房地產價格的快速上漲是形成資產泡沫的重要因素，由于其上漲難以持續，必然會帶來房地產業的巨大波動，而房地產投資比重很高，又與眾多相關行業密切相關，房地產業的波動必然會加大宏觀經濟的波動幅度。同時，由于住房對居民生活的重要性，房地產價格的快速上漲將嚴重透支居民的收入，引發一系列民生和社會問題。

　　-大勢觀察-李裕

　　伴隨著宏觀經濟的企穩，我國房地產市場近期也開始逐漸回暖。3月份，全國房屋銷售價格指數環比開始止跌回升。進入二季度以后，部分大城市的商品房成交價格和成交數量開始急劇上漲，北京、深圳、廣州等城市的房地產價格迅速達到或接近了2007年房價最高時的水平。

　　一、近期部分城市房地產價格快速上漲的主要原因

　　1.市場資金充裕

　　今年以來，我國貨幣政策寬松，銀行信貸出現超常規增長，市場流動性充足。1—6月份全國房地產開發貸款同比增長32.6%，困擾房地產開發企業的資金鏈緊張問題迅速緩解，企業為回籠資金而降價的情況減少。同時，寬松的貨幣政策也保障了購房者的資金需求，上半年全國個人住房按揭貸款同比增長63.1%。

　　2.宏觀政策放松

　　去年以來，為穩定房地產市場，有關部門先后出臺了一系列優惠政策，包括降低住房貸款最低首付比例，免征個人購房印花稅、土地增值稅，降低契稅稅率等，降低了購房成本，近期政策效果開始逐步顯現。

　　3.剛性需求釋放

　　近10年來，我國城鎮人口年均增加近2000萬，折合約每年增加600多萬個城鎮居民家庭，自住型、改善型購房需求很大。在經過一年多的觀望和等待后，剛性需求在近期集中釋放。

　　4.通脹預期增加

　　出于對寬松貨幣政策的負面效應以及未來經濟回暖后可能出現的經濟過熱的擔憂，市場上出現了一定的通貨膨脹預期。而在通脹環境中，購買房屋顯然是最佳的保值手段之一。

　　5.市場信息不對稱

　　住房是一種高度差異化的商品，在銷售者和購買者之間極易形成嚴重的信息不對稱，消費者對住房的周邊環境、建筑質量、銷售進展等都難以準確掌握，而這一特點又往往被銷售者充分利用，人為制造熱銷假象來抬高銷售價格。

　　6.地方政府支持

　　當前，土地已經成為城市管理者最為重要的基礎性資源，土地收益在地方財政中占有舉足輕重的地位，很多地方政府在推動房地產市場回暖、防止商品房價格下跌方面具有強烈的意愿，并采取了種種措施，其中部分措施也因此受到了一定的爭議。

　　二、近期房地產價格快速上漲的可能性仍然較大

　　目前，房地產價格仍然存在較強的進一步上漲趨勢，除了上述情況近期難以逆轉之外，還有以下原因可能會全面推高房價。

　　1.商品房供求的不平衡態勢

　　住房作為商品盡管具有特殊屬性，但其價格形成還是遵循著市場經濟的一般規律，供求狀況仍然是房地產價格最基本的決定因素。2004—2007年全國商品房銷售面積連續三年超過竣工面積導致的供需不平衡直接造成了同期全國房價的大幅上漲，其中銷售面積超過竣工面積幅度最大的2007年恰恰也是房價上漲幅度最大的一年。

　　目前，商品房供需不平衡的態勢已經再度顯現。今年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積同比下降26.5%，房屋新開工面積同比下降10.4%，而商品房住宅銷售面積卻增長了33.4%。月度住房竣工面積與銷售面積之差5月份已經擴大到4037萬平方米，超過了歷史最高值2007年8月的3568萬平方米。

　　2.特大城市的示范效應

　　北京、深圳等一線城市的房地產市場對外界變化的反應更為敏感，對全國市場有很強的示范效應，這些城市房價的漲落往往會很快傳導到其他大城市和眾多中小城市。

　　3.價格上漲的慣性

　　物價的上漲具有一定的慣性，一旦價格開始上行，地價與房價便開始了相互推動的循環上升，人們通常具有的“買漲不買落”的購房心理也會在房價上漲時進一步加大購房需求，進而把房價推向更高。

　　三、防止房價全面快速上漲的政策思考

　　伴隨著我國城市化水平的不斷提高和居民收入的不斷增長，城市房地產價格的上漲具有一定的合理性，是經濟發展的必然結果，但其上漲速度應該是循序漸進的。房地產價格的快速上漲是形成資產泡沫的重要因素，由于其上漲難以持續，必然會帶來房地產業的巨大波動，而房地產投資近年來占我國全社會固定資產投資規模的比例約在五分之一到四分之一之間，比重很高，又與眾多相關行業密切相關，房地產業的波動必然會加大宏觀經濟的波動幅度。同時，由于住房對居民生活的重要性，房地產價格的快速上漲將嚴重透支居民的收入，引發一系列民生和社會問題。此外，房地產業的特殊性還使其價格具有易漲難跌、甚至是只漲不跌的特點，一旦上漲后，使價格回調將付出巨大的政策成本，近兩年國內外的案例已經表明，房地產價格下跌后，可能產生比上漲更為嚴重的經濟和社會問題。

