近期，關于樓市的報道越來越讓人看不懂，昨天說漲，今天說跌；剛剛說樓市回暖，馬上就來了個“倒春寒”；歡呼熱銷的有，質疑退房的有，五花八門的報道，實在讓人看了一頭霧水。

　　唱多派

　　觀點1：投資客入市助推樓市趨暖

　　在經過了3、4月的回暖之后，不少業內人士認為5月的成交會有所萎縮。但是出乎意料的是，5月的樓市仍穩定回升，“暖”勢不改。有分析人士指出，主要是改善型及投資性需求已經重出江湖。

　　在業內看來，樓市內置業者的結構正在發生微妙變化。有市場分析師指出4月以來，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產品顯然是面向改善型和投資性需求的。

　　樓市有一個傳導性，去年四季度樓市迎來利好后，上海樓市的反應是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價格仍起到關鍵作用。分析人士指出，有人只看到前期剛性需求關注的普通住宅價格降了，由此帶來成交回暖，隨后有些開發商反過來采取漲價措施，而后面入市的屬于追漲。其實不然，高檔住宅的價格其實也降了，只是降價動作比普通住宅慢一拍，且降后的價格在普通消費者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價的基礎上被吸引進來的。

　　“不少企業有了資金后，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動產。 ”一位正在銷售上海某甲級寫字樓的代理商坦言，上海辦公樓市場的投資需求還是存在。分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯合落單的可能；也有企業買下樓層后，能放租就放租，租不出去暫時空著也無妨。

　　觀點2：土地市場出現回暖

　　另一種支持回暖的觀點是，目前，上海的土地市場暖意融融。除政府推地節奏有所加快外,成交價格也出現好轉。 2008年,由于開發商資金鏈緊張和樓市低迷,上海土地市場頻頻出現流標,流標住宅用地比例達38%。而今年一季度上海流標情況基本絕跡。

　　5月以來上海新供應土地陸續推出。即使在五一期間,上海市政府依舊推出了5塊住宅用地。根據同策咨詢提供的數據,僅今年一季度,上海市規劃和國土資源局出讓110幅地塊,共計515公頃。而金地集團溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,以及綠地集團近10億元追捧松江地塊的舉動,也讓業界感到大有“地王回歸”的暖意。

　　開發商在拿地策略上的變化來自住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松。

　　摩根大通首席中國經濟師龔方雄表示,今年以來消費者購房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國范圍內,從原本的兩年縮減到了7個月,很多城市的房產將從“供給過剩”轉向短期“供給不足”。他還認為,由于消費者將流動性注入了市場,各地開發商又在積極購買土地,并助推整個房地產市場向好發展。

　　唱空派

　　觀點1：退房率升高多空分岐增大

　　在房地產市場能否繼續回暖尚不確定之時，樓市退房率升高，表現出多空雙方分歧增大，博弈的加強。

　　今年以來，在樓市成交回暖、許多項目宣告“開盤即售罄”同時，退房現象卻不斷增加。近日，上海徐家匯地區的高檔樓盤尚海灣豪庭遭遇百套住宅的成交合同被撤銷。據了解，該樓盤的原投資者是香港某投資機構，在去年6月以每平方米33000元左右的價格買下后，原打算整體出租，豈料金融危機爆發后租金跳水，無奈賠款撤單。

　　從公布數據看，今年截止到5月10日，上海商品住宅共成交46554套，撤銷1968套，撤銷率是4.23%；相比之下，2008年全年上海商品住宅成交76583套，撤銷2659套，撤銷率是3.47%。也就是說，上海樓市今年前5月撤銷的絕對數量已超過去年全年總量的7成，撤銷率接近2007年下半年投資高漲時的4.32%。

　　從全國一季度情況看，北京的退房率逾4%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。

　　業內分析人士指出，退房率飆升，意味著市場多空分歧增大，往往與樓市中期見頂聯系在一起。撤銷率上升僅是一個縮影，市場普遍擔心的是，若價格繼續上漲，后市需求將難以支撐房價，招致新一輪調整的危險也將增加。

　　觀點2：高庫存樓市回暖底氣不足

　　對于土地拍賣回暖，也有業內人士指出，目前國內房地產行業土地庫存量居高不下，國內住宅產業市場化迄今十年間，房地產土地存量超過10億平方米，中國房市仍面臨著前所未有的“去庫存化”重任，樓市回暖無從談起。

　　到2008年，商品房銷售緊縮，“庫存”問題凸顯。北京市國土資源局局長魏成林說，一方面是持續低迷的房地產市場，一方面是吃到肚子里無法消化的土地，金融危機下不少開發商難以面對巨量土地“庫存”。

　　著名國際地產顧問機構戴德梁行的一份研究報告稱，1998年至2008年10年間，中國用于房地產開發的土地購置面積達31.3億平方米，截至2008年底，開發量僅為19.4億平方米，約12億平方米土地滯壓在開發商手中。

　　國家信息中心首席經濟師范劍平認為，我國首次面臨房地產“庫存”調整。海爾地產集團有限公司董事長盧鏗說：“目前，中國房地產發展最大的阻力是存貨。 ”上海一家房地產公司到2008年底擁有2000多萬平方米土地儲備，如按照當年銷售速度，這些土地要開發32年。

　　戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮認為，近期各地土地市場的確開始有所活躍，還有個別溢價幅度較大的收購現象發生，但這種現象并不會普遍發生，較高的負債水平和存貨數量，仍然是房地產企業存在的整體現象。現階段發展商更為注重自身資產負債水平的恢復，將有限的資金用在現有存量項目的建設上。“整體土地市場仍舊處于調整之中。 ”

　　角分析人士認為，房地產界普遍認為樓市回暖也許只是暫時現象，大部分房地產公司在購買土地時顯得猶豫不決，甚至停止購地，害怕資金被套牢，這使房地產市場真正回暖缺乏堅實基礎。(李偉)