物業稅是一種財產稅，是在房產持有環節中繳納的一種稅費。關于物業稅開征的討論已經很久了，但在25日國務院正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中，物業稅再次由于其文中的“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”而引起市場關注。那么，物業稅的開征究竟對于房價有什么影響呢?

　　最近的半個多月，隨來著國家關于抓緊出臺物業稅工作的部署進程，有關物業稅出臺的時間與內容尤其是作用成為全社會關注的焦點，財經界、新聞界及廣大普通百姓熱議就表明了這一問題的廣泛性與普遍性。不少專家在接受采訪或發表專門文章，論證物業稅開征后對房價的影響。許多人致函讓我發表意見。坦率地說，關注度之高是前所未來的。不過，我要向大家表明，我的看法是，開征物業稅只是有可能抑制房價的上升，但也有可能導致房價上漲。就目前的情況看，我比較相信開征物業稅后房價會穩定上漲的說法。希望這個觀點不要使大家失望。

　　其實，核心的問題不在于開征不開征物業稅，而在于開征物業稅的稅率高低，在于物業稅是采用單一稅率還是累進稅率，在于我們對普通老百姓的社會保障性住房提供的比例，在于我們城市目前控制人口增長的戶籍政策。關于這一些，我有專門文章解讀，不再贅述。許多人熱切盼望開征物業稅在控制當前的房地產泡沫，平抑過高的房價，其實不了解政策制定的復雜性。就其現實狀況來說，目前存在兩個方面可能，即開征物業稅后既有可能促進房價繼續上漲，也有可能促進房價下降。本人傾向于房價會穩定上漲的趨勢。

　　下面我們來做一個較具體的分析，說明理由。

　　我們先來看看，說物業稅出臺后能夠平抑房價的理由是那幾條。

　　第一，開征物業稅增加了物業擁有者的持有成本，能夠有效地遏制在住房市場上的投資與投資，炒房人，持有多套住房人的受益下降，這樣會主動拋售房屋，這樣，市場上大量的閑置住房就會出售或轉讓，由于空置住房的量較大，所以這一因素會導致房價下降。

　　第二，開發商囤積土地或者開發后囤房待售現象將人得到有效遏制。近年來，房地產開發商因為沒有持有過程的稅收，所以大量囤積土地，據媒體報道，有的開發商擁有的土地已經高達達到6000萬平方米，十多年都用不完。由于土地資源有限，所以還可以囤積升值。土地價格被人為放大，房產價格就會不斷攀升。由于征收物業稅，房地產開發商的持有環節成本增大，必須加快開發，加快銷售，這一情況必然導致房價下降。

　　第三，目前的政策是，在開發商取得土地后要交付土地出讓金及相關稅費，包括七十年的地租都交了，這樣取得土地的成本很高。開征物業稅后，由于前期的費用稅收轉移到了持有環節，大量的是轉移到購房者身上，這樣，開發商取得土地的成本降低，進入市場的門檻也會降低，更多的開發商會進入市場。這樣，一是在開發商利潤不變的情況，成本降低促進售價降低；另一個因素，就是在大量的開發商進入市場的情況下，必然會出現壟斷同盟被打破的情況，有一些開發商在成本降低后，為了在市場競爭中得手，采取薄利多銷、有水快流的銷售政策，這也會從總體上會促使房屋銷售價格下降。

　　第四，物業稅的出臺，持有環節交稅，增加了住房保有中的成本，可能導致房價下降，這樣，原來許多人因為房價上漲而購房的必然暫時退出住房市場，其次，由于保有環節征稅，導致一些人在可買可不買時不買，能買小的不買大的，它會從總量上減少市場需求。結果帶來房價的下降。

　　相比之下，我比較贊成物業稅開征后房價不降甚至會上升的觀點，一共有八條。

　　第一，由于物業稅把土地出讓金等相關費用從一次征收轉為在持有環節征收，開發商拿地價格會大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，開發商可以持有更多的土地。

