上半年最后一個小長假已經過去，樓市開始轉入下半階段。

　　即使上半年有二、三月份的意外收獲，有四、五月份的預期暢旺，但對整個下半年的走勢，市場仍是多空爭持。樂觀者認為，下半年樓市月均成交將恢復到2007年前的正常月份，樓價會慢慢爬升。悲觀者認為，樓市仍處于“后拐點”時期，稍有不慎，“六月飛霜”將降臨市場……

　　多還是空？飛霜還是艷陽天？下半年樓市何去何從，最終操控于政府的政策、購買力增量、開發商的心態三大方面。

　　政策 “紅蘿卜”多于“大棒”？

　　今年第一季度，我國GDP增幅下滑至6.1%，至4月份，CPI連續3個月下降，PPI連續5個月下降……即使不少國際知名經濟學家預言中國經濟將率先反彈，但目前看來，經濟形勢依然不容樂觀。

　　過去的觀點一直認為，經濟和樓市之間是正比關系，經濟優則樓市好，經濟差則樓市壞。但從2007年至今的情況來看，經濟和樓市更像是不完全的反比關系，更多時候，經濟差反而樓市好，2007年樓市的瘋狂增長如是，近來樓市的反彈也如是。

　　正因如此，目前依然不容樂觀的經濟環境，對樓市則是利多于空。5月27日，國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，對各行業固定資產投資項目的最低資本金比例進行調整。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，資本金比例重回1996年水平，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。證券分析人士普遍認為，資本金比例下調利于行業復蘇，“對于房地產企業是重大利好”。受此利好影響，6月1日A股開盤后，地產指數連升三天(截至6月3日)。

　　經濟與樓市的這種關系看來還將持續一段時間。現在的普遍觀點是，中國經濟開始顯露出復蘇的勢頭，但距離全面復蘇還有一段時間。摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶的觀點帶有普遍性：全球經濟將在明年下半年出現比較明顯的復蘇。及后，中國經濟將會維持6%-8%的增長。在經濟明顯復蘇前，中國政府會繼續“印鈔票”，流動性資金依然會進入樓市，刺激樓市成交的增加。

　　當然，如果中國經濟突然好轉，之前的貨幣、財政政策可能會有所收緊。此外，正如知名經濟學家郎咸平所擔憂的，“大量實體經濟的避險資金進入了樓市，會對下一步的經濟復蘇帶來隱患”。如果這種擔憂上升到政策層面，利空“大棒”將出。物業稅的重提可能是一種口頭警告，6月開始生效的《土地增值稅清算管理規程》，則算是向樓市出示的黃牌。

　　購買力增量 “加速度”出現？

　　今年初，樓市成交喜迎“小陽春”，市場一致認為是“去年累積消費的爆發”，并認為這種爆發“不會持久”。不過，至少從目前來看，樓市的消費力沒有減弱的跡象，且購買力增量不斷加大，并造就了四、五月份的旺盛成交。

　　從記者掌握的資料來看，這些增加的購買力，絕大部分是帶有投資性質的資金。投資資金大舉進入樓市和股市，今年表現相對突出。中國人民銀行發布2009年第一季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，一季度城鎮居民儲蓄意愿回落明顯，消費和投資意愿回升：選擇“儲蓄最合算”的居民占比降至37.5%，認為“投資最合算”的居民占比回升至32.9%。而這些投資資金，其中不少進入了樓市和股市，所以，才有前段時間銀監會追蹤信貸落實情況的事情發生。

　　為什么今年第一季度居民投資意愿回升？“當人們的經常性收入因經濟衰退而無法上升時，人們也會考慮入市買樓”，中原地產主席施永青這樣分析，這是儲存財富的模式轉移。“是對于未來通貨膨脹的預期”，廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文的看法更加直白。

　　即使王慶認為通貨膨脹“未來12個月內不會出現”，但事實是，進入五六月份，人們對通脹的預期越來越多。當這種預期更多出現，就會有更多投資性資金進入樓市。某上市房企的營銷負責人說，相對而言，投資資金更有傳染性，所以，下半年，樓市購買力增量有可能會以“加速度”出現。

　　開發商心態 阻隔“艷陽天”？

　　說來有點令人難以置信，開發商會自己切斷樓市的復蘇之路？

　　事實上確有可能。近期樓市利好消息太多了：成交大幅回升、資本金比例下調、IPO重啟……開發商可從各方面補充資金，過去一直緊繃的資金鏈條，一下子得以緩解。

　　在資金鏈緩解的情況下，開發商對市場的期望值開始大幅提高。四、五月以來，開發商在各大城市積極搶地，導致地價再度大幅攀升：北京的地價快回到2007年、廣州地價離2007年也只有10%的差距……

　　開發商為何樂于追高地價？因為他們認為樓價完全可以支撐這么高的地價，四、五月樓價上升了一大截后，市場仍追求者眾。開發商認為，在投資者資金的追高下，樓價還有很大的上升空間。

　　其實，這里面蘊含著很大風險。現在的投資資金跟2007年相比謹慎了很多，一旦有一定幅度的獲利就會撤場。5月，當上證指數反彈近千點來臨之時，A股市場也出現了大股東的集中減持潮；某地產龍頭股，目前也是基金減半、QFII清倉。當樓價在下半年繼續上升，資產升值空間縮小的情況下，樓市投資者很可能會步股市后塵。當投資資金離場，單靠剛性需求支撐，下半年樓市幾無可能迎來“艷陽天”。