“在市場火熱的同時,事實上銀行的信貸已經有收緊的趨勢了。”中原地產龍崗區域總監謝建奎近日向記者反映說。

　　信貸監管機構的行動也證實了業界的感受。上月初,銀監會就加強信貸管理再度發出通知后,中旬,又派出了專項調研隊,就信貸資金入市問題進行專題調研。央行相關人士透露,待二季度信貸數據和GDP數據出來后,央行將會及時討論下半年貨幣和信貸政策工作思路。

　　過剩的流動性已成為深圳房價的“助推器”。深圳市國土部門日前發布的1-5月分析報告顯示,前5月房價節節攀高,5月份達到12550元/平方米,交易量達到2007年高峰水平。剛剛過去的6月份,房價達到14908元/平方米。

　　記者采訪發現,越來越多的人出于通脹預期擔憂貨幣貶值而買房。但是,是否通脹真會很快到來?業界爭議不休。而一個明顯的事實是,深圳開發商們早已將“防通脹”作為營銷“利器”鼓動市民購房了。

　　4個月深圳房價暴漲四成

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過剩流動性的推動,多名業內專家受訪對此點已達成共識。

　　官方的最新數據表明,隨著交易量的大幅攀升,房價也隨之暴漲,部分區域達到了2007年時候的高峰水平。

　　2009年1月—5月深圳新建商品房銷售面積329.57萬平方米,同比增加140.31%。其中,商品住宅銷售面積313.38萬平方米,同比增加153.16%；辦公樓銷售面積3.54萬平方米,同比增加156.06%；商業用房銷售面積5.97萬平方米,同比下降44.94%。

　　今年1、2、3、4、5月份商品住宅分別成交52.23、36.49、69.48、79.24、75.94萬平方米,較去年同期分別增加96.87%、466.41%、266.26%、137.47%、97.35%。

　　價格方面,2009年前5個月,深圳市新建商品住宅價格同比漲幅分別為-16.5%、-16.3%、-12.2%、-8.8%和-6.9%。

　　按照深圳市房地產信息系統統計,2009年1至5月,各月住宅均價分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元和12550元,與去年同期相比,漲幅分別為-24%、-34%、-19%、2%和14%。其中,5月均價環比4月上漲2.84%。

　　6月份深圳共成交一手住宅6982套,成交均價達到14908元/平方米。這一價格,相比2月份,短短4個月已暴漲近四成。

　　事實上,6月份4個周,深圳房價呈現前升后連跌的趨勢。中國房地產指數研究院深圳分院的周報數據顯示,上周(6.22-6.28)深圳商品住宅成交均價為13658元/平方米,環比下降7.81%。“這是6月份以來深圳房價連續三周下跌了。”該院房產分析師楊奕表示。在6月份第一周,成交均價曾猛漲3000多元/平方米。

　　深圳樓市的快速回暖,主要是過剩流動性的推動,多名業內專家受訪對此點已達成共識。不過,深圳市房地產研究中心副主任王鋒預計,為了防范充裕的市場流動性可能產生的新一輪土地、房產泡沫,未來市場資金供應有可能收緊,打擊投機炒作的力度可能會加大。這對于抑制未來房價可能出現過快上漲和規范市場秩序具有積極意義。

　　房地產開發投資降兩成

　　由于慣性、時滯的影響,房地產開發投資和新開工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄。

　　雖然開發商在以“防通脹”為由鼓勵大家買房,但其自身對房地產市場似乎不太看好。

　　上述官方的報告就顯示,1月—5月,深圳市完成房地產開發投資145.53億元,同比下降9.8%(其中,住宅投資97.54億元,同比下降18.8%)。商品房施工面積2726.11萬平方米,同比增加0.5%(其中,住宅施工面積1814.72萬平方米,同比下降4.4%)；商品房竣工面積149.72萬平方米,同比增加2.3%；商品房新開工面積200.41萬平方米,同比下降45.6%；商品房空置面積176.36萬平方米,同比增加8%。

　　王鋒在對報告解析時說,但由于近期市場銷售持續旺盛和價格出現上漲的趨勢,加上國家下調普通商品房建設項目投資資本金的比例、證券市場“IPO”重啟、深圳市積極調整土地出讓底價和機制等政策的激勵,5月開發商增加投資和市場供應的積極性在迅速上升。具體來看,由于慣性、時滯的影響,房地產開發投資和新開工同比仍舊在下降,但降幅大大收窄；商品房和住宅竣工面積環比都出現了較大幅度的上漲,分別達到1083.28%和524.93%；從1—5月住房成交量看,一、二手房市場銷售態勢已經達到甚至超過了2007年同期銷售的水平。上述反映市場投資、供應的基本指標表明,之前開發與供應不足的局面在4月份改善的基礎上,在5月份得到了扭轉。

