日前，一份由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)研得出的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年樓市的回暖浪潮中，140平方米以上的大戶(hù)型高檔住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)77.2%。業(yè)內(nèi)人士表示，這表明在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，改善性需求旺盛，高端物業(yè)的價(jià)值日益凸顯。

　　●高端市場(chǎng)成上半年樓市主力

　　據(jù)了解，上半年北京高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)期分布在4月-6月期間。第一太平戴維斯第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，二季度甲級(jí)公寓成交套數(shù)環(huán)比上升180%達(dá)729套。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，單價(jià)2萬(wàn)元以上樓盤(pán)，僅6月份就有18個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)量超過(guò)30套。部分樓盤(pán)在很短的時(shí)間內(nèi)成交量飆升，北三環(huán)馬甸區(qū)域樓市高端住宅凱德·品元因?qū)崿F(xiàn)七天回款1.5億的銷(xiāo)售額而受到關(guān)注。多種跡象表明，2009年上半年的樓市回暖浪潮中，高端住宅成為市場(chǎng)回暖的主力。

　　受交易量的影響，高檔住宅在價(jià)格方面提升明顯，價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，禧福匯國(guó)際社區(qū)的均價(jià)從2009年4月的18800元/平方米漲到現(xiàn)在的25000元/平方米，金地名京的均價(jià)從3月的18000元/平方米漲到現(xiàn)在的22000元/平方米。由于部分項(xiàng)目漲幅過(guò)高，超出市場(chǎng)預(yù)期，呈現(xiàn)高報(bào)價(jià)壓抑購(gòu)買(mǎi)需求的趨勢(shì)，銷(xiāo)售速度放緩。相比之下，以凱德·品元為代表的一部分樓盤(pán)由于價(jià)格定位與購(gòu)買(mǎi)者心理相當(dāng)，銷(xiāo)售亦呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　從整體上看，2006年以來(lái)一直由普通住宅銷(xiāo)售主導(dǎo)市場(chǎng)的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)已經(jīng)打破，2009年高端住宅銷(xiāo)售成為成交主力，北京未來(lái)高端住宅市場(chǎng)在供應(yīng)和需求雙雙反彈的帶動(dòng)下，成交量與價(jià)格將出現(xiàn)回升。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，高端住宅主導(dǎo)銷(xiāo)售市場(chǎng)的狀態(tài)或?qū)⒊蔀?009年的主旋律。

　　●改善性需求入市推動(dòng)銷(xiāo)量上升

　　對(duì)于高端住宅市場(chǎng)的持續(xù)熱銷(xiāo)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其投資價(jià)值帶動(dòng)投資與改善性需求入市，從而助推銷(xiāo)售。

　　在對(duì)北京部分高端住宅項(xiàng)目的客戶(hù)構(gòu)成進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的客戶(hù)主要分為投資型和改善自住型，其中投資型需求占總成交套數(shù)的60%以上，是高檔住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售增長(zhǎng)的主要構(gòu)成部分，大部分投資者將房產(chǎn)作為長(zhǎng)線穩(wěn)定投資“儲(chǔ)蓄”，而海外投資也頻繁出現(xiàn)在多個(gè)高端項(xiàng)目。

　　另外一部分改善自住型客戶(hù)則來(lái)自城市高收入人群，購(gòu)買(mǎi)主要目的是提升居住環(huán)境，但80%以上的自住型客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)考慮到項(xiàng)目的增值潛力，因此偏向于一些硬件日漸成熟、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，目前包括凱德·品元、北京星河灣、凱德·華璽在內(nèi)的多個(gè)高端項(xiàng)目均被投資人士看好。據(jù)凱德置地環(huán)渤海區(qū)副總經(jīng)理韓維介紹，上述兩類(lèi)客戶(hù)群是凱德·品元項(xiàng)目成交量的主要構(gòu)成。由于項(xiàng)目位于北三環(huán)城市核心地帶，具有較大的升值空間，因此吸引大量的投資買(mǎi)入也是意料之中。據(jù)了解，凱德的客戶(hù)中不乏海外投資客的身影，在其7月推出的近百套房源中，有數(shù)十套被港澳臺(tái)、外籍買(mǎi)家買(mǎi)走，目前該項(xiàng)目推出的“觀景樓王”已被多方投資者角逐反復(fù)追漲。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，北三環(huán)住宅供應(yīng)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，作為馬甸區(qū)域唯一在售高端住宅，未來(lái)品元的稀缺性與升值潛力將愈發(fā)凸顯。

　　●下半年價(jià)位保持在合理水平很重要

　　受成交量影響，北京高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)加大，根據(jù)搜房網(wǎng)7月新開(kāi)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京市場(chǎng)約有49個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，多數(shù)樓盤(pán)為老項(xiàng)目的后期，高檔住宅項(xiàng)目在新入市的樓盤(pán)中占有相當(dāng)大的比重。

　　凱德置地環(huán)渤海區(qū)副總經(jīng)理韓維認(rèn)為，下半年北京高端住宅市場(chǎng)主要受兩個(gè)方面的影響：一是二套房貸政策的重新收緊將會(huì)在一定程度上束縛項(xiàng)目銷(xiāo)售，另一方面，來(lái)自通貨膨脹預(yù)期的影響則相反會(huì)抬升高端市場(chǎng)。從目前情況看，后者影響將會(huì)大于前者，預(yù)計(jì)下半年高端住宅市場(chǎng)仍然有很大的上升空間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然不甚明朗，因此無(wú)論是投資還是自住，高端物業(yè)的資產(chǎn)保值優(yōu)勢(shì)將會(huì)被持續(xù)看好，相比普通住宅項(xiàng)目，內(nèi)城高端物業(yè)等具備獨(dú)有的稀缺資源，產(chǎn)品附加價(jià)值較高。

　　專(zhuān)家表示，盡管高端住宅市場(chǎng)有持續(xù)走高的可能，但如果價(jià)格漲幅超過(guò)置業(yè)者的心理預(yù)期，必將會(huì)打擊購(gòu)買(mǎi)積極性，因此價(jià)位保持在合理水平很重要。文/楊明曉