向上海、北京傳導(dǎo)，“依據(jù)之前的歷史經(jīng)驗，上海市場的反應(yīng)一般要比深圳滯后三個月，而北京要比深圳滯后六個月。”他向記者指出。

　　在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來，現(xiàn)在樓市成交量的下滑與前一階段價格的猛漲有關(guān)。他認(rèn)為迅速上漲后的下跌有利于市場健康發(fā)展，現(xiàn)在成交量的下降實際上是對宏觀經(jīng)濟面的回應(yīng)。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時表示，今年前8個月樓市的快速回暖，主要體現(xiàn)在一些一線城市，二三線城市的房價相對比較平穩(wěn)，“以浙江紹興為例，近幾年的房價波動并不明顯，都處于平穩(wěn)的狀態(tài)，而近期熱點一線城市出現(xiàn)的成交量下跌而價格繼續(xù)上漲的局面，主要受到兩個方面因素影響。一方面是熱點城市的供應(yīng)量經(jīng)過一段時間消化后供應(yīng)量相對不足，另一方面就是二套房貸政策的從緊。”

　　受制二套房貸政策

　　本報記者采訪過程中，二套房貸政策被采訪對象多次提及，正成為市場關(guān)注度最高的影響樓市下半年走向的重點詞匯，但在對樓市的影響力上依然存在一定的認(rèn)識分歧。

　　事實上，無論是房價快速上漲的2007年還是2009年上半年，個人抵押房屋貸款的增長速度都值得關(guān)注。其中2007年個人抵押貸款同比增加88.4%，2009年上半年個人抵押貸款同比增加78.9%，交易面積同比增加38%。而房價下跌的2008年個人抵押貸款也有30%的降幅。

　　受到之前二套房貸政策松動影響，今年二季度全國多個一線城市房價猛漲，一些以投機投資為主的需求進入市場，導(dǎo)致交易量不斷放大，而今這個現(xiàn)象已經(jīng)引起了市場的警覺。

　　自進入到8月份以來，二套房貸政策的收緊已經(jīng)很明顯，北京凱勝經(jīng)略資金擔(dān)保機構(gòu)的馮雪青告訴記者：“多數(shù)銀行已經(jīng)對二套房的審批執(zhí)行更加嚴(yán)格的規(guī)定，首付比例提高到40%，對優(yōu)惠利率的把控也更加嚴(yán)格，二套房的買房人想要繼續(xù)享受之前的優(yōu)惠變得有點難。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員廖英敏對本報記者表示，下半年政策調(diào)控的立足點應(yīng)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，要適度控制信貸，保自住型、改善型需求，嚴(yán)控投資型需求，防范信貸風(fēng)險。

　　“從貨幣政策看二套房貸政策將對市場發(fā)展趨勢起到至關(guān)重要的作用，未來應(yīng)當(dāng)對二套房貸政策進行細(xì)致區(qū)分，抑制以投資為目的的炒房需求，對于改善型居住需求應(yīng)該鼓勵。”她說。

　　顧云昌認(rèn)為，下半年樓市的走向更多的將受到政策變動影響，其中貨幣政策和金融政策將起到至關(guān)重要的作用，二套房貸政策適度放開還是從緊對個人購房的影響很大，中國有60%的購房需求都離不開銀行信貸。

　　對此，北京正均策略咨詢機構(gòu)合伙人薛迥文持不同觀點，他向本報記者表示，二套房貸政策更多的將是有關(guān)部門釋放出的一個調(diào)控信號，將更多體現(xiàn)在心理層面上，對市場的沖擊有限。

　　難蹈2008年覆轍

　　伴隨著成交量的不斷萎縮，成交價繼續(xù)居于高位，市場是否會重蹈2008年覆轍，再現(xiàn)量價齊跌？

　　廖英敏給出了否定的答案，她認(rèn)為2008年市場的大起大落是由多重因素引起的，經(jīng)歷過2004年后的一段長時間高增長后，樓市進入調(diào)整期將有利于市場的長期健康發(fā)展。而2009年上半年成交量和成交價的快速反彈意味著市場已經(jīng)進入活躍期，隨著政策的微調(diào)，投機需求被抑制，房價漲幅將趨緩，未來將走向趨穩(wěn)階段，不會一下子降到冰點。

　　顧云昌對此表示贊同，他同樣認(rèn)為現(xiàn)在還看不出樓市有向下走的壓力，只要未來貨幣政策和財政政策不出現(xiàn)太大變化，樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展。“但如果房價繼續(xù)處于高位，脫離老百姓的購買力，未來可能會出現(xiàn)有價無市的局面，樓市將進入滯漲期，其主要特征是銷售的停滯和價格不降依舊處于高位。”

　　對此，孟奇指出，開發(fā)商沒有資金壓力不愿意降價將是促使價格繼續(xù)高位運行的主要原因。

　　“經(jīng)過一段時間的消化，無論是新房市場還是二手房市場，庫存量都有所減少，企業(yè)去庫存的壓力并不大。特別是信貸政策寬松，多數(shù)企業(yè)資金充裕，再加上上半年成交量的恢復(fù)，使得企業(yè)回款壓力降低，開發(fā)商可以通過控制銷售進度來把控開發(fā)成本和銷售價格，導(dǎo)致雖然成交量下探，但開發(fā)商不愿意降價。”

　　至于開發(fā)商是否會同樣面臨年關(guān)難過，多數(shù)市場分析人士均表示相比2008年資金鏈得到有效緩解的開發(fā)商今年的日子顯然會好過得多。

　　廖英敏表示：“今年二季度成交量的快速上漲已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)商資金得到有效緩解，未來出現(xiàn)資金緊張情況的開發(fā)商將集中在個別高價拿地的企業(yè)，缺錢不會像2008年一樣成為行業(yè)共性。”

　　此外，宏觀經(jīng)濟基本面在下半年的企穩(wěn)向好也被解讀為未來房價不會出現(xiàn)巨幅波動的另一個影響因素，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟基本面密切相關(guān)，而下半年中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升的態(tài)勢已經(jīng)逐漸明朗。

　　“只要宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好房地產(chǎn)市場就會有一個穩(wěn)定的增長，不會再出現(xiàn)2008年暴漲暴跌的局面。”王宏新說。