房價降一點，成交多一些，房價漲一點，成交少一些，開發商與購房者的博弈遠未結束，購房者已經變得更為理性，在這個市場上，高價房處境更為尷尬。如果房價地價繼續上漲，購房者勢必繼續觀望，北京樓市就有可能陷入有價無市的困境。在政府救市利好已經出盡的情況下，到時誰還會來救市呢

　　撲朔迷離的房地產市場不時有好消息也有壞消息傳來，相信好消息的人斷言，房地產市場已經進入實質性回暖，相信壞消息的人則宣布樓市小陽春已經結束。我更多地相信壞消息，倒不是因為消費者希望房價下降的心理作祟，而是數目字說話。

　　數目字有真有假，別說社會上各種商業機構發布的樓市數據，即使政府發布的數據也未必靠譜。怎么辦？兩害相權取其輕，還是相信政府的數據吧。

　　中國城市地價動態監測系統最新監測結果顯示，2008年至今，全國105個監測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價同比下降。2009年第一季度全國35個主要監測城市中有19個城市的綜合地價環比下降。這些城市主要集中在東部和東南部經濟發達和較發達地區，其中深圳-26.84%、南昌-16.29%、廈門-15.38%、南京-13.47%、成都-12.37%、福州-11.69%、廣州-10.00%、武漢-8.98%、重慶-7.57%。但在地價依然上漲的城市中，我們發現了北京、天津的名字。已有消息顯示，北京的開發商開始高價搶地，如通州區通胡大街70號地在經歷了現場80輪競價之后，以超底價2.44億元成交，幾次流拍的廣渠門外10號地競拍12天，樓面價已漲了一倍，豐臺區右安門外商業、居住項目以及西城區德外居住項目也都經過激烈爭奪溢價成交。

　　好消息的擁躉者立即宣布，繼樓市“回暖”之后，土地市場也開始回暖了！果真如此嗎？非也。請再看一組數目字：北京市國土局日前發布的《北京市2009年度土地供應計劃》顯示，截至2008年年底，該市已供地但未實現銷售的商品房住宅面積約為4000余萬平方米，可滿足2-3年的需求。因此，今年計劃供應商品房用地比去年減少300公頃。為了招徠生意，該市已準備開設外幣保證金賬戶，向外資開閘。有數字為證，很難得出土地市場回暖的結論。但為何事實與數字有出入，本人認為有兩方面原因：一是開發商開始洗牌，不少開發商認為目前的地價已經非常有吸引力，而且在付款等方面還有諸多方便，現在拿地，等到房子上市可能趕上下一輪行情。因此一些品牌公司，不惜背負巨額債務也要拿地。二是去年以來的市場變化表明，房價下降，土地交易隨之清淡，地價接著回落，反之亦然。北京的房價并無實質性下降，加上前一陣的交易量回暖，使得開發商信心大增，敢于放手一搏。但這樣的好消息很有可能變成壞消息，成為開發商集體自殺的繩索。

　　業內一些比較清醒的開發商一直在呼吁大家要珍惜來之不易的大好局面，不要搞自殺性漲價，但仍有開發商明里暗里真的假的要漲價，房價不降反升，如果地價繼續上漲，有可能重演2007年高價拿地的悲劇，這些開發商如果沒有政府托市，恐怕早就很難看地做了“革命先烈”了。

　　國家統計局數據顯示，4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環比上漲0.4%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比下降1.7%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環比上漲0.3%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。同比降幅縮小，環比漲幅擴大，呈現價格回升的勢頭。但從分類型看，經濟適用房銷售價格同比上漲0.4%；而普通商品住宅銷售價格下降1.5%，高檔住宅銷售價格下降3.8%。其中政策性住房占了很大因素，而在商品房中，高檔房價格下降更為明顯。北京雖然有很多項目提了價，但考慮到北京已供地但未實現銷售的商品房住宅面積尚有4000余萬平方米，存量房還有將近10萬套，遠遠高于上海，去庫存化任務依然繁重。北京房地產交易管理網的數據顯示，北京住房成交量已經連續四周下挫。無需追究這是誰之過，從中我們不難看出：房價降一點，成交多一些，房價漲一點，成交少一些，開發商與購房者的博弈遠未結束，購房者已經變得更為理性，在這個市場上，高價房處境更為尷尬。如果房價地價繼續上漲，購房者勢必繼續觀望，北京樓市就有可能陷入有價無市的困境。在政府救市利好已經出盡的情況下，到時誰還會來救市呢？(陳雪根）