并不是所有的房地產泡沫都以崩潰而告終，但價格上漲往往是房地產泡沫崩潰的前奏。

　　一季度的銷售數據，表明房地產市場也有了回暖跡象。盡管一部分理性的房地產開發商呼吁維持價格的穩定，但市場上漲價的沖動已經難以掩飾。前段時間的價格調整被眾多購房者理解為觸底，由此產生的交易量成為房價上漲的支撐力量。

　　中國經濟正處在下行態勢，但促使房地產泡沫膨脹的基礎機制依然在發揮作用。包括房地產在內的資產市場往往具有嚴重的不確定性和信息不對稱性，對當前中國的房地產市場走勢，各方莫衷一是，恰恰是不確定性和信息不對稱性嚴重的反映。在這種市場環境中，從眾心理居于優勢，市場參與者傾向于遵從多數人的決定。價格越是上漲，就有越多的人由于上漲的預期而入市搶購，而搶購又會使價格進一步上漲和預期進一步增強，于是泡沫不斷膨脹。

　　目前，房地產價格上漲的預期有所弱化但并沒有逆轉。房地產市場中存在道德風險，推動了泡沫的形成。資產的過度投資，形成泡沫。近幾年我國政府尤其是地方政府對房地產業的態度，客觀上形成了隱形擔保，使投資者相信政府將會在房地產業陷于危機時出手救助，由政府而不是自己承擔市場風險，從而疏于風險防范。

　　房地產泡沫的崩潰并非小概率事件。參照歷史經驗，房地產泡沫在經歷了一段時期的膨脹后，多數以崩潰告終。Michael Bordo和Oliver Jeanne對二戰以來OECD國家的資產價格泡沫現象所作的研究發現，雖然資產價格出現泡沫以后并不必然會崩潰，但房地產價格比股票價格更容易崩潰。股票價格泡沫崩潰的概率為12.5%，而房地產價格崩潰的概率超過50%。原因在于，相較于股票市場，房地產市場信息不對稱的程度有限，對于基礎價值決定因素的不確定性較少。

　　房地產泡沫崩潰的觸發因素或不期而至。觸發因素往往是偶然的，宏觀政策的變動、市場上的一個事件等都可以成為觸發因素。泡沫的崩潰，或者起因于投資者信心的逆轉，或者起因于信用的收緊。這兩者都與經濟周期存在一定的相關性。在當前的經濟下行時期，總體信用收縮，投資者對未來的經濟前景和收入預期趨于悲觀，個人金融資產的配置趨向于安全資產而非風險資產。因此，在這種經濟環境中，房地產泡沫崩潰的可能性大增。

　　在當前房地產風險已經居于高位的情況下，價格上漲實是引發泡沫崩潰的不智之舉。價格進一步上漲會促使銀行和金融監管當局出于審慎的目的對房地產發展商和按揭貸款人采取惜貸行為，從而導致房地產市場的信用收緊，觸發泡沫崩潰。價格的進一步上漲會使價格水平超出多數潛在購房者的購買能力，使他們被迫采取觀望態度。在缺少交易量配合的情況下，價格難以維持，潛在購房者的看漲預期極易逆轉，市場參與者的恐慌情緒互相傳染，結果泡沫崩潰。

　　(趙中偉 作者系中國社科院世界經濟與政治所博士)