誰在購買？

　　據調查，南京的“小產權房”主要集中在雨花臺區、棲霞區、六合區等城郊接合部。

　　“‘小產權房’在一定程度上承擔了經適房的角色。”一家曾代理“小產權房”銷售的置業公司負責人介紹，買“小產權房”的大多是中低收入者，買不起商品房，也不符合購買經適房的條件，但又急需房子住。這些人包括農民、城市中低收入者、外地來寧工作者等。

　　但也有一些買家是投資者。2007年，市民阮先生就在六合投資購買了一套“小產權房”，當時才20多萬元，建設方打著旅游度假公寓的旗號，承諾可以負責出租和轉讓。“前幾年，商品房價格高，投資‘小產權房’還行，現在不太行了，也不太好轉讓了。”阮先生說。

　　業內人士指出，“小產權房”的出現，本質上是市場需求的產物。不過，它在現行的法律意義上是違法的。購買“小產權房”的人也知道其中的風險，但有不少人抱著“法不責眾”的僥幸心理，認為“小產權房”遲早會“轉正”。

　　如何妥處？

　　既然國土資源部已表態，不會出臺統一的處理意見，要求各地依法妥善處理，那地方又怎樣才能妥善處理？

　　一、簡單查處拆除可行嗎？

　　南工大天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，首先必須解決的是法律層面的問題。按照現行的法律規定，“小產權房”都是違法建筑，理應被查處拆除。但“小產權房”是一個涉及國土、規劃、房產、建設等多個監管部門的問題，靠某一個部門很難解決。久而久之，“小產權房”規模越來越大，涉及利益群體越來越廣，再想查處已面臨“投鼠忌器”、擔心影響社會穩定的尷尬。

　　“簡單化的查處顯然已不現實，當務之急是盡快出臺相關政策，盡早明確界定‘小產權房’的命運。如：什么時間以前、什么性質土地上建的‘小產權房’可有條件‘轉正’，什么樣的‘小產權房’肯定要拆除等。”吳翔華認為，界定得越早就越主動，否則一直模糊不清，可能會激勵更多的人去買“小產權房”。

　　二、“轉正”的途徑在哪？

　　“小產權房”有可能“轉正”嗎？記者就此采訪市國土部門，有關人士出言謹慎，“我們到目前為止，還沒接到上面的新文件，這個問題很敏感，不好說。”

　　據了解，集體土地要想轉為建設用地，唯一的途徑是國家征收，將其所有權變為國有。但這注定是個漫長的過程：一方面，國家征收集體土地，一定要基于公共利益。所謂的公共利益，是指學校、道路、橋梁等公共設施的建設；另一方面，“農轉用”土地指標每年都在減少，“小產權房”所占土地只能利用“農轉用”指標逐步消化。

　　三、土地出讓金怎么補繳？

　　土地如果“農轉用”，則須評估，補繳土地出讓金。但這個錢誰來收？向誰收？還是一筆糊涂賬。

　　吳翔華指出，即使明確了補繳土地出讓金的主體，也勢必會遭遇“執行難”的問題。你找開發商要嗎？有的開發商早跑了。獲取利益的當地鄉鎮，會爽快地掏錢嗎？如果向住戶收，著急辦兩證的還比較好收。不著急辦兩證的，就很難了。

　　四、政府能收購再利用嗎？

　　也有人提出，政府能否收購歷史積留的“小產權房”，然后根據規劃，該拆除的拆除，能保留的則改成經適房或廉租房，納入城鎮住房保障體系。

　　吳翔華認為，這個更難操作。多少錢住戶才能接受？政府又哪來這么多錢？另外，很多“小產權房”戶型都很大，它也不太適合作經適房或廉租房。

　　有關專家指出，種種關系和利益紛繁交織，注定“小產權房”問題很難在短期內得到徹底解決。但“小產權房”問題，無論如何不能再拖下去了。深圳提出，根據土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理“小產權房”問題，雖引起爭議，但不失為勇敢和有益的探索。

　　新聞提示

　　從月初的深圳“小產權房轉正”傳聞，到隨后的“辟謠”，再到國土資源部近日表態“不會出臺統一的處理意見，要求各地從實際出發，依法妥善處理”，近一個月來，“小產權房”持續成為輿論關注的焦點話題。

　　“小產權房”是目前國內眾多城市共同面臨的難題，南京亦不例外。“小產權房”的實際狀況如何？妥善處理需具備哪些條件？有哪些路徑可選？記者就此進行了多方調查。

　　南京究竟有多少“小產權房”？記者咨詢國土、規劃、房產等多個部門，未能得到具體答案。

　　上個雙休日，記者輾轉城南、城北多個“小產權房”小區現場調查發現，有的小區規模已達數千戶，有的小區還在施工和銷售中，不時有人前往咨詢選購。

　　第一站：鳳翔花園

　　鳳翔花園小區位于鐵心橋大街邊上，有20多幢，里面有樹有綠地，已是個比較成熟的小區。午后，記者走進該小區時，有不少老人正在小區內的陰涼處休息、閑聊。

　　“我們是2004年拆遷安置在這里的本地居民，沒花錢買，也沒有兩證。當時是說，5年后給辦兩證的，也就是今年底，但到底能不能辦到，我們也不清楚。”一名住戶說。

　　“這里大部分是本地居民住的，轉賣的很少，當初賣給外邊的主要是房子的頂樓，現在早賣完了。”另一名住戶補充道。

　　在門衛處，一名工作人員說，現在這房子要轉讓的話，每平方米也就3000多元吧，主要是因為它沒有兩證。

　　第二站：七彩星城

　　“你買有證的還是無證的？有證的均價每平方米6000多元，無證的均價每平方米3800多元。”在油坊橋附近的七彩星城銷售中心，銷售員對該小區中在售的“小產權房”并不避諱。

　　銷售員介紹，有證的是七彩星城中的“10號公館”，無證的是七彩星城中的“國學府”。“國學府”現在已經封頂，明年3月份交付。但必須說明的是，“國學府”不能貸款，也不能落戶，至于以后能否辦到兩證，那要看國家的政策。

　　七彩星城小區一名門衛說，現在小區內入住的已有1000戶左右。

　　在七彩星城小區內，業主王先生說，他是安徽巢湖人，在南京做生意，是去年元旦入住的。當初買7彩星城的房子，主要是因為它便宜。另外，合同中也寫了，說今年底能辦到兩證，如果辦不到，每平方米退還500元。

　　第三站：壹城

　　壹城是南京另一個在售的“小產權房”小區，位于經五路合作村公交站附近。

　　“這邊賣的房子有證嗎？”

　　“都是沒有證的。”

　　“以后能辦到嗎？”

　　“這個不能保證。”

　　“以后會不會有被查處或被沒收的風險？”

　　“你可以去小區里看看，這里都住了幾千戶了，你說的怎么可能呢？”

　　在壹城售樓處，銷售員介紹，在售的主要是58幢，戶型都是127平方米以上的，每平方米均價4060元，全是現房。

　　在壹城小區74幢等，有不少業主正在裝修。問及“小產權房”的兩證問題，一名業主顯得不屑一顧，“撐死膽大的，餓死膽小的。每平方米3000多元時我在這買了1套，4000多元時我在這又買了1套。國家最近不剛出臺文件嗎？讓各地根據情況妥善處理‘小產權房’問題。房子不會被拆掉的，你就放心買吧。”(鄒 偉)