草根之見

　　-敬文

　　中國房地產是否有泡沫？北京有教授說：中國的富人雖然比例很低，但絕對數目很多(即有剛性需求)；中國的文化強調“成功人士”擁有房子，而不是“租”房子。因此，不能按歐美的房價租金比，或房價收入比來判斷中國房價是否存在泡沫。這個說法我不敢茍同。

　　誰是富人？如果將其定位超越打工貴族一類，那需求應該定位在別墅，而不是一般住宅類房價的討論范圍。

　　 何謂成功人士？若相當普通人平均收入10倍以上的，年收入高達幾十萬元的人算不算成功人士？當下北京中心城區住宅單元房價每平方米已上漲到高達2.5萬~3萬元，按每平方米2.5萬元計，一套140平方米的住房價350萬元，首付兩成70萬元，月供21140.63元。據說老總級別的成功人士，已經覺得在北京中心城區買不起住房了。此時再講沒有泡沫恐怕難有人支持了吧！

　　即便號稱全球最貴的日本東京，新建住房專有面積75~80坪(相當于我國的建筑面積90~100平方米)，精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平方米陽臺和好幾平方米走廊，以及包括液晶電視等家用電器，外加停車位其售價也才3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。其房價收入比也僅為4.5~5。

　　筆者以為，中國房地產泡沫的出現不容置疑，而且當前的房價持續上漲的時間也極為有限。理由如下：

　　1.商品房投資增長。雖然，最近房地產投資出現了幾個百分點的增幅，可比較去年32.9%的增長，能算“回暖”嗎？再如果剔除“4萬億”中的保障性住房投入，商品房投資增長會不會為負呢？

　　2.土地市場成交量。雖然，近期“地王”頻頻出現。但與2007年不同，“地王”僅限一線城市，故而成交量極為有限。房地產市場真正進入上升通道的一個重要先行指標，是土地市場成交量放大而不是土地成交價暴漲。因為土地市場成交量放大了，才說明開發商為未來的發展增加庫存了，這才是開發商真正看好未來市場前景的具體表現。誰知道“地王”是不是開發商推高地價，高價促銷存貨所投放的誘餌呢？

　　3.物業稅預期和信貸收縮都將刺破房地產泡沫。中國不久將會實施物業稅是板上釘釘的事。未來房租的漲幅超過物業稅稅額的可能性幾乎為零。從當前大城市住宅樓晚上的亮燈率來看，充分顯示空置率太高。物業稅實施必然迫使相當部分空置樓加速進入出租或出售市場。而近期房地產的投資客主要以對抗通貨膨脹，防止財富貶值為目的。顯然，低廉的信貸資金利率與強烈的通貨膨脹預期二者并存是“保值”的誘因，而這二者是不可能長期并存的。“通貨膨脹”對應的必然是信貸收縮以及利率提高；而低廉的信貸資金利率只能與通貨緊縮較長期共存。筆者擔心的倒是：信貸緊縮之后，將出現大量負資產者以及銀行的大量房貸壞賬。