房價降一點，成交多一些，房價漲一點，成交少一些，開發(fā)商與購房者的博弈遠未結(jié)束，購房者已經(jīng)變得更為理性，在這個市場上，高價房處境更為尷尬。如果房價地價繼續(xù)上漲，購房者勢必繼續(xù)觀望，北京樓市就有可能陷入有價無市的困境。在政府救市利好已經(jīng)出盡的情況下，到時誰還會來救市呢

　　撲朔迷離的房地產(chǎn)市場不時有好消息也有壞消息傳來，相信好消息的人斷言，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入實質(zhì)性回暖，相信壞消息的人則宣布樓市小陽春已經(jīng)結(jié)束。我更多地相信壞消息，倒不是因為消費者希望房價下降的心理作祟，而是數(shù)目字說話。

　　數(shù)目字有真有假，別說社會上各種商業(yè)機構(gòu)發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)，即使政府發(fā)布的數(shù)據(jù)也未必靠譜。怎么辦？兩害相權(quán)取其輕，還是相信政府的數(shù)據(jù)吧。

　　中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新監(jiān)測結(jié)果顯示，2008年至今，全國105個監(jiān)測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價同比下降。2009年第一季度全國35個主要監(jiān)測城市中有19個城市的綜合地價環(huán)比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經(jīng)濟發(fā)達和較發(fā)達地區(qū)，其中深圳-26.84%、南昌-16.29%、廈門-15.38%、南京-13.47%、成都-12.37%、福州-11.69%、廣州-10.00%、武漢-8.98%、重慶-7.57%。但在地價依然上漲的城市中，我們發(fā)現(xiàn)了北京、天津的名字。已有消息顯示，北京的開發(fā)商開始高價搶地，如通州區(qū)通胡大街70號地在經(jīng)歷了現(xiàn)場80輪競價之后，以超底價2.44億元成交，幾次流拍的廣渠門外10號地競拍12天，樓面價已漲了一倍，豐臺區(qū)右安門外商業(yè)、居住項目以及西城區(qū)德外居住項目也都經(jīng)過激烈爭奪溢價成交。

　　好消息的擁躉者立即宣布，繼樓市“回暖”之后，土地市場也開始回暖了！果真如此嗎？非也。請再看一組數(shù)目字：北京市國土局日前發(fā)布的《北京市2009年度土地供應計劃》顯示，截至2008年年底，該市已供地但未實現(xiàn)銷售的商品房住宅面積約為4000余萬平方米，可滿足2-3年的需求。因此，今年計劃供應商品房用地比去年減少300公頃。為了招徠生意，該市已準備開設(shè)外幣保證金賬戶，向外資開閘。有數(shù)字為證，很難得出土地市場回暖的結(jié)論。但為何事實與數(shù)字有出入，本人認為有兩方面原因：一是開發(fā)商開始洗牌，不少開發(fā)商認為目前的地價已經(jīng)非常有吸引力，而且在付款等方面還有諸多方便，現(xiàn)在拿地，等到房子上市可能趕上下一輪行情。因此一些品牌公司，不惜背負巨額債務也要拿地。二是去年以來的市場變化表明，房價下降，土地交易隨之清淡，地價接著回落，反之亦然。北京的房價并無實質(zhì)性下降，加上前一陣的交易量回暖，使得開發(fā)商信心大增，敢于放手一搏。但這樣的好消息很有可能變成壞消息，成為開發(fā)商集體自殺的繩索。

　　業(yè)內(nèi)一些比較清醒的開發(fā)商一直在呼吁大家要珍惜來之不易的大好局面，不要搞自殺性漲價，但仍有開發(fā)商明里暗里真的假的要漲價，房價不降反升，如果地價繼續(xù)上漲，有可能重演2007年高價拿地的悲劇，這些開發(fā)商如果沒有政府托市，恐怕早就很難看地做了“革命先烈”了。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.4%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比下降1.7%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.3%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。同比降幅縮小，環(huán)比漲幅擴大，呈現(xiàn)價格回升的勢頭。但從分類型看，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲0.4%；而普通商品住宅銷售價格下降1.5%，高檔住宅銷售價格下降3.8%。其中政策性住房占了很大因素，而在商品房中，高檔房價格下降更為明顯。北京雖然有很多項目提了價，但考慮到北京已供地但未實現(xiàn)銷售的商品房住宅面積尚有4000余萬平方米，存量房還有將近10萬套，遠遠高于上海，去庫存化任務依然繁重。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京住房成交量已經(jīng)連續(xù)四周下挫。無需追究這是誰之過，從中我們不難看出：房價降一點，成交多一些，房價漲一點，成交少一些，開發(fā)商與購房者的博弈遠未結(jié)束，購房者已經(jīng)變得更為理性，在這個市場上，高價房處境更為尷尬。如果房價地價繼續(xù)上漲，購房者勢必繼續(xù)觀望，北京樓市就有可能陷入有價無市的困境。在政府救市利好已經(jīng)出盡的情況下，到時誰還會來救市呢？(陳雪根）