開發商：房價低過地價責任誰負？

　　買房人：房價持續上漲誰還買得起房？

　　專家：切勿讓高價土地成房價上漲推手———

　　如今的土地市場再次呈現出熱火朝天的興旺，廣渠路10號地剛剛塵埃落定，富力地產以10.22億元拿下2009年北京地王的“氣魄”至今依然是人們茶余飯后的談資，而體量更大、受關注度更高、預計競爭更為激烈的“廣渠路15號地”月底即將揭標，再次聚焦了全行業的目光。

　　然而，在近期熱地熱賣、高價頻出的土地市場“興旺”背后，一股股暗流也正在隨波涌動，《北京青年報·廣廈時代》近日調查發現，隨著近期北京樓市上多塊土地爭奪“白刃戰”愈演愈烈，這些熱點地塊周邊在售項目已經普遍出現“觀望”態勢，在賣與不賣、漲與不漲間彷徨，由高地價引發的觀望情緒，正在各房地產項目間如同“流感”般蔓延……

　　●市場發現●

　　熱地周邊樓盤 捂盤待漲急煞買房人

　　“我們的項目這個月是開不了了，什么時候再開盤還是得等董事會開會決定，我們也都在等通知。”這是近日廣渠路某項目負責人在本報多次致電詢問開盤時間時，始終不變的回復。該項目從去年開盤以來持續熱賣，每次開盤放出的小量房源均供不應求，一搶而空。原定于5月底開盤的一棟樓遲遲難以“露出廬山真面目”，而數百套房源前焦急等待的，是已經排號多月的數以千計的買房人。按照項目方最新答復，這棟樓的開盤時間，已經被延至7月中旬左右，具體時間依然待定。

　　無獨有偶，西大望路和東四環區域作為樓盤扎堆的傳統置業重點區域，多個項目在經歷前一段時間的熱賣之后也打起了“太極”，原本已經確定開盤的項目突然間又“偃旗息鼓”，變得悄無聲息，詢問下往往以銷售證未取、手續不全為由進行回復，即便是已經開盤的項目，也成了“數米下鍋”、“分外節省”，原本計劃開盤的整棟樓變成了一個單元甚至一個樓層，供應量大幅減少，等待已久的買房人也因此抱怨聲四起。

　　“我從年初就排了號等著選房，已經開了兩次盤，結果到現在都沒能選上房，開發商一直讓我再等等，說下次開盤讓我們優先選房。可到現在什么時候再開盤依然遙遙無期，可以看到的是，房價一路飆升，從當初的萬元/平方米出頭到現在16000元/平方米左右，每平方米漲了五六千元，依然是一房難求，這么一直漲下去，我真的懷疑自己還能不能買得起，還有沒有信心再等下去。”一直在苦苦等待東四環某項目開盤的白領買房人張先生話語中充滿無奈。

　　“現在但凡好地段的房子，不管漲幅多大幾乎都是供不應求，光是找關系、托朋友的條子，每個項目的負責人那里都是一大堆，光安排關系戶都不一定安排得過來，開發商自然是有備無患，底氣十足。”某資深業內人士的話，一定程度上反映了眼下的市場現實。文/邱旸

　　●尋根問底●

　　高地價導致周邊房價水漲船高

　　開發商有房不賣，為的是什么？在經歷長達一年半的市場冰封夢魘后，如今的市場熱度需求爆發理應讓開發商“如饑似渴”地迎合市場才對，怎么會出現眼下這般“欲語還休”的曖昧，大吊買房人的胃口？是市場熱得太快讓開發商再次捂盤追求利潤最大化？還是擔心賣得太快開發進度跟不上的“銷控策略”？抑或是激烈市場競爭下的“囤積居奇”，務求蓄水到位一擊必中？一個個疑問如“連珠炮”般砸在開發商的面前，也狠很砸在了買房人的心坎上。

　　“應該說，這些問題在市場好的時候也都是長期存在的，商業原本就是逐利性的行為，溢價成果越大，回報自然越高，這是任何人都明白的道理。但是在眼下，這些熱點區域內出現的樓盤觀望捂盤，卻有著更為特定因素的困擾，從某種意義上講，開發商不斷延遲開盤，也是實屬無奈。”東部某重點項目負責人在接受采訪時，私下里也表達了自己的無奈，而這種無奈，便來自近期土地市場的熱賣，天價地頻出之下，周邊項目地震也隨之引發。

　　以廣渠路10號地為例，該地塊7萬平方米左右的體量拍出10.22億元高價，合樓面價達15000元/平方米以上，這個土地價格甚至高過了周邊部分項目不久前剛剛打出的開盤價，區域價格立刻被明顯拉升，反應最快最迅速的正是周邊二手房市場，“最近不少掛出房源的業主紛紛給我們打電話，要求暫停出售，或者直接提價15%以上，最主要的原因就是周邊土地價格不斷攀高，很可能拉動區域房價，二手房業主都愿意再等等，期待更大價格上升空間。”西大望路某知名中介門店銷售員小王接受采訪時表示。采訪中了解到，受廣渠路10號、15號地影響，廣渠路和大望路周邊二手房坐地起價，樂成國際、珠江帝景、石韻豪庭、富力城等重點項目二手房價格普遍上漲，中介報價紛紛上調1500-2000元/平方米不等，年初這些區域二手房價格普遍在15000-18000元/平方米之間徘徊，目前出售價格基本都在17000-20000元/平方米左右，甚至更高。

