筆者最擔心的是，下調(diào)資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發(fā)商又一根漲價的稻草，這將進一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。

　　國務(wù)院近日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，最引人關(guān)注的是，商品房投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，調(diào)整幅度之大，出乎業(yè)界意料。

　　商品房資本金比例制度建立于1996年，指開發(fā)商自有資金占其全部開發(fā)資金的比例，通過此制度來調(diào)控銀行的信貸風險。2004年9月，為了給房地產(chǎn)投資過熱降溫，商品房資本金比例被調(diào)高至35%。本次下調(diào)15個百分點以后，等于恢復到1996年的水平。

　　商品房投資資本金比例的大幅下調(diào)，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個不容否定的現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現(xiàn)狀并未在“小陽春”行情下得以扭轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年1～3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，比去年同期回落28.2個百分點；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象，一季度投資的萎縮，和資金緊張不無關(guān)系。

　　從政策的初衷看，通過降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應，刺激房地產(chǎn)投資，從而保增長的意圖非常明顯。如果說之前的房地產(chǎn)“救市”政策大多有利于購房者，而降低資本金比例則完全有利于開發(fā)商。筆者認為，從保增長的根本目的而言，這樣的政策無可厚非，畢竟房地產(chǎn)對于GDP的貢獻有目共睹。但下調(diào)資本金比例會否成為房地產(chǎn)業(yè)走出低迷、重拾升勢的拐點卻需慎重分析。

　　首先應該指出，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達15個百分點，但名義上拉動的投資額不過3000億元左右，而目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達9000多億元，不會從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀。

　　其次，目前房地產(chǎn)完全陷于自身制造的“投資悖論”中，按照開發(fā)商和唱多樓市的專家的觀點，房地產(chǎn)需求“剛性”的局面未來30年都不會有大的變化。既然如此，就應該義無反顧地加大投資，然而開發(fā)商卻一邊唱多，一邊“做空”，不愿加大投資。這個“投資悖論”的根源就在于房價與居民購買力之間嚴重脫節(jié)的矛盾并沒有解決，畸高房價依然是房地產(chǎn)業(yè)低迷的罪魁禍首。如果開發(fā)商真的認為房價不高，就不會顧慮風險而不愿投資。

　　第三，筆者此前就曾判斷，在樓市供過于求的基本面、居民購買力、宏觀經(jīng)濟不明朗、信貸政策不會持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導下，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的局面，房價反彈不會持續(xù)，直至價格真正調(diào)整到位。在下調(diào)資本金比例之后，筆者依然堅持這個判斷。而且，以前詭異的反彈行情和拿地熱情總算找到了政策層面的答案。開發(fā)商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地熱潮，不排除有提前獲悉國家政策的可能。

　　筆者認為，下調(diào)資本金比例不僅不會成為房地產(chǎn)擺脫低迷的政策“拐點”，反而恰恰說明最近的反彈行情不過是一次虛假繁榮。巨大的空置面積、緊繃的資金鏈條、居高不下甚至一有風吹草動就強勁上漲的房價都不是短期可以改變的，開發(fā)商需要認清這個現(xiàn)實。筆者最擔心的是，下調(diào)資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發(fā)商又一根漲價的稻草，這將進一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。而且，因為資本金比例的下調(diào)，開發(fā)企業(yè)可能將風險向銀行進一步轉(zhuǎn)嫁，這也是必須事前警惕的。(作者馬光遠,經(jīng)濟學博士)