　　第二，目前的城市土地市場實際上處于一種半壟斷狀態，它表現在于土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說，北京國貿周邊的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的土地的降價對它是影響很小的。正象我先前接受記者采訪時說過的那樣，房價其實不是房子決定的，而是房屋所在位置的公共資源狀況決定的。這些資源是地鐵、公交線路、教育、醫療、商場、郵局、銀行等公共設施。這些設施能帶來生活的便利與相關成本的大幅度下降。因此，特定位置的住房是含有資源的，否則在北京的東二環的100平方米住房能值200多萬而到了順義甚至不值50萬了。我們每天上班過程中的時間消耗，以及這些時間可能創造的勞動價值，就是兩個不同位置的差價。在城市土地供給過程中，招拍掛的結果必然只有大開發商才能獲得土地。城市土地資源的有限性與位置的絕對壟斷性，會導致壟斷性房價。

　　第三，由于未來的物業稅的稅率較低，因此持有土地需要交納的物業稅與飛升的房價相比不過是毛毛雨，因此，開發商會進一步擁有土地囤積，這也是當下許多開發商搶地的內在因素。開發商們已經看到了這一趨勢，土地成本降低，可以待價而沽。

　　第四，　城市經濟增長的政策與控制城市戶口的政策相矛盾。近些年來，國內房價上漲地區主要集中大中城市，尤其是省會以上大中城市，而經濟發展的重頭戲也在大中城市。我們往往要求大中城市每年要增加投入多少，要使GDP增加值達到10%甚至更多。根據一般的經濟規律，GDP每增加10%，人口可能增長4%到5%。因為產業增長需要合適的就業人群，那種通過就地調節的辦法只能解決其中一部分。但是我們同時又出臺了一個政策，就是控制城市人口增長速度，目前的控制人口增長速度與計劃生育的標準幾乎相差不大。也就是說，政府希望新增就業的不是固定城市人口，不希望他們成為城市的主人而希望他們成為城市的過客，這樣的城市新增的就業人口就不可能享有保障性住房或比較廉價的住房福利。打個比方，來了20個人就業，但我們只給1個解決了城市戶口，其它人的住房問題只能是租房與買房，這樣會為開發商提供源源不斷的客戶資源，抬高價格后購房者別無選擇，當然這也是開發商樂于看到的。

　　第五，由于城市土地資源緊缺，而房地產開發商擁有緊缺的土地，隨著經濟發展城市規模擴大，土地會越來越增值，因此，銀行在工業企業與房地產開發企業之間，更愿意向房地產開發商提供貸款。開發商有源源不斷的資金做保障，可以延長開發期，漸次開發，達不到預定的利潤不售。

　　第六，現行的績效考核政策導致城市政府在房價上漲中得利。因此會出臺有利于房價上漲的措施。目前城市政府政績考核集中于GDP，即經濟增長速度，房價上漲帶來GDP上漲，可以獲得績效考評的高分。二是房價上漲政府的稅費增長，政府財政收入增加。三是從降低招拍掛成本看，政府會幫助大開發商擁有更多更好的土地。

　　第七，開發商作為經濟學的“理性經濟人”，必然追求較高的利潤指標。拿地成本降低并不會帶來主動降低房價的結果。作為房地產開發商沒有理由不追求高回報。要開發商主動降低價格銷售是一個道德標準。我們不能要求開發商一定要道德高尚，只能要求開發商合法。因為城市土地資源有限，只要城市不斷投入增加經濟總量，房價就不會下降。只有三個限制條件讓開發商主動放棄暴利，那就是土地資源無限供應，二是城市產業衰敗，三是持有的成本大過增值的部分。而現實看來可能性不大。

　　第八，市場商品房價格取決于政府能提供多少比例的保障性住房，因為保障性住房是平抑房價的利器。現實情況看，政府的財力有限，目前經濟適用房還不超過總的住房供應量的5%。這種現象近期不會有太大的改變。因此，房地產市場依然是開發商絕對支配的市場，房價只升不降也是可以期待的了。

　　從這8大方面來說，房價繼續上漲的勢頭依然強勁。所以我在一些樓盤開盤的活動上會預測房價繼續上漲，購買者希望房價下降的愿望強烈，但是是不現實的。（李開發）