5月北京樓市成交量出現下滑　同時一些樓盤卻開始“一房難求”　記者對此進行調查 ———

　　近日，有媒體報道認為隨著5月北京樓市成交量的下滑，樓市“小陽春已結束”、“北京樓市交易量將拐頭向下”。而對此，也有不少讀者和業內人士提出相左看法，“說成交量下降，為什么很多樓盤的價格還在不斷提價？”“為什么有的樓盤不托人，根本買不到房？”“成交量下降，為什么‘地王’卻開始頻頻出現？”

　　該如何看眼下的北京樓市？北京樓市后期走勢到底是升還是降？現在買房還是不是時候？記者近日對北京樓市現狀進行了調查，或許對上述問題并不能給出一個明確答案，但調查到的以下幾種現象也許能給您的購房決策提供參考。

　　成交量：是升是降

　　-5月成交量確實下滑

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，剛剛過去的5月，包括期房和現房在內的新建住宅共銷售1.71萬套，較4月1.85萬套的總成交套數相比，北京樓市的住宅成交量確實出現了下滑。出現下滑的還有二手房，統計數據還顯示：5月1.97萬套的二手房成交套數較4月2.15萬套的成交量相比，也少了1800多套。

　　即便如此，和今年2、3月份相比，5月二手房和新建住宅的成交量仍然要高。數據顯示，3月北京新建住宅成交量為1.5萬套，少于5月2000多套。尤其值得關注的是，雖然和4月比，5月二手房和新建住宅成交量都出現了下滑，但與去年相比，5月的成交量卻都超過了去年新建住宅和二手房成交量最多的月份。

　　數據顯示，去年，北京新建住宅成交量最高的是11月，為1.4萬套，但與今年5月相比，卻要少3100多套；而去年二手房成交量最高的月份為12月5596套，而與比今年5月相比，要少1.42萬套。

　　與之相呼應的是北京樓市位居全國第一的庫存也在快速消化。據北京房地產交易管理網數據顯示,2009年1月1日,北京可售住宅14.8萬套、約2600萬平方米，但截止到昨天，北京住宅庫存量已經下降到了11.81萬套。

　　房價：是漲是跌

　　-10天提價3500元

　　“無論是新房，還是二手房，5月成交量相對4月出現下調的主要原因是價格上漲。”昨天多位業內人士如是強調。調查的事實也顯現，5月以來，北京新房、二手房提價明顯。

　　以北京房地產交易管理網最新核發的幾個新盤為例，就能看出北京新建住宅提價幅度不小：

　　西南四環中堂，5月29日核發的(2009)162號預售許可證信息顯示，該預售許可證上2到3號樓擬預售均價為1.5萬元/平方米，而同樣是這個樓盤，今年1月10日核發的(2009)5號預售許可證信息卻顯示，1號樓的擬預售均價為1.2萬元/平方米，實際成交均價為9468元/平方米。

　　太陽宮地區太陽公元，該項目5月27日核發的(2009)155號預售許可證信息顯示，7號樓擬預售均價為2.45萬元/平方米，而同樣是這個樓盤，10天前，即5月17日核發的(2009)138號預售許可證卻顯示，2號樓擬預售均價為2.1萬元/平方米，10天時間，開發商擬預售均價上提了3500元/平方米。

　　小業主手中的二手房也是如此。對此，中原地產等中介公司有關負責人說，“過去單價在2萬多元的都算豪宅，眼下城區卻出現了很多報價超過3萬元甚至5萬元的多處豪宅了。”中原地產提供的一份近期統計表格顯示，海淀、朝陽、西城、東城等城區近期單價報價超過3萬多元的二手房項目已超過30個，“二手房中，高房價的小區往往成為區域小業主報價的風向標，近期小業主提價的現象由此可以想象。”

　　買房：是冷是熱

　　-購房人不托人買不到房

　　盡管5月交易量表現出來的結果是相比4月出現下滑，盡管很多樓盤、二手房紛紛開始提價，但是市場的另一方——買房人的表現卻是另一番景象：很多購房人打電話投訴一些樓盤排號幾個月卻買不上房，反映買房需要“托關系”；與此同時，很多業內人士也表示，近期最忙的事情就是給通過各種關系找過來的人想方設法買上房。

　　去年12月初就在首城國際售樓中心排號的劉女士告訴記者，“每次開盤，都要跑到售樓處和銷售員說好話，但是每次都買不上，據說，除非有特別鐵的關系，否則沒戲，因為到目前為止，還有8000多號沒有買上。”她有點解嘲地說，“房價在漲，我買房的抓狂心情也在升級，越買不上越擔心房價漲，形成了惡性循環。”

　　購房人馬先生說：“從正月就開始盯著西南三環一處樓盤，沒有想到前天再問的時候，卻說全賣光了，據說都是關系戶，像我這樣找不到人的，根本買不到。”他告訴記者，真正讓他及身邊很多人感覺到“房子再不買會大漲價”是廣渠門外10號地的高價成交，“那個地塊最后的樓面價到了1.5萬元以上每平方米，而它附近的首城國際房價不到1.5萬元/平方米，據說幾天內周邊的二手房都出現大漲。我相信這是一個信號。”