　　“不是我們不想賣房，公司內部也存在著很大壓力和分歧”，筆者從上文提到的廣渠路某熱點項目內部了解到，目前決策層對何時放盤，具體放量也是舉棋不定、爭論不休，“年初的熱賣可以說是領跑了北京市場，而當時的低價開盤正是熱銷的最根本因素，隨著客戶量的不斷積累，供需比現在已經達到了1：10以上，隨著周邊地塊的高價頻出，更多的買房人被地段稀缺性和升值前景吸引來，都想在這里買房，漲價也是順理成章，然而漲多少合適，沒人敢打這個包票。廣渠路10號地樓面價就達15000元/平方米以上，論地段毫不遜色的我們項目，房價應該是多少？現在已經有這樣的爭論，就是前期的熱銷是以低價傾銷大大減少公司利潤換來的，這個責任恐怕誰也擔不起。”消息人士將個中原因一一道來。據了解，該項目的一再延后開盤還有一個不為人知的原因，那就是在等區域內另一個“重磅炸彈”——毗鄰該項目的廣渠路15號地競價結果，月底該地塊“群雄逐鹿”的最后揭曉，將直接決定著周邊多個項目后續房源的價格制訂。“現在看來，該項目17000元/平方米左右的銷售均價是顯而易見的了。”市場分析人士指出。

　　●專家觀點●

　　切勿讓土地高價成房價上漲推手

　　來自亞豪機構、中國指數研究院等市場研究機構的數據顯示，北京市場上2007年樓市大熱時拿地的項目在眼下普遍面臨著開發進度和價格制定上的疑難和瓶頸，萬科2007年以17億拿下的建面約15萬平方米的西大望路17號早已經蓄勢待發，但其高于萬元/平方米的樓面成本及周邊的珠江帝景、禧福匯等項目價格的競爭優勢讓萬科在價格制訂上左右為難，低于20000元/平方米開盤顯然讓開發商難以接受，因此一直遲遲難以推上臺前，開盤依然是遙遙無期，毗鄰清華大學的龍湖·唐寧ONE當年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質和建筑成本，目前該項目銷售均價已達28000元/平方米左右，價格節節攀升，如此高價也讓眾多普通買房人只能“望房興嘆“，凡此種種，不一而足。

　　“地價降不下來，房價回落自然也無從談起，我們可以看看2007年左右高價拿地的那些項目，經過一年半左右的開發周期如今也基本都在醞釀上市了，而價格是橫亙在這些項目中間不可逾越的現實鴻溝。“百達行投資顧問中心總監張艷接受采訪時表達了自己的觀點。

　　“地王”頻現，房價也是水漲船高，這就導致很多人不得不擔憂，眼下土地市場的不斷趨熱將可能導致樓市再次掀起一輪漲價潮。“亞豪機構副總經理王英男指出，決定房價的根本因素還在于市場的供求關系,而“地王”的出現會影響到人們對房價的相對預期,購房者擔心房價暴漲而選擇入市,間接改變了供求關系,從而帶動房價上漲。從目前市場上的種種跡象看來，這一擔憂正在轉為現實。

　　而在SOHO中國董事局主席潘石屹看來，廣渠路15號地已經成為測量北京土地市場是否理性的測溫計，“廣渠門外10號地由于面積較小，還不能判斷土地市場的風向，如果廣渠路15號地以及6月份即將入市的幾塊地的價格都‘發瘋了’，那么土地市場就真的陷入狂熱了，勢必導致周邊樓盤的進一步價格上漲。”潘石屹說。

　　有業內人士指出，目前來看，樓市的回暖已從一線城市蔓延到二三線城市。因此預計未來一段時間，土地市場仍將保持活躍,近期房價也仍將保持上升態勢。但在全球經濟沒有好轉、國內信貸寬松的背景下,這種由地價推高的房價最后很可能會演變為樓市泡沫。

　　“目前看來，土地交易中依然存在著不少非理性因素，土地拍賣的“價值發現”功能在有些時候處于“失靈”狀態，土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發現”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。中原地產華北區董事總經理李文杰認為，“樓面地價高出同區域房價不太正常，這其中可能存在很大風險”。

　　在專家們普遍看來，要讓普通老百姓買得起房，不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，更主要還應從源頭有效控制地價，地價控制了，政府也才有足夠的底氣去控制房價非理性暴漲。“切勿讓土地高價成房價上漲的幕后推手”，北京易居研究院副院長牟增彬的看法，得到了所有受訪行業人士的共鳴。（記者 邱旸）