這輪房價暴漲或許很快宣告終結(jié)。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多方渠道信息顯示,暴漲的推動力———信貸已經(jīng)在減弱。有銀行業(yè)內(nèi)人士判斷,繼消費性需求釋放完畢之后,投資性需求的消耗也接近尾聲,下半年深圳各銀行的房貸可能會收緊。

　　近日有媒體爆出銀監(jiān)會已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。通知要求各銀行,嚴格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。受此影響,杭州的銀行已收緊二套房貸,資本市場對此的解讀頗為消沉。7月7日,地產(chǎn)股應聲大跌,整體暴跌3.17%,成為當日A股市場最弱勢的板塊。深圳房地產(chǎn)業(yè)界多名人士指出,深圳現(xiàn)在已經(jīng)有銀行收縮房貸的苗頭,慣性過后,深圳房價或在第四季度止?jié)q甚至出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　信貸膨脹已顯后市風險

　　為應對金融危機,我國實行的貨幣政策較為寬松,由此引起信貸的高速增長。公開數(shù)據(jù)顯示,今年以來,金融機構(gòu)的新增貸款大幅增加,1—5月,金融機構(gòu)的新增貸款達到5.8萬億元,業(yè)內(nèi)預計,6月份新增貸款將超過萬億,那么上半年的新增貸款將達到7萬億元。

　　如此大規(guī)模的釋放流動性,也帶來了深圳樓市價格上半年的暴漲。中原地產(chǎn)的報告顯示,6月份深圳六區(qū)新盤成交均價無一例外均出現(xiàn)上漲,跟1月份相比,深圳房價已漲了3864元/平方米,漲幅高達35%。

　　不過,6月份價格上漲,有部分“虛高”因素,作為寫字樓項目的卓越世紀中心,被加入到住宅的成交數(shù)據(jù)之中,拉高全市均價。但即使排除寫字樓因素,絕大多數(shù)新盤項目價格依然上揚。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示,信貸的擴張導致通貨膨脹預期加重,促使投資客加速入市,房價不斷上漲,自住、剛性需求將被迫觀望。同時,據(jù)中原地產(chǎn)的了解,房價的暴漲已經(jīng)引起各方強烈關(guān)注,特別是央行和銀監(jiān)會表態(tài)對房貸的關(guān)注,一些銀行也慢慢收緊對房貸的審批,樓市的走向可能產(chǎn)生變化,樓市不宜再爆炒。

　　來自開發(fā)商方面的信息也顯示出房貸收緊趨向。深圳書香門第投資公司運營總監(jiān)王永勝介紹,現(xiàn)在已經(jīng)有銀行收縮房貸的信息,如果之前的稅費利好不再延續(xù),政策再縮緊,樓市就會變風向,房價在第四季度將止?jié)q甚至可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　央行研究局局長張健華6日在《中國金融》的撰文已透露出貨幣政策可能轉(zhuǎn)向的信號。他指出,政府采取擴張性的貨幣政策目前在推動經(jīng)濟增長方面初見成效,但是也帶來了一些風險,可能不足以推動未來經(jīng)濟增長,其建議在保持總體貨幣政策寬松的同時,適時適度進行微調(diào)。

　　二手房價漲幅縮小

　　從另外一個指標,二手房的交易量來看,6月份二手房的增長幅度已經(jīng)勢不如前,攀升的腳步開始放緩。中原地產(chǎn)的月報數(shù)據(jù)顯示,深圳市6月二手住宅成交面積約為130.31萬m2

　　,環(huán)比5月的市場出現(xiàn)5.45%的微漲；全市均價水平達到了15176元/m2,較前月出現(xiàn)3.45%的小幅攀升。“這表明自住客戶的需求釋放受到明顯抑制,投資客戶的入市熱情也呈現(xiàn)區(qū)域不均的狀況。”張偉說。

　　在目前一手市場和二手市場價格均持續(xù)攀升高位的情況下,自住客戶的需求再一次被抑制。但張偉認為,企圖在樓市尋求保值增值的客戶在“買漲不買跌”的利益驅(qū)動下仍會參與后市交易,因此

　　7月的成交量在很大程度上將取決于入市買家和賣家的預期判斷以及心理博弈,只要沒有相關(guān)政策和購房信貸方面的打壓,改善居住型客戶和投資客戶將填補自住客戶卻步觀望的需求,支撐并維持住后市的交易量。在成交價格走向上,隨著房價的進一步上漲,投資客比例會越來越高。金融危機的影響還沒有完全消散,而近期樓市的表現(xiàn)與實體經(jīng)濟的不同步性,預示著樓市“泡沫”重現(xiàn)。但只要市場中投資熱情不減,資金不斷被投向樓市,7月的二手住宅價格總體而言就難以回落,甚至很有可能繼續(xù)上揚。