　　為此，應充分總結上一輪經濟周期中房地產調控的得失經驗，盡早采取措施防止房地產再次出現價格過快上漲的局面。

　　1.合理調控土地供應節奏

　　土地的國家壟斷供給和商品房的市場化運行是我國房地產市場的鮮明特征，土地供給數量直接決定了房地產的開發總量，因此，調節好土地供應速度對房地產價格具有極其重要的意義。當前，很多城市的土地供應計劃缺乏充分調研，執行進度不力和靈活程度不足現象并存，非常容易引發房地產價格的波動。進入2009年以后，全國房地產土地待開發面積每月以超過20%的速度迅速減少，如不及時調整，勢必會影響到商品房的供給總量。

　　從土地供應到住房建成周期較長，因此，調控房地產市場的供需平衡對土地供應調整的及時性要求很高。從長遠看，各地應建立一套科學合理的土地供應決策系統，根據房地產業的關鍵數據建立量化的指標體系，并根據這些指標動態調整土地供應數量，做到快速反應，實時決策，防止由于個人的判斷失誤延誤供地計劃的調整。

　　2.改進土地價格形成機制

　　目前，我國各地商品住宅項目土地的出讓方式普遍采用拍賣的方法。拍賣中的價格形成機制完全不同于普通商品，拍賣的商品往往具有獨一無二的特性，其形成的最終價格只有單一需求者能夠或愿意支付，而對普通商品來說，其價格需要較多的消費者認可并接受，所以拍賣這一成交方式往往被運用于藝術品、奢侈品等極度稀缺、主要被高收入群體消費的商品定價中。單幅土地具有獨一無二的特性，但從功能來看，土地之間還是具有可替代性的。土地以拍賣成交固然有助于實現國有土地收益的最大化，但如果同時考慮居民的承受能力，則拍賣并不是權衡國有資產增值和改善居民住房條件的最佳結合點。既然保障性住宅短期內覆蓋面難以大幅提高、商品住宅仍然要面向大量普通消費者，那么構成住宅主要成本的土地價格就不應該以絕大多數需求方都難以承擔的最高價格成交。

　　當前，新的土地成交價格對該區域在售住房和二手房的價格拉動效應已經非常明顯，附近房屋價格往往隨著新地塊的成交聞風而漲，由此，在價格上升周期中，伴隨著“地王”的不斷出現，當地房地產價格就會一波接著一波地被不斷推高。

　　為此，可考慮對土地出讓方式進行適當改進，在保留商業用地拍賣出讓外，對住宅用地改為招標方式出讓，以此適度減緩城市住宅地價的上漲速度。

　　3.規范銷售市場秩序

　　我國房地產市場經過一輪下跌的洗禮，運作正趨于成熟，但市場銷售中原有的許多不規范之處仍然未能得到根治，這些不規范甚至是欺詐性質的銷售行為對房價上漲也起到了推波助瀾的作用。對此，有關部門應擺脫利益牽扯、排除負面壓力，盡快制定詳細的法律法規，對虛假廣告宣傳、雇人虛假購買等破壞市場秩序、欺騙消費者的行為加大處罰力度，一經發現便嚴懲不貸。

　　4.靈活運用稅收和信貸政策

　　抑制投機是調控房價的重要內容，房地產保有環節的稅種(包括通常所說的物業稅)是抑制投機的最有效手段。鑒于短期內我國房地產保有環節稅負難以大幅提高，目前針對房地產價格的稅收政策手段還僅限于交易環節。由于交易環節稅種難以有效區分改善型和投資型購房，因此增加該環節稅收容易抑制正常的購房需求，同時，還容易引發稅收成本向購房者的轉移，難以實現政策初衷，所以不宜再作為常規的調控手段。

　　從以往的效果來看，提高對家庭第二套住房的貸款首付比例是抑制投機的很好手段，這也是我國目前唯一能較好地區分改善型購房需求和投資型購房需求的渠道。為此，銀行業應長期嚴格執行“二套房”信貸政策，始終如一地控制投資型購房需求，避免在房地產不景氣時放松標準造成投資型購房比例的波動進而引發房地產價格波動。

　　5.加強保障性住房建設

　　保障性住房對穩定房地產價格的重要作用已成為各方共識。今年以來，在擴大內需政策的拉動下，經濟適用房投資增長較快，1—5月份全國經濟適用房開發投資完成額同比增長15.1%，高于全部住宅投資完成額增長率10.7個百分點，但也存在著各地區之間差異極大的現象。當前，擴大保障性住房建設面積的最主要障礙是資金問題。可根據各地經濟發展水平的不同，確定中央財政和各級地方財政的負擔比例，做到差別對待，責任明確，通過立法把保障性住房建設經費作為各級財政預算的優先保證項目，使目前的良好勢頭得以保持，確保各地保障性住房建設達到合理規模。

　　限價房是地方政府為解決低收入群體住房問題進行的一項政策探索，但在現實運行中也產生了許多問題，完全產權使其在房價高漲時更加難以實現公平分配，而在房價低迷時，由于與市場價差異較小，限價房又會陷入無人問津的地步。因此，在限價房制度設計得到優化和完善之前，可暫緩推行，宜把精力集中用于經濟適用房建設。