　　為了保增長,促投資,深圳市委常委、常務副市長許勤6月26日在市政協四屆十九次常委會會上表示,仍要采取措施加大房地產市場投資。不過,深圳的地產商并沒有政府期望的那樣有熱情。從記者采訪考察的近期深圳土地出讓情況來看,盡管都成功出讓,但是基本都是定向出讓,并沒有吸引許多主流地產商的參與。

　　深圳房地產項目開發的阻礙還來自于政府各職能部門辦事效率的遲滯。記者從深圳市房地產協會了解到,調查了解各開發延緩項目的情況是該協會今年工作的重中之重,把情況摸清楚后,協會反饋到深圳市發改局,發改局協調解決不了的,再提交市委市政府會議討論。

　　通脹是“美麗的謊言”?

　　從總的經濟形勢看,現在還處在經濟危機的邊緣,經濟形勢深度調整的可能性很大。

　　毋庸質疑,深圳房價的暴漲,甚至超過2007年的水平,資產泡沫已經出現,這個泡沫有正被吹得越來越大的趨勢。

　　“很多有實力的買家實業經濟投資受挫后,無處投資,為尋求資產保值,就轉到了深圳樓市。”世華地產市場研究部總監肖小平介紹。通脹已成為深圳地產商的一個信仰,種種漲價行為都是沖著通脹而來。

　　不少業內專家和銀行人士已公開承認,今年上半年信貸投資規模暴增,確有一部分流入到了樓市,部分企業或個人獲得銀行實業貸款后,就把錢轉投購買房地產,以圖保值增值。

　　然而,目前中國的宏觀經濟從信貸規模來看出現了通脹預期,而從CPI數據來看則有可能出現通縮,至少二者目前還在背道而馳。

　　數據顯示,1到6月全國新增貸款會突破6萬億,全年新增信貸規模也不斷突破預期,或超過過去兩年的同期信貸規模。二季度以來,新增貸款增速放緩,但仍處高位,4、5月貸款分別投放5918億元和6645億元,6月份預計達到1.2萬億。另一方面,中國CPI自2月同比下降1.6%,六年來首度出現負增長,緊接著3月CPI比下降1.2%,4月CPI同比下降1.5%,5月CPI同比下降1.4%。

　　通脹或許只是一個“美麗的謊言”。地產專家馬躍成認為,信貸投放已大大超過了計劃,其后的幾個月減少貸款規模的可能性很大。同時,通貨膨脹會對社會產生危害,國家政策制定者不會這么茫然,更不會任由通貨膨脹自由發展。從總的經濟形勢看,現在還處在經濟危機的邊緣,經濟形勢深度調整的可能性很大。

　　調控猜想

　　如果深圳房價漲幅過高,與老百姓的購房能力太過偏離的話,政府會以此舉來實施調控,開征物業稅能有效遏制炒房投機者。

　　信貸資金流入樓市股市等非實體經濟已經引起銀行系統的重視。調研和可能性的調控正在進行。

　　6月上旬,銀監會向各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行緊急下發《關于進一步加強信貸管理的通知》,緊急要求商業銀行嚴格控制貸款流向,保證貸款發放進入實體經濟,滿足實體經濟需求,防止信貸資金違規流入資本市場和房地產市場。可見,銀行已經意識到了大量信貸資金的增長中有一部分在金融體系外自我循環,形成泡沫資產。央行近日發表《中國金融穩定報告(2009)》也表示,加強房地產信貸風險管理。密切監測房地產價格波動,積極開展壓力測試,動態評估房地產的信貸風險。

　　宏觀經濟分析人士表示,貨幣政策可能會在今年底開始緊縮,控制信貸增長速度。

　　具體到深圳而言,正如中原地產龍崗區域總監謝建奎所述,隨著房價的暴漲,為了控制風險,事實上銀行的信貸已經有收緊的趨勢。一家銀行信貸部門內部人士向記者表示,如今深圳房價達到甚至超過07年瘋狂時期水平,已有潛在風險。信貸在二季度沖量之后,三季度伊始,規模應該會有所控制。

　　近期,深圳明確表示要研究開征物業稅,也引發業界猜想。本周,深圳綜改實施方案獲得市委市政府通過,在改革突破計劃中,《方案》提出簡化房地產稅制,探索開征物業稅,合并城鎮土地使用稅、房產稅。制定物業稅稅基評估技術標準,建立物業稅稅基評估系統。“這表明如果深圳房價漲幅過高,與老百姓的購房能力太過偏離的話,政府會以此舉來實施調控,開征物業稅能有效遏制炒房投機者。”知名地產評論人士風語說。