房地產(chǎn)市場最需要警惕什么？

　　不是新一代“地王”的誕生，不是房市暴利仍存，不是房價繼續(xù)上漲……而是對上述諸多現(xiàn)象將產(chǎn)生深遠影響的購買力梯級衰減效應。

　　房地產(chǎn)市場是一個對供求關系變化異常敏感的市場。買家眾，剛性需求旺，房價不漲都難，烈火烹油的往日房市盛景證明了這一點；觀望多，囊中羞澀者增，房價不跌也難，如今的房市正在上演這樣的拉鋸戰(zhàn)。房市究竟向何處走，購買力說了算，有購買力才有需求，有需求房價才能堅挺、房市才能繁榮。

　　自中國實施住房制度改革、推行貨幣化分房政策以來，我國房市一直在剛性需求支撐下一路高歌猛進，而城市化初期急速釋放的市場需求，更是導致房價大幅上揚，以至在差不多8年的光景中，房價上漲到了令人咋舌的地步。房價高低原本不應成為市場最關注的焦點，因為高和低都是相對的，我國房市一直沒有實現(xiàn)市場化，房價需要一個價值回歸的過程。事實上，在價值回歸過程中，只要有買有賣，不是人為炒作或房地產(chǎn)商刻意操縱價格，房市就是健康的，用不著過于擔心。何況，為了擠除房市中因投機性需求而產(chǎn)生的需求泡沫，國家也采取了不少措施，效果非常明顯。

　　問題是，當剛性需求釋放殆盡，殘存的剛性需求和大量的改善性需求究竟還能支撐起多高的房價？

　　如果說住房制度改革釋放出的剛性需求，能讓房價“沒有最高，只有更高”，是因為一方面房價一直在恢復性上漲中沒有尋找到供需平衡點；另一方面貨幣化補償使剛性需求的實現(xiàn)擁有了充裕的貨幣基礎的話，那么，恰恰在這兩點上，現(xiàn)在的情況發(fā)生了微妙變化。從供需角度看，目前的房價已是供求雙方博弈所能達到的最有利于房地產(chǎn)商的平衡點，在房價不變甚至人為漲價、價格嚴重偏離實際購買力的情況下，天平將不得不悄然向有利于購房者的一方傾斜；從需求實現(xiàn)的基礎——貨幣購買力來看，剛性需求釋放完畢后，真正對當前房價擁有購買力的人正呈梯級遞減趨勢。正是這個梯級遞減趨勢，值得市場所有參與者高度警惕。

　　房市購買力的梯級衰減效應大致是這樣的：剛性需求推高房價至最高點，房價高位震蕩且略有回落，剩余部分對高房價有承受力的購買力開始觀望；房價在震蕩后反彈沖高或二次沖頂，觀望的剩余高購買力因擔心房價繼續(xù)上漲而快速釋放；房價在上述購買力釋放完畢后復歸跌途，并向能承受次高房價的購買力靠攏，待房價再次反彈時，這批購買力又因擔心房價上漲而快速釋放；然后房價又在后續(xù)購買力無力跟上的情況下再次下跌，并向能承受次次高房價的購買力靠攏。如此循環(huán)往復，直至房價與大眾購買力達成平衡。在這個梯級衰減過程中，每一次反彈都會將一批殘存高購買力消滅，而每一次反彈結束后，房價的新平衡點都將不得不向下漂移。若從這個角度觀察，今年3月全國樓市回暖，房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)兩個月放大，以及5月開始，部分城市房價開始出現(xiàn)反彈、一線城市房價甚至出現(xiàn)跳升，都屬于上述二次沖頂階段中，剩余部分觀望的高購買力的集中釋放。因為伴隨著樓價的不斷上漲，現(xiàn)在成交量已開始出現(xiàn)高位回落。待殘存高購買力釋放完畢，房價將不得不開始梯級衰減的下一個循環(huán)過程。尤需警惕的是，一段時期以來，樓市成交量增加的同時，退房量也在加大，這從另一個角度顯示當前的房市小陽春本質上缺乏真實和強勁購買力的支撐。國務院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中最值得關注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。一些開發(fā)商承認，此舉表明房地產(chǎn)市場的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”。

　　購買力的梯級衰減效應提醒銀行，對當前樓市反彈帶來的按揭和開發(fā)信貸的快速增長，需要保持理性，房貸風險仍需嚴防；購買力的梯級衰減，也提醒開發(fā)商，房市最好的時光可能已經(jīng)過去，隨著獨生子女漸成人口主流以及人口老齡化時代的到來，及時調整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略將是大勢所趨、潮流所向；購買力的梯級衰減，同樣也提醒購房者，追高買房需要理性，否則有可能將自己卷進惱人的漩渦。