近期中國樓市的信息，有如霧里看花：一些地方媒體不斷報道“樓市回暖”、“房價回升，持續上漲”、“樓市進入黃金期”等等消息，而一些全國性媒體卻發表“一二線城市房市經過春節前后短暫‘小陽春’后又已走疲，量價下滑”、“5月份北京樓市成交量驟降14%”之類的新聞。到底誰講的可信？近日，本報記者就此采訪了對我國房地產市場有過深入研究的著名學者羊慧明。

　　“小陽春”不等于樓市反轉

　　記者：今年春節前后內地樓市出現交易量放大，部分城市還出現房價止跌小幅反彈的“小陽春”，您怎么看待這種現象？

　　羊慧明：所謂“樓市回升”、“房價持續上漲”等言論，在很大程度上是以開發商、經紀公司、地方政府的房地產部門和房地產媒體為核心的房地產利益集團的人為做市虛炒，企圖誘使人們去買漲炒房。這種虛炒的“升勢”是不可持續的。

　　原因無非是：經過一年多時間的調整，一二線城市樓市交易量持續下滑，到去年夏天主要城市房屋成交量下滑超過50%，一些城市房價下跌超過30%，深圳房價較高峰時期跌去50%以上，到去年秋天，樓市已跌入谷底的冷凍狀態。而自住型的剛性需求仍在，一些觀望了很久等著抄底的自住型購房者在春節前后出手，屬于剛性需求短暫集中釋放。所以出現交易量迅速放大，但這種自住型的需求是有限的，且主要以35歲以下年輕人為主，主要是購買中小戶型。即便有少量改善型住房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市場狀況。

　　今年初中國房地產協會公布的存量房為1.4億平方米，這個數字是大大縮了水的。2004年房協公布的存量房也是1.2億平方米，經過5年房地產市場擴張了1倍以上，存量房才增加2000萬平方米，這可能嗎？如果真是這樣，那應該說我們的樓市非常健康。但立場客觀的學者指出，內地樓市的存量房高達20億平方米。去年上半年內地房地產開工量就達23億平方米，這還不包括小產權房。

　　我國樓市還有一大“中國特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修、不使用，只等房價漲了炒賣，這實際上也是一種存量轉移，而且數量驚人。一線大城市高檔樓盤有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說也有幾億平方米。加上開發商沒賣掉的約20億平方米，如此龐大的存量，在一兩年內是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經濟的破壞性將是災難性的。

　　炒作做市實質是商業欺詐

　　記者：北京、上海、杭州等一線城市的房市，還沒有經過充分調整，卻在今年初迅速“回升”，這的確讓人感到意外。對此您有何見解？

　　羊慧明：這是一種人為制造的虛假繁榮。據調查，一是開發商、經紀商虛報成交量、成交價；二是人為做市，請人“排隊”“搶房”當房托，上海、成都、北京、杭州等城市都爆出開發商請大量房托排隊炒樓的丑聞；三是開發商通過假按揭騙貨，自買自抬房價，制造“漲”市，隨后北京、上海、杭州、成都等城市都出現大量退房，北京的退房率超過30%，杭州還出現億元大單退房，結果被爆是開發商自買自賣；四是收買地方媒體特別是房地產專業媒體，發布虛假有償新聞，制造房價上漲輿論；五是通過一些利益相關的房地產經紀人、專家、學者之口，唱漲房市。“利益集團”清楚，要想迅速消化龐大的存量，還能賣個好價錢，謀求利益最大化，只有制造上漲的氛圍，誘使更多的人去炒房。

　　按理，提供虛假交易信息，甚至雇人排隊當房托制造“搶房”氛圍，通過假按揭騙貸自買自賣抬高房價，都屬于明目張膽的商業欺詐。但有人以“市場經濟”為借口，把此類行為視為天經地義。事實上，在完全市場經濟體，這些行為只要沾上一條，就會受嚴厲處罰。2005年，上海也處罰過雇人排隊當房托，提供虛假交易信息的萬邦地產，但實際上是政不治眾。地方房地產管理部門為了當地房地產商的利益，對愈演愈烈的房地產市場種種商業欺詐睜只眼閉只眼。尤其是去年房地產市場下滑以來，地方政府的主要土地財政來源受影響，為讓房地產回升，在對房地產市場監管上更加寬松、縱容，甚至一些地方的房地產管理部門和房地產協會公然幫助開發商造假炒作。但是，市場可以被欺騙于一時，但不可能長久被操縱。違背市場原則，終歸是要受懲罰的。

　　內地房價不可能迅速回升

　　記者：近來高盛、摩根大通等國際投行表示看好中國樓市，說中國樓市將長期上升。您如何評價這些言論？

　　羊慧明：高盛、摩根大通這些投行一邊唱漲中國樓市，一邊卻在大舉拋售中國物業。對這些國際金融大鱷的論調，我們不要迷信。他們的唱法離不開自身利益。而且，他們的判斷有時也讓人大跌眼鏡。比如，2008初年中國樓市極度狂熱調整隱憂已現時，大摩卻在高位“橫掃滬上寫字樓”，這給哄抬樓市者提供了重量級依據。實際上，大摩對中國物業的投資是失敗的，即便不是他們的中國區高管出賣公司利益，也是對市場判斷的弱智。

　　北京、上海的地價、房價高得離譜，在沒進行充分調整價值回歸的情況下，不可能快速復蘇。如果有人試圖虛炒樓市“回升”來制造又一輪全民炒房熱，以達到利益最大化的目的，那只能是一廂情愿。如果真的炒出京、滬樓價再度快速上漲，那決不是經濟“回暖”的喜訊，而是又一輪泡沫破滅的開始，中國經濟將難逃第二次探底，出現比這一輪更可怕的危機。這是我們必須警惕的。