繼唱多股市之后，外資投行也開(kāi)始集體唱多房市。13日，花旗發(fā)布文章稱，中國(guó)的樓價(jià)將溫和上升。這是繼摩根大通、瑞銀唱高樓市外，又一家外資投行開(kāi)始唱多房市。對(duì)此，國(guó)內(nèi)專家對(duì)房市“回暖”論卻普遍質(zhì)疑。

　　國(guó)際金融機(jī)構(gòu)輪番唱多房市

　　5月7日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，指出中國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在2009年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計(jì)，多項(xiàng)政策措施和大量的剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計(jì)未來(lái)大眾市場(chǎng)和低端住房的建設(shè)將開(kāi)始大幅放量。

　　比瑞銀更為樂(lè)觀的是摩根大通。摩根大通董事、總經(jīng)理兼中國(guó)證券市場(chǎng)主席李晶撰文指出，房市已經(jīng)“實(shí)質(zhì)性回暖”。

　　“一季度北京、上海、天津、廣州等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量均有較大增長(zhǎng)，其中北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水準(zhǔn)。我認(rèn)為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，全國(guó)樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。”李晶表示。

　　繼瑞銀、摩根大通之后，國(guó)際投行花旗也不甘人后，13日發(fā)布看多房市報(bào)告。花旗表示，二三季度中國(guó)樓價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有溫和的上升，成交量將維持第一季度的強(qiáng)勁勢(shì)頭。花旗尤其看好渤海地區(qū)、西部、上海和北京的市中心地段房?jī)r(jià)，認(rèn)為這些區(qū)域的房?jī)r(jià)在2009年將上升達(dá)5%。

　　看好房地產(chǎn)不做多房地產(chǎn)股

　　雖然外資投行在高調(diào)唱多房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是他們對(duì)于A股、H股的房地產(chǎn)股卻看法不一。未免給人言行不一的感覺(jué)。

　　瑞銀在此前的4月24日發(fā)布公告指出，此前香港房地產(chǎn)預(yù)售情況好于瑞銀的預(yù)期，但考慮到六七月份是傳統(tǒng)淡季，此外考慮到其他因素，所以認(rèn)為價(jià)格反彈將放緩。因此，瑞銀下調(diào)了新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等房地產(chǎn)股的評(píng)級(jí)，并在5月7日下調(diào)了富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)。

　　李晶也表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的股票表現(xiàn)有所不同。“我們比較看好的是大型的，資金比較充實(shí)的公司，最好有國(guó)有企業(yè)背景。小型的房地產(chǎn)商資金不充足，風(fēng)險(xiǎn)性比較大。”

　　這從一個(gè)側(cè)面表明，目前房地產(chǎn)商的資金鏈仍然值得擔(dān)憂。花旗則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)股價(jià)大幅度上升，該板塊在房地產(chǎn)成交量影響下的第一階段價(jià)值重估已經(jīng)基本完成。

　　最能夠說(shuō)明外資對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的是QFII一季度對(duì)房地產(chǎn)股的減倉(cāng)行為。一季度QFII大幅減倉(cāng)房地產(chǎn)個(gè)股，減持?jǐn)?shù)目在所有行業(yè)中排名第一，也在一個(gè)方面表明外資事實(shí)上仍然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇存疑。

　　“實(shí)質(zhì)性回暖”遭質(zhì)疑

　　事實(shí)上，盡管各方面數(shù)據(jù)不斷支持房地產(chǎn)走強(qiáng)，國(guó)內(nèi)分析人士仍然對(duì)摩根大通提出的“實(shí)質(zhì)性回暖”有所懷疑。

　　“在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有走強(qiáng)之前，房地產(chǎn)怎么能稱為‘實(shí)質(zhì)性回暖’呢？目前以投資為目的購(gòu)買(mǎi)的住房仍然很少，說(shuō)明資金并未能看好房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)。”一位分析人士表示。

　　另一位券商分析師更認(rèn)為，在新房開(kāi)工率仍然在下降的情況下，談“實(shí)質(zhì)性回暖”實(shí)在為時(shí)過(guò)早。“房地產(chǎn)商只賣舊房不敢建新房，這一方面是由于庫(kù)存，另一方面不是也是由于對(duì)于后市仍然存疑嗎？在不建新房的情況下，我認(rèn)為談不上實(shí)質(zhì)性回暖。”

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠更是與房地產(chǎn)復(fù)蘇派大唱反調(diào)。5月中旬，謝國(guó)忠撰寫(xiě)文章表示，中國(guó)、美國(guó)和其他許多國(guó)家的二手房交易有回暖的表現(xiàn)，但將這個(gè)數(shù)據(jù)解讀為市場(chǎng)復(fù)蘇是錯(cuò)誤的。

　　“交易量的回暖是對(duì)價(jià)格下跌的反應(yīng)。當(dāng)價(jià)格明顯下降后，從前沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)房子的消費(fèi)者現(xiàn)在可以購(gòu)買(mǎi)了。當(dāng)這些消費(fèi)者都買(mǎi)了房子，房地產(chǎn)價(jià)格又會(huì)開(kāi)始下跌，來(lái)吸引其他潛在的購(gòu)買(mǎi)者。直到房?jī)r(jià)和收入的比例達(dá)到或低于歷史平均水平，這個(gè)過(guò)程才會(huì)結(jié)束。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)最早將在2010年底見(jiàn)底。”