“看好房地產股票盈利前景”

　　王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學院博導、深圳市公共管理學會會長)

　　王蘇生介紹，需求的相對剛性和累積需求的釋放將導致2009年深圳房地產成交量大幅超越市場預期。這主要是廣大市民的購房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導致價格上漲。

　　但王蘇生并不建議普通市民買房投資，他說，投資房市不如投資房地產股票。因為，房地產價格上漲有望帶動房地產開發企業盈利上調，隨著2009年銷售均價的逐步回升，一方面上市公司現金銷售收入將超過此前的預期；另一方面房價的回升將帶動企業毛利的修復，對凈利潤的增長影響較為顯著。

　　王蘇生指出，對于不同的上市公司，房價的變化對于公司的影響幅度不同，高價地比例高，土地獲取時間晚的公司對房價的敏感高。因此他認為兩類房地產上市公司值得推薦：一是房價上升對企業利潤敏感度高的公司，如金地、萬科；再是土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房價上漲對其重估價值提升明顯，且未來ROE保持相對較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長城、泛海建設等。

　　“樓市是很好的資金避風港”

　　孟家慶(珠三角地產網CEO)

　　孟家慶認為，現階段樓市出現的波段性變化不是小陽春，應該叫大波浪。近年來，全球經濟經歷了大波浪，樓市也經歷了大波浪，而在這樣一輪價格上漲和下跌的過程中，房地產的波動是最小的。他認為，即使下一波宏觀經濟面轉差，樓市下跌幅度也不會太大，因為目前束縛房地產價格的要素全部放開了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的最佳手段。

　　對于下半年房價是否會下跌，孟家慶認為有兩個信號可以做參考。一個是房地產貸款政策，前兩年買房，首付低于三成幾率為零，現在二手樓交易首付可以做到一成，甚至更低；第二個是利率政策，如果房貸利率提高，標志著宏觀經濟面轉好，利率進入加息通道，房價有可能出現下滑的開始，從現階段來看，這個概率的出現是極低的。綜上所述，深圳的房價在下一輪會有一個上升空間。孟家慶分析，據統計，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經是去年同期的1.8倍，這表明，買房者不僅把房產作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來越強，尤其是在國際經濟形勢不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風港。

　　“深圳房價的高峰期很快到來并將消失”

　　高海燕(深圳市社會科學院城市運營研究中心主任)

　　剛性需求和現實購買力是兩個概念。高海燕認為，只有價格的杠桿才能把剛性需求轉變成現實購買力。此前他曾有過預測，深圳房價的落點在1萬到1.1萬左右，這是撬動剛需的價格點。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價格水漲船高后，普通的置業者被趕出門外，改善型和投資型的投資者開始入場。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠？基于目前深圳房價租金比總體偏高，已經遠遠超出國際平均水平，而未來深圳商品房的絕對上漲空間不大，高海燕認為，這兩類人群對房價的支撐度不大。

　　另一方面，“政策效應是現階段房地產的回暖的主要原因。”高海燕指出，去年“9·１6”政策到今年底到期，按樓市目前的走勢，政策續期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房價很可能應聲向下。

　　基于以上判斷，高海燕預計，深圳房價的高峰期很快到來并將消失，由于短期內的慣性上漲，形勢的推動上漲，政策效應的繼續發酵，深圳房價短期內還是有上漲空間，但是很快就會掉頭向下。他建議，現階段投資者在購房時，應該落根到每個地方的房價水平和租金水平和投資回報水平，再決定自己的購買行為。

　　“合理規避多種房產投資風險”

　　曾曉梅(建設銀行大中華財富管理中心理財經理) 　　

　　曾曉梅認為，在房產投資的過程中，買房者往往會面臨到變現、利率、經營、購買力、交易、政策等多種風險，比如一手樓會存在發展商資金鏈出現問題而造成爛尾樓，一房多賣、房產證無法辦理等多重風險，二手樓則存在業主產權不清晰，對房地產過戶造成風險。因此，曾并不建議買房者在房產交易的過程中通過現金支付的方式支付傭金、首期、尾款，而是通過銀行走資金監管的方式。

　　曾曉梅建議，客戶在做房產投資決策前，最好做一些專業準備，理智地進行投資。首先，要選擇好房產，包括房產類型、投資時機；第二是交易流程，每個城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；最后是稅收，不同時期的稅收政策對房價的影響也很大。

　　“在投資房地產的決策過程中，重要的一步就是要計算投資回報率，投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。”曾曉梅介紹了兩種簡單的計算投資回報率的方法，如果是出租收益的房產，主要看租金回報，即每月租金收益×（12-1)／購房價一次性付款；如果是出售獲利的房產，則主要看房價差，一般是用凈現金收入除以所投入的現金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產品，也能讓你的投資回報率大為提高。(記者 宋妤）