　　而業內人士張先生等人則感慨，“歷史總是不斷重演。2006年那會兒很多人托人買房、不打折、不挑房的局面好像又再現了。昨天有人托我買金隅山墅的房子，那么貴的房子還說，只要能買上就行。”因為上周一周時間內幫了近20個“朋友、朋友的朋友”買了房，同事甚至建議他改行做銷售人員。

　　地價：還會不會漲

　　-6月“頻現地王”成定局

　　與前幾個月相比，5月北京土地成交出現久違的“井噴”現象，成交量超過了1至4月的總和，5月21日，5月21日富力地產以10.2億的高價、242%溢價率最后競得的廣渠門外10號地更成了一個風向標。而隨著廣渠路15號地、奧運森林公園邊水源九廠東側等“好地”的上市，6月北京將“頻現地王”已經成為購房人和業內人士的共識。

　　數據顯示，5月住宅及含住宅項目用地的樓面價環比已經出現了明顯的上漲，據統計，5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3823元/平方米，環比4月份上漲了6%。尤其值得一提的是，5月21日成交的廣渠門外10號地經過了開發商數十輪的角逐，最后被富力地產以10.2億元的高價買走，使得該塊土地的樓面價高達14097元/平方米，土地溢價達到了242%，創造了新的地王。此外，位于通州區通胡大街70號的居住商業用地也以樓面價4569元/平方米的高價被買走。

　　而隨著廣渠路15號地以及此前已經推出的奧運森林公園水源九廠東側住宅用地等熱點地塊在6月的推出，廣渠門外10號地出現的“土地爭奪戰”絕不是個案。“近期內北京土地‘爭奪戰’還將升級。”昨天，多位知名開發企業負責人肯定地告訴記者。“無論是廣渠路15號地，還是此前已經推出、將在6月11日開始競價的奧運森林公園旁水源九廠居住地塊，都有可能成為繼廣渠門外10號地之后的新地王。京城土地爭奪戰6月肯定繼續升級。”

　　在他們看來，“地王”的不斷出現，固然會帶來土地價格的上漲，但更重要的是，“地王”的出現會給購房人接受房價的上漲一個直接的理由。

　　需求:能否持續

　　-不用擔心后續購買力

　　在上述現象下，6月北京樓市走勢將如何，2009年北京樓市走勢又將如何成了很多人關注的熱點。而在昨天接受記者采訪的人群中，不論6月、2009年北京樓市到底如何，在開發商自備金調低、信貸放寬、土地付款條件放松等等利好政策下，“購房人難再‘撿漏’買到便宜房”已經成了各方共識。

　　“不論是新房提價還是二手房提價，不論開發商如何搶地，不論購房人如何托人買房，所有的現象都指向一個焦點，那就是北京樓市已經不僅僅是回暖，而是進入加速上升通道了。”購房人楊女士說。她的觀點獲得了不少業內人士的贊同。金隅嘉業副總經理王新光表示，“中國住房消費和美國不同，不是信貸型消費，而是積累型消費，即之前房子賣不動不是因為買房人沒有錢，而是因為缺少信心，現在通過金融信貸政策、交易環節政策、土地市場等調整，買房人找回了信心，市場也就進入了上升通道。”

　　中原地產李文杰等人認為，5月和4月相比出現成交量下降，價格是一個因素，還有兩個重要原因也不容忽略，一個是樓市快速回暖，新盤供應跟不上購房人的需求，有的購房人可能“無需要的房子可買”，“比如，首城國際5月份只開了一棟樓，還有8000多人只能排號等待他們6月推出新盤。這也是北京住宅庫存量能快速消化的原因。”還有一個原因就是去年積攢下來的很多剛性需求經過2、3、4月快速釋放后，需要再次積蓄購買力。多數業內人士還表示，“不擔心后續的購買力，在目前經濟形勢出現通脹的預期下，很多人已經意識到并且開始行動，把資金變現成不動產是最安全的。”

　　也正是如此，李文杰等人認為，從5月高檔樓盤、別墅市場也在復蘇等現象看，改善型需求和投資型需求已經和剛性需求齊頭并進，“6月樓市將因此而繼續走高，這種態勢將會蔓延2009年全年。因此，有買房需要的人，有合適的房子該買就買，房子和老婆一樣，永遠沒有最好，只有最適合你的。”

　　那么，漲價勢頭明顯的新房和二手房提價，會不會影響6月乃至今后北京樓市的成交量？對此，一些業內人士認為，“目前漲價的樓盤多數是在補漲，過去降價降得比較低，現在往回調整。而且除了個別有特別資本比如地理位置、教育資源等等的樓盤外，多數樓盤的提價還是很理性的，基本是平穩上調，上漲幅度不會太快。”此外，在他們看來，經歷了去年一年的觀望，無論是二手房房主還是開發商，都應該明白一個道理，供需市場有無形的手在起作用，合理的價格才會形成有效的需求。(余美英)