09年以來(lái)北京、上海等重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，中金公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員白宏煒指出，一二線城市成交量反轉(zhuǎn)意味著其下半年房?jī)r(jià)將領(lǐng)先于全國(guó)率先見(jiàn)底，地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下，年底見(jiàn)底回升較為確定。

　　白宏煒指出，09年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商以銷(xiāo)定產(chǎn)策略見(jiàn)效明顯，一季度大部分地產(chǎn)公司現(xiàn)金流呈少有的正值。按照前四個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，行業(yè)重點(diǎn)公司平均50%以上的銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)明顯高于原計(jì)劃，基本上實(shí)現(xiàn)了年計(jì)劃銷(xiāo)售額的40%。白宏煒認(rèn)為，由于一二線城市銷(xiāo)售良好，去庫(kù)存化即將結(jié)束，而購(gòu)置土地等投資短期內(nèi)難以跟上，因此房?jī)r(jià)未來(lái)1-2年內(nèi)上漲概率較大；從全國(guó)來(lái)看，成交量將滯后見(jiàn)底，房?jī)r(jià)有望在四季度見(jiàn)底，但潛在庫(kù)存較大意味著房?jī)r(jià)將在底部持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售將實(shí)現(xiàn)5%-10%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速為0%-5%。隨著資金回流，開(kāi)發(fā)商下半年主要變化將集中在增加新開(kāi)工面積、購(gòu)置土地或者漲價(jià)。從利潤(rùn)率角度來(lái)看，09年房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨下降壓力，但下降程度要好于先前預(yù)期。隨著價(jià)格的企穩(wěn)回升，行業(yè)毛利率將回穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)將步入良性循環(huán)。

　　白宏煒指出，我國(guó)住房真實(shí)需求存在，經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定，短期內(nèi)去庫(kù)存化速度較快，而供給難以有效改善，加上政策支持，行業(yè)有望在年內(nèi)見(jiàn)底回升。地產(chǎn)板塊近期較好的走勢(shì)已經(jīng)部分反映了房?jī)r(jià)見(jiàn)底回升的預(yù)期，不論從P/E、P/B還是NAV折讓來(lái)看，目前的估值水平反映了房?jī)r(jià)上漲初期的水平。隨著行業(yè)反轉(zhuǎn)的確立，地產(chǎn)板塊短期內(nèi)將呈泡沫趨勢(shì)。分析師上調(diào)地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)值以及近兩年盈利預(yù)測(cè)，以反映較好銷(xiāo)售情況和未來(lái)房?jī)r(jià)走強(qiáng)的預(yù)期，維持對(duì)地產(chǎn)板塊樂(lè)觀態(tài)度；建議逢低吸納A股龍頭地產(chǎn)公司，可重點(diǎn)關(guān)注一線城市本地股。(李波)