　　然而,由改善性需求、投資需求以及部分投機需求組成的房價連漲的中堅力量對市場的敏感性比自住型客戶和剛性需求客戶要強,這也使得后市走勢易存在很多不確定性。中原地產(chǎn)張偉分析,首先,雖然從目前來看樓市仍是財富保值增值較好的渠道之一,但是近期走勢不錯的股市大盤也對社會閑散資金展開競爭。其次,隨著資金不斷涌入樓市,投資客相互接貨的“干炒”機會也與日俱增,遭遇“拐點”的風險也越來越大。同時,房價的連月暴漲也已經(jīng)引起管理層的關(guān)注,后市對房貸的審核可能會有所收緊,政策上對二次置業(yè)的支持度也有可能調(diào)整。雖然短期而言,目前無論一手住宅市場還是二手住宅市場的銷售情況均十分理想,但作為開發(fā)商和投資者都應理智對待,不能把這樣的趨勢看成能長期持續(xù)的市場需求。

　　“下半年深圳信貸可能收緊”

　　不僅僅是深圳,全國樓市也呈現(xiàn)火熱和房價過快上漲的態(tài)勢,已經(jīng)引起部分民怨,對信貸過度投放,銀行放松“二套房貸”的質(zhì)疑之聲不絕入耳。

　　最新消息傳出,已有部分城市的銀行明確收緊“二套房貸”。據(jù)媒體報道,

　　7日,多個渠道證實杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑,購買第二套商品房可以享受的首付兩成、利率七折的優(yōu)惠從本月初在杭州消失,調(diào)整為首付四成和利率1.1倍。受此消息影響,7日地產(chǎn)股整體暴跌3.17%,成為A股市場最弱勢的板塊。

　　昨日,有媒體爆出銀監(jiān)會辦公廳已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。通知要求各銀行,嚴格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放,不得自行解釋“二套房貸”認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。這些異動消息引起了深圳銀行業(yè)界和房地產(chǎn)界的普遍關(guān)注。幾家股份制銀行深圳分行的房貸負責人接受本報采訪表示,鑒于深圳房價的高漲,銀行也已準備收縮信貸,在杭州的銀行信貸政策收緊影響下,深圳的銀行或許會考慮加速收緊。

　　其中一家銀行的個貸負責人劉明(化名)向記者介紹,上半年深圳各銀行的房貸業(yè)務(wù)的確增長很快,單就6月份來說,有某家銀行的一手房房貸業(yè)務(wù)份額占到了深圳全市的40%,政策的放松顯而易見,7月份該銀行的“消費貸”都停掉了,這一現(xiàn)象也反映出其業(yè)務(wù)已做得十分充足。他承認,深圳的房貸市場“亂象”確實存在,各銀行巧妙突破央行的底線,央行也沒有辦法,有些信息征信系統(tǒng)顯示不出來。比如,對于按照“70/90政策”所建的樓盤,開發(fā)商為規(guī)避該政策而多建雙拼戶型,按規(guī)定這應算兩套房的,但部分銀行只算一套房來做房貸。“有些銀行去年就這樣做了,我們3月份才開始做。”監(jiān)管部門雖然關(guān)注到了這點,但因難以辨識是自住還是炒房,也就沒怎么管。

　　據(jù)記者了解,深圳各銀行對二套房貸的態(tài)度有所不同。有些銀行對首付成數(shù)卡得很嚴,二套房只能貸

　　6成,但利率可以打七折。有些銀行為了爭奪房貸業(yè)務(wù)吸引客戶,首付放得松,利率也松,對客戶的盡職調(diào)查也不仔細。劉明表示,他所在的銀行比較謹慎,確立的房貸方向是主要做優(yōu)勢樓盤和優(yōu)質(zhì)客戶,畢竟客戶是第一還款來源。

　　在劉明看來,下半年深圳各銀行的信貸很有可能收緊。“考核是魔鬼”,有些銀行對放貸任務(wù)是作為硬性指標下達的,任務(wù)完成不了會面臨較重處罰,信貸人員的壓力很大。但在上半年數(shù)萬億元投資計劃下達,信貸超量發(fā)放,任務(wù)基本完成情況下,銀行已經(jīng)沒有了壓力。

　　安信證券分析師高源也表示,未來銀行的放貸壓力減小。首先,前期所做的促進放貸工作會逐步見效；第二,公司認為央行和其他國有銀行可能會采取緊縮政策；第三,由于下半年貸款對全年利潤作用變小,因此總行不會再逼著分行去放貸款。

　　長城證券房產(chǎn)分析師劉昆認為,杭州銀行收緊二套房貸會對深圳的銀行、開發(fā)商、購房者等相關(guān)主體產(chǎn)生心理影響,至于深圳各銀行會不會收緊房貸,還有待考察。(盧先兵)