在樓市“小陽(yáng)春”曇花一現(xiàn)之后，各地退房潮接踵而至。截止到5月27日，杭州當(dāng)月已有113套解除合同記錄，是今年以來(lái)最多的1個(gè)月。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球，而且退房的原購(gòu)買人竟為樓盤投資方。杭州市政府已表示將對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行追查。

　　事實(shí)上，杭州的退房潮只是一個(gè)縮影。今年以來(lái)，在全國(guó)許多樓盤高調(diào)宣布“開盤即售罄”的同時(shí)，退房現(xiàn)象卻屢見不鮮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達(dá)到了30%；西安退房率也超過(guò)了6%；南京4月以來(lái)退房套數(shù)也有近200套。

　　面對(duì)退房質(zhì)疑，房產(chǎn)商給出的理由大致如下：一些項(xiàng)目后期降價(jià)銷售，前期的業(yè)主因?yàn)椴粷M提出退房；受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，部分購(gòu)房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現(xiàn)問(wèn)題，只得選擇退房等等。應(yīng)當(dāng)看到的是，作為一項(xiàng)大額消費(fèi)，自住者在購(gòu)房時(shí)往往是極為謹(jǐn)慎的，對(duì)自己的收入狀況也會(huì)做出較合理的預(yù)估。開發(fā)商所稱的情況或許存在，但這并不足以導(dǎo)致當(dāng)下高企的退房率。其實(shí)，隱藏在退房潮背后的真相在于，一些開發(fā)商為快速回籠資金，試圖通過(guò)諸如假按揭等違規(guī)手段，人為地制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購(gòu)房者的追漲心理。

　　追根溯源，房產(chǎn)商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位。一方面，由于歷史原因，部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能，前期通過(guò)政府劃撥土地進(jìn)行過(guò)區(qū)域開發(fā)，逐漸形成了對(duì)成熟區(qū)域市場(chǎng)的壟斷；另一方面，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的大浪淘沙，一批擁有實(shí)力的開發(fā)商誕生，它們通過(guò)數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對(duì)區(qū)域樓市的壟斷供給。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價(jià)的決定權(quán)，與之相比，購(gòu)房者的市場(chǎng)地位則明顯要散亂微小，這就為開發(fā)商操控價(jià)格提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格操控是與相關(guān)地方政府利益糾結(jié)在一起的。在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開發(fā)商對(duì)于價(jià)格的管理大可擁有充足的自由，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的情形卻大相徑庭。由于國(guó)內(nèi)的土地出讓全部由地方政府所控制，因此，地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響極大。目前業(yè)界普遍認(rèn)為，地價(jià)成本已占到了房地產(chǎn)總成本的50%以上。再加之必要的營(yíng)銷費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)商的剛性開支長(zhǎng)期居高不下。所以，在樓市火爆之時(shí)，尚可以用高房?jī)r(jià)抵沖高成本，但是在市場(chǎng)蕭條之際，則極有可能出現(xiàn)由高成本制約的價(jià)格下降剛性問(wèn)題。以此而言，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商便形成了隱形的價(jià)格聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的存在不僅能夠讓開發(fā)商集體對(duì)降價(jià)保持緘默，更催化了它們以虛假銷售等違規(guī)手段促銷的沖動(dòng)。

　　當(dāng)下銀根趨于緊縮，開發(fā)商為了扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)才會(huì)更加充分地利用這一區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，所以虛假銷售問(wèn)題才會(huì)集中爆發(fā)出來(lái)。其實(shí)，針對(duì)這一問(wèn)題，并不應(yīng)該簡(jiǎn)單地就事論事，而是要從體制上反省房地產(chǎn)行業(yè)的弊病。比如，正是由于地價(jià)與樓價(jià)之間的緊密關(guān)系，導(dǎo)致地方監(jiān)管部門往往會(huì)對(duì)違規(guī)銷售問(wèn)題“睜一眼閉一眼”。除了類似杭州等明顯的撤銷合同行為被曝光外，雇用農(nóng)民工排隊(duì)買房的現(xiàn)象就時(shí)常見諸于各地報(bào)端，但是卻罕見監(jiān)管部門的追根與徹查。再如，開發(fā)商囤積土地長(zhǎng)期荒置，也少有被依規(guī)嚴(yán)格查處的案例。

　　諸如此類的現(xiàn)象表明，地方利益與開發(fā)商違規(guī)行為之間始終存在著紐帶關(guān)系。若想讓開發(fā)商真正回歸到市場(chǎng)本源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起有效的供求競(jìng)價(jià)機(jī)制，就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于，通過(guò)傾斜性財(cái)政政策，讓地方政府不再過(guò)度依賴于土地出讓金收入，同時(shí)把保障性住房建設(shè)作為地方行政必須的職責(zé)。前者能夠割斷利益紐帶，同時(shí)以讓利于民的形式降低房產(chǎn)開發(fā)成本，最終助推房?jī)r(jià)的下行；而后者則能夠進(jìn)一步平衡市場(chǎng)供求，讓開發(fā)商投機(jī)炒作失去市場(chǎng)基本的土壤。在此基礎(chǔ)上，建立起中央監(jiān)管部門的督察制度，嚴(yán)格促使地方行政部門履行監(jiān)管職責(zé)，讓違規(guī)銷售行為能夠嚴(yán)格依法得到查處。唯有如此雙管齊下，才能夠讓違規(guī)銷售行為絕跡；而更為重要的是，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制逐步走向公平與理性。

　　□馬紅漫(上海 財(cái)經(jīng)媒體人)