北京的多家媒體近日紛紛報(bào)道說，“北京部分樓盤退房超過售房量，不排除假銷售”。稍微熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)貓膩的人，看到這樣的報(bào)道一點(diǎn)也不奇怪。不過媒體“假銷售”的提法，雖然準(zhǔn)確，卻沒有把真相揭露到底。準(zhǔn)確地說，媒體所曝光的假銷售，其實(shí)就是“假按揭”的又一次泛濫。“假按揭”在北京以及其他很多城市由來已久，但是這次面臨的形勢(shì)要比以往嚴(yán)峻得多。

　　在過去幾年中，假按揭的現(xiàn)象其實(shí)在開發(fā)商中都存在。幾年前，北京、上海、廣州和深圳等城市，都出現(xiàn)過鋪天蓋地的“零首付”購(gòu)房廣告，其實(shí)從開發(fā)商操作的角度看，就是假按揭。其做法就是開發(fā)商為購(gòu)房者出具虛假發(fā)票，證明購(gòu)房者已經(jīng)繳納首付款，購(gòu)房者憑發(fā)票和購(gòu)房合同，向銀行申請(qǐng)按揭貸款。購(gòu)房者的首付款，或者約定分期支付給開發(fā)商，或者干脆在合同中做高房?jī)r(jià)，把總房款做成銀行按揭款。還有的開發(fā)商甚至搜集員工身份證，制作虛假合同，來向銀行騙取購(gòu)房按揭貸款。

　　只是由于過去幾年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在洶涌上漲的狀態(tài)，開發(fā)商往往有充足的時(shí)間為假按揭的房源找到下家，因此假按揭往往不容易暴露。用假按揭的手法，開發(fā)商不僅獲得了按揭貸款支撐現(xiàn)金流，還制造了房屋搶手的熱銷假象，甚至有的還享受到了一部分“炒房”的利潤(rùn)。只有少數(shù)極端的開發(fā)商，沒有玩好“十個(gè)壇子五個(gè)蓋”的游戲，資金鏈斷裂，假按揭的黑幕才被暴露。如被媒體曝光的朝陽門“森豪公寓”項(xiàng)目和東四環(huán)慈云寺“住邦2000”項(xiàng)目等。

　　然而這次的退房潮所暴露的假按揭泛濫，不僅給“房市回暖說”扇了一記響亮的耳光，更是市場(chǎng)發(fā)出的危險(xiǎn)信號(hào)：更多的開發(fā)商快撐不住了，更嚴(yán)峻的寒冬正在加緊到來。

　　毫無疑問，在房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)節(jié)水漲船高的時(shí)候，假按揭可以成為開發(fā)商有力的金融杠桿，憑借這個(gè)杠桿，開發(fā)商只需要極小的財(cái)務(wù)成本，就可以贏得項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間，從而輕易獲取暴利。但是，一旦市場(chǎng)交易進(jìn)入觀望甚至停滯時(shí)，假按揭將成為開發(fā)商飲鴆止渴的一劑毒藥。一旦樓盤的真實(shí)銷售停滯，假按揭的房源無人接盤，開發(fā)商在套來銀行按揭款之后，很快就要面臨輪番的、無休止的按揭還貸壓力。如果還貸壓力無法繼續(xù)承受時(shí)，開發(fā)商也將選擇斷供。

　　而從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況來看，大面積的觀望和交易接近停滯，北京、上海、廣州等多個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)城市，均有上百樓盤一季度成交為零的報(bào)道。這種局面恐怕也不是三五個(gè)月能夠顯著改觀的。在這種市場(chǎng)背景下，出現(xiàn)大面積的退房潮，接下來無論出現(xiàn)什么樣的壞消息，都不會(huì)讓人驚奇。

　　媒體此次曝光的退房潮，還僅僅只是揭開了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)假按揭黑幕冰山之一角。而政府監(jiān)管部門由此將不得不面臨尷尬：如果視作不見，失職與不作為的惡名自然難以逃脫；如果嚴(yán)查，打擊面將有多大？脆弱的市場(chǎng)信心會(huì)不會(huì)承受不起而真的崩潰？

　　查或者不查，打還是不打？作出判斷，不僅需要勇氣，更需要智慧。

　　(盧元強(qiáng) 作者為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資大會(huì)秘書長(zhǎng))