廣州寫字樓租金、空置率明年可企穩(wěn)

　　經(jīng)歷了2007年的供應(yīng)和吸納高峰期以及金融危機(jī)的沖擊，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的循環(huán)周期。戴德梁行7月29日發(fā)布的研究報(bào)告指出，2008年至今17個(gè)月內(nèi)，廣州甲級(jí)寫字樓租金“開(kāi)倒車”，下跌至2005年第4季度的水平，甲級(jí)空置率在沒(méi)有新增供應(yīng)的基礎(chǔ)上卻有增無(wú)減，仍在平緩上升。這個(gè)夏天，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)“門庭若市”，那邊寫字樓租賃市場(chǎng)卻是“門可羅雀”，兩者形成強(qiáng)烈反差。

　　戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事黎慶文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，廣州寫字樓租金的慣性下跌仍持續(xù)，要到明年上半年才會(huì)企穩(wěn)。而廣東中原(工商鋪)地產(chǎn)代理商業(yè)部營(yíng)業(yè)總監(jiān)朱輝則表示，趁著現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng)未被炒高，現(xiàn)在已有不少資金流入商業(yè)地產(chǎn)“避難”。

　　●由“急瀉直下”到跌幅收窄

　　“其實(shí)現(xiàn)在租金的跌幅已開(kāi)始收窄，下跌速度有所放緩。”黎慶文指出，與住宅市場(chǎng)的反差不會(huì)一直持續(xù)下去。中立地產(chǎn)寫字樓部總經(jīng)理文志堅(jiān)則認(rèn)為，之前租金“急瀉直下”的主要原因在于金融危機(jī)的影響下，大量受災(zāi)嚴(yán)重的進(jìn)出口企業(yè)沒(méi)有得到資金援助，對(duì)寫字樓租賃承接力度的減弱而搬離。但現(xiàn)在中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始復(fù)蘇，搬離的企業(yè)已逐漸減少，以天河北、珠江新城、環(huán)市東為例，現(xiàn)時(shí)租金已基本穩(wěn)定，正在底部“兜轉(zhuǎn)回旋”。至于會(huì)否上升，他則認(rèn)為“幾率不大”。不過(guò)，客戶搬離的個(gè)案減少，也稱得上是一個(gè)積極的信號(hào)。他表示，待全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美國(guó)、韓國(guó)、日本經(jīng)濟(jì)基本好轉(zhuǎn)，進(jìn)出口企業(yè)也會(huì)紛紛回歸中國(guó)，對(duì)國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生新一輪的需求。 　　

　　●預(yù)計(jì)還有5%的調(diào)整空間

　　“從2008年第四季度到現(xiàn)在，租金調(diào)整已超過(guò)20%，預(yù)計(jì)年底各單位還有5%的調(diào)整空間。”朱輝則指出，如今高品質(zhì)寫字樓出租價(jià)格已基本止跌。但整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，下調(diào)空間依然存在，預(yù)計(jì)下半年調(diào)整到位，春節(jié)時(shí)候還會(huì)有一個(gè)相對(duì)大的調(diào)整，然后趨于穩(wěn)定。相信明年的租金價(jià)格不會(huì)下跌，上升的可能性還得視乎需求(例如外企的加入)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。對(duì)于空置率情況，他認(rèn)為，今年下半年的空置率將會(huì)達(dá)到最大值，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)一輪消化，明年會(huì)有所下降。現(xiàn)在投資寫字樓是否合適？朱輝認(rèn)為，投資寫字樓，讓資金流入商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行“避難”，也許能為“反彈”創(chuàng)造條件。趁著寫字樓市場(chǎng)仍然健康，價(jià)格未被炒高，盡早入市，然后“高賣”，投資回報(bào)率可能會(huì)更高。

　　●新增供應(yīng)放大，老牌寫字樓受沖擊

　　戴德梁行的研究報(bào)告顯示，2009年下半年至2011年，體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過(guò)57萬(wàn)平方米的新物業(yè)交付使用。供應(yīng)量相對(duì)2009年的大幅上升，將令廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨巨大的消化壓力。

　　友盈房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司董事張智聰認(rèn)為，2008年至今，寫字樓售價(jià)上漲，租金下跌，投資率回報(bào)被拉低，風(fēng)險(xiǎn)增大。寫字樓市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)要大于住宅市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)，住宅回報(bào)率較低，約4%—5%，甚至低至3%，而就寫字樓市場(chǎng)縱然現(xiàn)在不是很樂(lè)觀，但回報(bào)率也還能保持在7%—8%，正因?yàn)榛貓?bào)率大，風(fēng)險(xiǎn)自然也就隨之放大。

　　文志堅(jiān)也對(duì)明年下半年可能出現(xiàn)的“大搬遷”潮表示擔(dān)憂———新物業(yè)的地理位置優(yōu)越、軟硬件設(shè)施齊全、租金不高，吸引大量租客從舊的甲級(jí)寫字樓轉(zhuǎn)移到新的超甲級(jí)寫字樓。用戶流失、空置率上升無(wú)疑對(duì)老牌寫字樓帶來(lái)巨大的沖擊。不過(guò)，文志堅(jiān)同時(shí)指出，明年恰逢2010年亞運(yùn)盛典，一批與亞運(yùn)有關(guān)的服務(wù)企業(yè)便會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，由此催生出來(lái)的短暫需求可為寫字樓的租賃市場(chǎng)補(bǔ)充客源，空置率也會(huì)隨之降低，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)升溫。(記者 趙亞洲 實(shí)習(xí)生 陳安璐 張映珍)