今年以來，全國許多城市住宅價格屢屢創出歷史新高，但寫字樓和商鋪市場卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價和租金都出現了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。業內專家認為，“住商倒掛”說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，房地產市場并未整體復蘇，房地產市場若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復和穩定。

　　一線城市商業地產持續走低

　　目前，有著全國樓市風向標之稱的上海已經出現了“住商倒掛”的現象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務廣場，地處蘇州河畔黃金地段，自去年年底開盤預售。截至7月13日，總計369套可售商鋪僅售出34套，目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其相距不遠的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區)，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價已高達2.8萬元/平方米。

　　國際知名物業服務商世邦魏理仕最近發布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元，環比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11%。報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況，新的物業項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾七成物業為乙級辦公樓。

　　戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。

　　北京的商業地產也正經歷著寒冬。數據顯示，由于市場需求短期內難有大改觀，在市場存量不斷累積加大的背景下，甲級寫字樓空置率還在不斷上揚。世邦魏理仕在其報告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經達到了33%的歷史高位。仲量聯行的統計數據亦顯示，該區域的空置率甚至已經達到了38.4%，而且還有上升趨勢。

　　隨著空置率的上升，持有人之間的價格競爭在所難免。北京高力國際咨詢與研究部的數據顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達39%。降低租金是保持現有品牌入駐率和在競爭中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場定位的同質性降低了減價成效，一些商圈的入駐率與租金仍在下降。

　　中國不動產研究中心的分析報告認為，由于和全國以及全球經濟走勢密切相關，北京寫字樓和商鋪市場在近期不會很快活躍起來。2009年甲級寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經濟開始走向復蘇，2010年甲級寫字樓的需求量會有小幅回升。但是中國經濟復蘇還存在一定的不確定性，甲級寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。

　　商業地產為何受冷落

　　知名房地產專家蔡為民分析，商用物業、工業地產等是宏觀經濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線城市不但商業地產價格嚴重低于同地段住宅價格，而且還出現了滯銷。蔡為民認為，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，而且房地產業自身也出現了冷熱不均的不正常現象。

　　北京頂秀置業董事長劉新虎認為，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。

　　“房地產市場若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復和穩定。”中國不動產研究中心的分析報告認為，由于宏觀經濟形勢變化以及利率、信貸、交易稅費等政策的調整均會對房地產市場產生影響，在宏觀經濟企穩回升以及與住房消費相關的政策保持穩定的情況下，雖然不能斷定房地產市場已經完全恢復，但是無論是從成交量還是從價格來看，住宅市場轉暖的跡象已經十分明顯，市場各方的信心都在逐漸恢復。可以說，住宅市場的回暖是調控政策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣政策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來，住宅交易的量價齊升缺乏必要的經濟基礎。而與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經濟密切相關，受國內國際經濟的基本面影響，基本上無法借助政策調控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經濟的真實狀況，也更能體現實體經濟的走向。正因為如此，投資者對寫字樓的投資需求會比較弱，而尚處于恢復元氣中的企業，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫字樓市場遠不可能像住宅市場那樣有快速的反應。

　　“抄底”商業地產是否合適

　　按一般分析，商業地產作為一種純投資的地產商品，其交易價格應該是高于住宅的，但如今出現的“住商倒掛”現象從另一方面也說明了商業地產自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。

　　位于北京南城的國瑞城，其公寓的價格已達到3萬元/平方米，而記者在北京崇文區、宣武區，幾乎沒有發現單價高于2萬元/平方米的寫字樓。以金融街及西長安街沿線區域為例，在今年的交易中，位于金融街區域的恒奧中心交易均價3.1萬元/平方米，國賓世貿中心交易均價3萬元/平方米，而金融街周邊區域的公寓天安國匯銷售均價3.8萬元/平方米，今年初開盤入市的公寓西絨線26號最高銷售均價4.2萬元/平方米，其間竟有最高達萬元的差額。

　　正是看到了“住商倒掛”背景下商業地產凸顯的潛在價值，近期很多個人及集團開始在商業地產市場“抄底”。高力國際寫字樓部的吳燁表示，寫字樓的土地出讓金要比住宅貴，包括后面的建設、裝修、建材都遠遠超過住宅的投入，“價格倒掛，是非常不正常的事情。”大成國際中心銷售總監王琦則表示，從長期投資的角度來說，寫字樓投資還是非常合適的。“在不動產市場中，商鋪的投資回報率最高、風險最大，住宅回報率最低、風險較小，寫字樓的風險和回報都是適中的。”因為與住宅市場只有出售、出租的狹窄經營模式不同，寫字樓可散售、整售、租賃，經營模式更加多元化。(記者 洛濤 葉鋒)