有了上一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓，對當前房地產市場持續向好的走勢，要合理引導，適度調控，努力使購房需求在合理均衡的價格水平上持續釋放。這要求政府部門擯棄短期利益，引導房價在合理水平上形成均衡。這樣，房地產業才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動中國經濟的有效增長點。

　　經濟已企穩向好，這大概已成為時下學術界、業界乃至政府部門研判中國經濟走勢所得出的一致性結論。

　　之所以我國經濟能夠企穩甚至呈現向好之勢，政府投資這只“看得見的手”所發揮的作用可謂居功至偉。但投資拉動畢竟不是長久之計，當政府這只“看得見的手”撤出之后，依靠市場機制和微觀主體的那只“看不見的手”能否接過接力棒，將是未來經濟向好是否具有長期可持續性的關鍵。我想，此前學界對于未來經濟走勢V、W、U、L等不同走勢的激辯，也正是基于對這個問題的擔憂。

　　那么，政府的接力棒要交給誰呢？由于西方危機后需求的減弱，外需要恢復到兩年前的高點恐不現實；消費增長盡管也有所起色，但由于體制、收入等方面的因素，短期內還難以擔綱；新能源、低碳經濟是未來經濟發展方向，但遠水難解近渴。因此，現實來看，還是房地產有可能成為拉動經濟的重要增長點。由于房地產業關聯上下游，一旦購房需求能得到不斷釋放，將對鋼鐵、水泥、建材、家電等相關產業帶來拉動，其對整個經濟增產產生重要的拉動作用。

　　我國樓市在經歷一年痛苦調整之后，近期普遍出現了回暖走勢，各大中城市商品房成交量不斷擴大，價格也反身向上，出現了一輪“小陽春”行情。當然，這輪樓市行情也引起了業內外的激烈爭論，針對購房需求的真實性、交易量的有效性、未來樓市發展的可持續性，各種質疑此起彼伏。我以為，基于對房地產市場在當前經濟增長中重要性的認識，對此次房地產市場的“小陽春”要多一些呵護、少一些苛責，特別是，要汲取兩年前房地產市場暴漲暴跌的教訓，引導購房需求持續地長久地釋放，以使“小陽春”能夠變為“艷陽天”。

　　回顧兩年前的那輪樓市泡沫，當居民的購房熱情開始釋放之時，開發商在暴利心態的驅使下，不斷抬高樓價，而樓價的走高又進一步強化了購房者的預期，在買漲不買跌的沖動心理之下，大量投資性、投機性買盤蜂擁而入，而政府作為賣地一方本身就是既得利益者，銀行也傾向認為資產價格上漲會降低其貸款風險。這樣，政府與銀行對價格持續非理性上漲的不作為，遂使房地產市場在短時間內自我燃燒、自我膨脹，并旋即陷入接近崩盤的境地。

　　那一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓是，對當前的房地產市場持續向好的走勢，要合理引導，適度調控，防止價格大起大落。這要求政府部門擯棄短期利益，引導房價合理水平上形成均衡。確切地說，未來房地產市場將步入“平民化時代”，政府部門不能只盯住賣地收入，而要充分利用政策性住房調劑住房的市場價位，以政策手段引導房價預期。

　　國家統計局日前發出通知說，將針對40個重點城市商品住宅開發費用作專項調查、摸底，以調查房價構成成本，弄清房地產開發項目費用支出。那么，摸清成本以后又該如何呢？我認為，房地產調控不能“止于摸底”，政府有關部門可根據摸底結果制定各城市以及市區主要地段住宅的指導價格，以穩定購房者的房價預期，這也能有效約束開發商，使其不敢貿然提價。

　　同時，政府應推動保障性住房和限價房等政策性住房大量入市，這固然會分流商品房的市場份額，但同時也會對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩定作用，從而引導開發商開發中低價商品房，以整體房價的合理均衡來促使購房需求的漸次釋放。

　　開發商也要認清形勢，放棄暴利心理，努力挖掘各類居住需求。一個健全的房地產市場應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨依靠某一方面的需求是難以持續的。從目前的國內各地市場狀況來看，如果房價得不到穩定，開發商借利好放棄前期“降價去庫存”的做法，不僅會造成市場供應曲線的上移，減少市場剛性需求，更可能壓制投資需求，以至葬送使樓市回暖的良好格局。從長期來看，剛性需求進一步構成市場轉變推力的能力會越來越小，而中產階層的改善性需求將是住房消費的主力。因此，要活躍房地產業，就需要進一步釋放改善性需求。房地產企業應該看到這種趨勢，根據市場和需求變化，主動采取措施，如適度加大地段、環境、戶型等方面更為優越住宅的開發比例，并將樓盤以合理的價格賣給購房者。

　　房地產業的資金杠桿率較高，而開發周期又較長，對其未來償債能力和信用風險的評估亦有難度，很容易為銀行資產風險埋下隱患。而房地產資本金比例下調后，銀行的新增信貸空間也將變大，實際上是變相降低了銀行風險防控標準，給住房信貸風險敞開了一道口子。因此，銀行尤其需要重視防范房產業的信貸風險。對于易產生泡沫、極具易變性的住房建設項目的資本金要求，銀行應根據防范風險的理念慎重對待，認真評估項目，在提供信貸支持和服務的同時切實防范相關風險，絕不盲目地大幅降低住房建設項目的資本要求，否則，開發商可能重新上演“空手套白狼”。當然，謹慎不代表惜貸和不貸，銀行應繼續支持房地產開發企業合理的融資需求，合理加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度，并對有實力有信譽的房地產開發企業的兼并重組提供融資支持和相關金融服務。

　　唯有各方協調努力，使購房需求在合理均衡的價格水平上持續釋放，房地產業才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍。也唯有如此，以房地產為代表的民間投資力量才有可能接過政府的接力棒，房地產市場因之順理成章成為拉動中國經濟的有效增長點。(郭田勇 中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授)