近期“地王”頻出是社會熱議的話題，央視多期節目討論地產泡沫，得出的結論都是“上市公司推高房價”，《經濟半小時》中有一個地產研究專家說“對上市公司而言，它拿地的時候，土地只不過是它們融資的一個工具。長此下去，非上市公司將失去拿地的機會，而土地資源會越來越集中在上市房企手中，地產寡頭一旦形成，土地一旦被它們攏在手中，所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價的高潮。”把上市公司作為推高地價的罪魁，在我看來是一種膚淺的認識，沒有找到問題根源，為什么中國的地產開發會成為一種幾乎純粹的資本游戲？——— 各地政府的政策是主要的原因。

　　我有個堂哥在美國做地產開發商，在紐約、新澤西、邁阿密、舊金山都開發過樓盤。但他其實就是個小老板而已，商業模式很簡單，通常開發的地址只有幾畝大，每次他找到了一個合適的小地塊兒，和主人談妥買下，接著要拿到政府的規劃許可，然后他就把那里設計成一個公寓，也許能住4戶或者8戶人家，接著他把這些房子賣掉，再去找其他的地塊開發。將本求利，一般周轉資金也就一百多萬美元。像我堂哥這樣的地產開發商在美國有很多，不過他們到中國來，肯定就玩不轉了。中國的土地一級市場是由政府主宰的，政府是壟斷性的土地批發商，他們制定地怎么賣的規則，地方政府推出來的地塊，動輒是十幾萬、幾十萬平米樓面面積的。這就決定了中國的地產市場必定是一個寡頭壟斷的市場，沒有大資本作為背景，小開發商壓根就不可能帶你玩。當然也有例外，有些人能空手套白狼，就像上海剛倒掉的“蓮花河畔景苑”，不過那不是一般人能玩兒的。我堂哥在美國蓋房子，就像農民種莊稼一樣，是個力氣活兒，再加上點兒創意，而在中國，搞房地產，就是玩兒資本。

　　有人會問了，我們的政府為什么不能把上市的地塊兒切得小一些呢？這個道理是明擺著的，這樣在地產行業降低了門檻，可以引入更多競爭者。事實上這種大地塊兒帶來的“超級大盤”，就是一個特定的現象，那些多巨大的“小區”，你在其它國家很難見到。而且都被圍墻圍起來，像一個個城中之城。它們帶來的最直接效果是惡化城市交通環境，很多城市都有這樣的經驗，越是老城區，交通越不容易堵塞，因為別看上去街道窄，可城市交通有毛細血管一樣的網絡，包括紐約、倫敦、東京，在地圖上看都很清楚它們每個街區都不是很大，都有經緯縱橫的網絡狀交通布局。例如，日本東京的城市規劃還是延續幾百年的傳統，除了房子變得現代化，每一個地塊幾乎和幾百年前沒有變化，有的巴掌大地塊上也可以蓋起一座高樓，但就因為保留了原來的街道網絡，東京車盡管這么多，交通情況卻遠沒有北京這么惡劣。而中國的大城市，動輒一個“大盤”，就像血管堵塞一樣，把所有的交通流量都推到幾條主干道上。

　　有一次我跟一個國內的地產商聊天，他抱怨“我買了一塊地，錢已經歸政府了，它還要規定我有多少綠化面積”。當然地產商用在綠化上的錢也不是白花的，可以提高售價。但最讓人憂慮的是，政府應該承擔的公共設施和綠化責任體現在哪里？每一個“大盤”都有自己的花園和健身設施，但保安把所有不是業主的人攔在了外面。我看過一個農民工的孩子，寫她的理想，就是以后可以到一個有錢人家做保姆，這樣就可以到那些有花園的小區里住了。在一個城市里，有錢人，可以住大房子住豪宅；窮人，可以住小房子。但市政規劃，既然是公共的，就應該保證不管是富人還是窮人，在他生活的區域周邊都能享受到基本的公共綠地、運動設施。一個城市規劃假如有基本的人性化，窮人住的房子也許很擁擠，但他們天熱了也可以在公園里喝啤酒，也可以躺在一片草坪上曬太陽，在這樣的公共空間里，窮人和富人的尊嚴是平等的。

　　而中國的一個個“大盤”面世，意味著政府把這樣的公共空間建設責任也推給了開發商，大地塊伴隨著大圍墻，在地圖上看每一個區域都有綠地，但多是圍在圍墻里的私地，對于圍墻之外的人而言，只能增加他們的焦慮和不公平感。當然政府是最大的收益者，大地塊上市，除了有利于讓土地市場更加緊張，造成拿不到地的假象，而且最妙的是，一大塊兒地交給地產商，政府除了數錢，就什么事兒都不用操心了。

　　這也就是為什么中國的中產階級活得這么焦慮，因為你除非下定決心做房奴，以擠進一個“大盤”，否則你連散步的地方都找不到。(郭宇寬)