此前業(yè)內(nèi)人士普遍認為，如果今年樓市回暖純屬剛性需求使然，那么在出現(xiàn)“金三銀四”后，成交應會有所萎縮，尤其是在部分開發(fā)商開始調(diào)高價格的情況下。然而4、5月的樓市卻出乎意料的一步步穩(wěn)定回升，“暖”勢不改。究其原因，主要是改善型及投資性需求已經(jīng)重出江湖。

　　需求結構已經(jīng)悄然生變

　　在業(yè)內(nèi)看來，樓市內(nèi)置業(yè)者的結構正在發(fā)生微妙變化。“自住購房者的剛性需求已經(jīng)釋放了幾個月，為什么成交仍有支撐力、房價仍在上行？需求結構的變化顯然是一個推手，如4月以來，上海、深圳等地大戶型、高端住宅的銷量十分可觀，此類產(chǎn)品顯然是面向改善型和投資性需求的。”有市場分析師指出。

　　記者了解到，在住宅市場，除了改善型置業(yè)者，投資型客戶的身影已開始閃現(xiàn)。如在3月的中低檔房源熱銷后，4月以來上海的中高檔樓盤也迎來成交高峰。“為什么4月后很貴的項目也賣得動？因為有不少買家?guī)в型顿Y目的。”世邦魏理仕住宅事業(yè)部高級董事陳煒坦言。如其代理的一個酒店式公寓項目，近兩月賣出約百套，其中約兩成為臺灣人；又如其代理的新天地旁的一個均價高達每平方米8萬元的高端公寓項目，有溫州客先訂購了2套小戶型，且當?shù)弥�該批房源僅3套小戶型后，便把最后一套也“吃進”了。

　　“但需要指出的是，此類購房者我已經(jīng)把他們看作上海人了，因為他們在上海已經(jīng)生活了多年，也買過房，很了解上海樓市，現(xiàn)在純外籍或外地人士跟風炒房的很少。”陳煒介紹，“而從他們的投資動因上看，保值是第一位的，主要是擔心通貨膨脹，而優(yōu)質(zhì)地段的高檔房源最為抗跌，外加股市回升，不少人賺到一筆后還是選擇套現(xiàn)，然后投入價格波動平緩的樓市。同時，他們也普遍判斷今年下半年的樓市情況肯定優(yōu)于去年下半年，所以有一定的投資信心。”

　　陳煒還指出，樓市有一個傳導性，去年四季度樓市迎來利好后，上海樓市的反應是由外圍向市中心、由剛性需求到改善性和投資性需求的一種延伸，其中價格仍起到關鍵作用。“有人只看到前期剛性需求關注的普通住宅價格降了，由此帶來成交回暖，隨后有些開發(fā)商反過來采取漲價措施，而后面入市的屬于追漲。其實不然，高檔住宅的價格其實也降了，只是降價動作比普通住宅慢一拍，且降后的價格在普通消費者眼里仍很高。近期步入高端住宅市場的投資者還是在降價的基礎上被吸引進來的，如單價8萬的那個項目是從10萬的均價降下來的，很快帶動了4、5月十多套的成交。”

　　再如非住宅市場，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-4月全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%；其中，商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積均同比增長，唯獨辦公樓銷售面積同比下降10.5%。在業(yè)內(nèi)看來，前幾年持續(xù)上漲的辦公樓市場目前已出現(xiàn)租售量價均下滑的“拐點”。“上海辦公樓市場也面臨這種境況，不過投資需求還是存在。”一位正在銷售上海某甲級寫字樓的代理商坦言，“分割比較合適的小單元就有吸引如溫州客等聯(lián)合落單的可能；也有IT企業(yè)買下我們一層樓，能放租就放租，租不出去暫時空著也無妨，因為企業(yè)的老板只是愁賺來的錢沒有投資渠道，投資股市不放心，還是寧愿選擇不動產(chǎn)。”

　　非理性炒房熱還未出現(xiàn)

　　總體而言，業(yè)內(nèi)認為目前樓市內(nèi)的投資需求尚未火熱到對整個樓市的健康構成“威脅”。“問及一些業(yè)內(nèi)外朋友，既然不急著買房住，為何在經(jīng)濟尚未全面復蘇之際，還敢投資房產(chǎn)？一個典型答案是：擔心流動性泛濫催生通貨膨脹，而買房能保值。各國貨幣供應量確實正在高歌猛進，如果很多人都這么想，樓市中的投資需求必然增多，自然也會推高房價。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭直言，“不過，由于企業(yè)和機構一般不會輕易投資房產(chǎn)，目前樓市的階段性回暖大部分屬合理的自住需求，少量投資需求入市也基本都屬個人投資者，類似2007年樓市火爆時期企業(yè)和個人貸款炒房的非理性行為尚未出現(xiàn)。”

　　再以數(shù)據(jù)為例，央行上海總部的數(shù)據(jù)顯示，2008年“兩外”(外地和境外)人士住房貸款余額在上海個人房貸中占比不斷上升的情況在今年一季度同比減少14.7億元，而上海居民住房貸款余額則同比增加了34.7億元。分析師認為，這說明上海本地住房需求旺盛，且主要是剛性需求。

　　另外，3月以來上海二手房貸款增加額度很大，已取代了一手房的主角地位，成為拉動房貸增長的主因，同時上海中高檔二手住宅成交出現(xiàn)明顯回暖。“我們對市中心區(qū)域的門店作了調(diào)查，目前購買中高檔物業(yè)的客戶，主要是上海本地、以小換大的改善型需求，外界猜測的投資客眼下并沒有大量出現(xiàn)的跡象。”易居臣信市場研究中心楊晨青表示，“當然，前期作為推動成交量回升主力的剛性需求在經(jīng)過幾個月的集中釋放后，已逐漸出現(xiàn)后繼乏力的態(tài)勢，未來如果要推動樓市繼續(xù)上攻，需要激活改善型需求，但改善型需求又通常并不具備剛性需求的那種購房緊迫性，這就會使成交周期有所拉長，未來成交量的增長幅度恐怕不會像前期那樣巨大。”

　　不過，出于對樓市可能再度出現(xiàn)非理性走勢的顧慮，對于投資性需求，業(yè)內(nèi)多持一種防御性的態(tài)度。如銀行方面強調(diào)房貸工作重點是對房地產(chǎn)“合理消費”的信貸支持，將按照監(jiān)管部門的要求區(qū)別對待、謹慎放貸。(記者 李和裕)