從“冰點”到“沸點”，從量價齊跌到排隊搶房，短短一年時間里，樓市的巨大變局讓市場也陷入困惑，中國的宏觀經濟還沒有完全走出谷底，在后金融危機時代，房地產業將如何應對？目前的火爆能持續多久？政府的調控又將劍指何方？百姓口袋里的錢是該捂著還是有需要就買？為了破解樓市的種種疑惑，本報昨日在北京創造性地邀請了十位頂尖經濟學家，共同演繹頭腦風暴，以撥開樓市發展中的迷霧，共同探索前行之路。

　　上篇：樓市現狀

　　-一問：當前樓市溫度到底有多高？

　　去年下半年，房地產市場還是一片蕭條，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地產業似乎成為金融危機下最為生機勃勃的產業。假設現在有個中國房地產業發展狀況的溫度計，那么專家眼中的當前樓市溫度到底有多少？

　　七八十度的市場有些燙手

　　來自長三角的兩位經濟學家王洪衛、高波分別做出了80度和70度的判斷，并舉例證明，“前兩天上海有家樓盤一天40億進賬，這說明現在溫度有點偏高了。”專家們認為，這一輪房地產市場的調整速度較快，從沸點到冰點再至沸點的周期很短。高波說，“像這次的調整，一般需要三年左右的時間，而這次嚴格地說只花了一年半時間，很快就進入到了房價、投資上升較快的水平。今年一季度房價止跌企穩，二季度就出現上漲。”

　　五大因素促成樓市復蘇

　　在金融危機還在不斷深化，宏觀經濟尚未完全走出谷底之時，房地產業為何能迅速復蘇？高波認為，主要有五種因素。首先政府新增4萬億元投資計劃逐步實施，是房地產新一輪上升的火種。而政府的各項補貼和利率、稅收政策的調整，讓購房成本大幅度下降，大大刺激了住房消費需求。第三，適度寬松的貨幣政策為資產市場注入了充足的流動性，擴大了房地產市場的投資需求。第四，房地產市場供給緩慢，供求關系的短期失衡，加劇了購房者的恐慌心理。此外，股市由熊轉牛也刺激了樓市的活躍。

　　-二問：排隊購房再現，市民真的“不差錢”？

　　近期全國各地排隊搶房的現象頻頻出現，深夜開盤此起彼伏，南京仁恒江灣城等樓盤也一開盤即宣告售罄。近期房子為何賣得特別快，難道中國人真的“不差錢”？

　　戀土情結，房子成“收藏品”

　　從需求上，王洪衛指出，“如果光從居住的功能來看，我覺得北京、上海等幾個大城市差不多已經供需平衡了，上海已經有700多萬套房子，三個人居住一套，2千多萬人口足夠居住得下，但是為什么還要排隊呢，就是投資，我們投資渠道不夠多。老百姓的錢用不出去，肯定要回到這個市場上。”

　　李稻葵更是創新地提出了房地產“收藏品”的屬性，并形象地說，這是中國人“戀土情結”的反映。“中國老百姓骨子里都有一種戀土情結，沒有對土地、房子的所有權，心里就不踏實，所以一定要有自己的房子。我在香港講學時，單位給我們提供了很好的房子，但是有一個同事還是說，我可憐啊，我沒有房子。所以中國的房子不僅是消費品，還是投資品，甚至是一種收藏品，老百姓買了房子就高興，并且會一買再買。”正因為投資、收藏的目的，市場的需求也被放大。

　　信息不透明產生恐漲性購房

　　王訶認為，貸款成本較低和市場信息的不透明導致買房人增多。“當利率很低時，當首付款很小的時候，我也會去買，因為將來房價上漲的時候賺的錢是我的；如果房價下跌，我就不要了，損失的資金也有限。”此外，當市場資料不確定時，保守的人會進入市場，怕以后買不起房子，價格波動越大，保守的人越多，也就會有越多的人入市購房。

　　供應不足市場有缺口

　　在需求放量的同時，供應卻不見增加。高波表示，去年下半年由于市場不景氣，相當一部分開發商沒有新開工項目，今年初有預測，存量房源消化周期需要兩三年，但實際上兩三個月就賣完了，在一定程度上造成了房荒，供求出現失衡。

　　-三問：地王重出江湖沖擊有多大?

　　隨著房地產市場的進一步升溫，土地拍賣會也變得越來越熱鬧起來，一度銷聲匿跡的地王現象重出江湖，而地王又將給房地產業造成什么樣的沖擊？

　　拍地王是為抬高當前房價

　　地王有時并不是開發商基于市場向好的發展趨勢去搶拍土地搶占資源，也可能是開發商為了抬高當前房價而采取的伎倆。王訶舉例說，“我在香港待了六年，也關注過不少土地拍賣，有時候企業拍的價格很高，怎么看都不合理，我就把公司資料全部調出來看，結果發現一些拍地價格很離譜的企業，最近都有新項目開盤，他是想借機把房價炒高。所以我們也可以看看當前拍了地王的企業，是不是這些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新項目即將銷售。”

　　地王兩種結果都令人擔心

　　“所謂地王無非兩種結果，我都很擔憂，”李稻葵直言，一種結果是經過一年多的開發，房子賣出去了，開發商賺錢了，那么房價肯定也會抬高，又引起新一輪價格上漲，引起一系列社會問題。另一種結果，過了一兩年開發出來，房子賣不出去，企業虧損了，最后還是由銀行承擔了。“我們看到現在拿地王的往往不是房地產開發經驗很豐富的企業，但他們獲得貸款比較方便。像潘石屹，每次土地拍賣會，舉牌子之前都要算半天，而旁邊一個可能想都不想就舉牌了，結果他們拿到了地王，能不令人擔心嗎？”

　　對地王要加強監管

　　吳立范指出，企業高價拍地也應該承擔相應的風險，但現在政府往往在價格低落時，保護房地產商，暫緩執行既定的政策，使中央的住房政策在執行中打了折扣。最近有媒體曝光，廣州在2007年批出的二十七塊地王中，二十幅尚未動工。即使動工的地王，也是盡量拖延。這些未開工的地王是因為公司的資金鏈緊張而無法開工嗎？不是，實際上是開發商認為無利可圖而采取的拖延觀望手法。如果不加強監管，拍地王風險不太大，新地王還是會不斷出現。