國家統計局12日公布的房地產市場運行情況顯示，1月至4月，全國商品住宅銷售面積增長18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%。

　　然而，經歷了“金三銀四”的熱鬧，面臨“紅五月”考驗的樓市，夾雜著來自開發商、專家學者、政府部門等不同方面的聲音，高退房率、“假按揭”、漲價潮等亂象紛呈，越來越讓人看不懂。

　　退房風波令“紅五月”陷迷霧 傳統的“紅五月”來了嗎？

　　在北京、上海等有風向標之稱的城市，業內人士均慎言“紅五月”。因為進入五月以來，在有大量新盤入市的情況下，樓市并沒有出現期待中的成交熱。

　　北京房地產交易管理網的公示數據統計，5月3日至9日，北京住宅期房網上簽約量比之前一周下降13.91%，而且這是北京住宅期房網上簽約量連續第三周下滑。在上海，4月27日至5月3日商品房成交面積比前一周減少了22%。

　　與此同時，最早在北京被曝出的退房風波已愈演愈烈，大有在全國蔓延之勢。截至13日，北京市房地產交易管理網上共有1758條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得“有些不正常”，達20%以上，個別樓盤的退房率甚至超過85%。西安、南京、深圳、長沙、杭州、成都等城市出現高退房率的消息也相繼見諸報端。

　　不少業內人士表示，不排除某些開發商內部換手制造“假按揭”，既騙取貸款以解資金鏈的燃眉之急，又營造樓盤熱銷的假象，貸款到位后便迅速退房，待市場好轉再漲價售出，多賺一筆。

　　“三四月份的‘小陽春’，其中究竟有多少是開發商自導自演的假按揭？”一些打算購房者在受訪時表示，種種亂象讓“紅五月”的走向更加迷茫。

　　迷霧背后涌動漲價潮

　　“總體而言，‘小陽春’主要是市場本身的力量在起作用，不是‘房托’‘假按揭’所能左右的。”北京世聯房地產顧問有限公司常務副總經理王正宇說，過分炒作有夸大之嫌，但“假按揭”的出現在相當程度上打擊了市場信心。

　　數據顯示，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個百分點；環比上漲0.4%，比3月份漲幅擴大0.2個百分點。這說明，盡管價格未恢復到去年水平，但有了成交量的撐腰，開發商的提價行為更加明顯。

　　北京市民張蘇告訴記者，他4月初在北京南四環附近看中一處樓盤，當時對外宣傳的均價是每平方米8500元，但12日他從售樓處得到的消息是已經漲到了9500元。“現在的價錢我一咬牙一跺腳，還能買得起，過幾天開盤時價錢要是再漲，我就只能放棄了。”

　　記者采訪了北京十多處樓盤后發現，絕大部分都上調了價格，從每平方米300元到3000元不等，還有售樓人員告訴記者“周邊的樓盤都在漲”，問及調價原因，基本上都是“房子很好賣”。

　　4月底開盤的“上海建筑”的一位銷售人員透露說，有的樓盤前期通過誠意金、VIP卡等方式大量累積客源，開盤時邊漲價邊推盤，造成 購房者排大隊搶購的局面，這在業內已是常見的營銷手段。“同一棟樓的不同單元，開賣時間前后差上一星期，每平方米就能再漲1000元，甚至還有樓盤雪藏一些好戶型，等市場好的時候以更高價格賣出”。

　　王正宇表示，在當前信息嚴重不對稱的房地產市場，“假按揭”等風波已經令相當一部分購房者保持謹慎觀望態度，開發商在此時選擇提價，無疑會給已出現企穩跡象的市場帶來傷害。

　　漲價潮恐難延續

　　“現在的行情來之不易，是自住需求集中釋放、開發商低價促銷、國家相關政策支持、媒體積極宣傳等多方面共同作用的結果，現在開發商趁熱漲價，這樣發展下去回暖行情將不再延續。”中國房地產業協會副秘書長何琦說。

　　王正宇也分析說，以自住為主的購房需求在經過1月到4月的集中釋放之后，相當大一部分已被消化，未來一段時間內樓市的正常表現應該是成交量逐步放緩，出現小幅的回調震蕩并逐漸走穩。

　　王正宇表示，近期多個樓盤漲價，肯定會抑制部分對價格比較敏感的剛性需求，使成交量的下降趨勢更加明顯，進而導致漲價乏力。

　　“逐利性使得大部分開發商選擇了漲價，但這是一種短視行為，最終還是會傷害整個市場，包括開發商自身。”何琦說。

　　上海易居房地產研究院日前發布的《全國商品房空置研究》顯示，部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢最為嚴峻。2008年，北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍。同時，北京商品房空置面積消化周期達到12.9個月，同比翻了一番。這就意味著開發商將面臨很大的庫存消化壓力。

　　何琦說，目前市場難言真正回暖，實際的房價與老百姓的承受能力仍然有一定偏離度，成交量正處在上沖乏力、可能下滑的關口，價格指標是決定未來市場走向的關鍵因素，開發商應該珍惜和保護當前的市場熱情，如果一味漲價，可能會令“小陽春”行情提前結束。（記者 鄒偉 來建強）