農(nóng)歷新年過后，房地產(chǎn)市場貌似艱難的起色，幾乎被完全淹沒在整體經(jīng)濟(jì)困境的陰影中，出乎意料的是，這一態(tài)勢一直持續(xù)了下來，并演變成4月份的熱銷局面。

　　4月份北京、上海的房屋銷售量，都在刷新記錄；不被看好的深圳，4月份的成交量，也僅僅略低于此前大賣的3月。

　　房地產(chǎn)市場到底在發(fā)生什么變化？

　　意外成交量

　　2009年4月，除保障性住房外，北京住宅期房成交1.33萬套，超過樓市最火的2007年的單月最高成交套數(shù)。

　　4月，上海住宅新房成交面積189萬平方米，較16個(gè)月以來最高成交水平的3月份，大幅增加了25%，超過2007年平均水平。

　　3月，深圳新房成交8500多套、81萬平方米，成交面積超過2007年單月最高水平，4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，整體銷售格局并沒有改變。

　　成交量上漲，直接影響著地產(chǎn)商的賬單，這一數(shù)據(jù)依然有些出乎意料。據(jù)了解，重慶金科地產(chǎn)集團(tuán)4月份的房屋認(rèn)購、簽約、匯款量三項(xiàng)，都創(chuàng)下該公司成立11年以來的單月最高額。

　　“大量成交不僅僅出現(xiàn)在北京，很多地方都出現(xiàn)了，包括重慶、無錫等城市。”金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說。

　　反彈推動(dòng)力

　　剛性需求的集中釋放，被認(rèn)為是這一輪成交上漲的主要原因。

　　“從2007年11月開始，一年多來，購房需求都在壓抑、徘徊中。”國際地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)衡信柏迪綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示，這些需求集中釋放必然導(dǎo)致成交量上漲。而事實(shí)也證明，這一輪大量成交背后，是中小戶型、低總價(jià)房屋的巨大功勞。

　　“需求的釋放，離不開開發(fā)商的割肉。”岳鋒鋼說。降價(jià)是最有效的促銷手段，而降價(jià)方式在2009年以后，和之前已經(jīng)悄然不同。2008年下半年，北京樓市留給人們的深刻印象之一，恐怕要數(shù)眾多樓盤遮遮掩掩的降價(jià)方式，以及由此引發(fā)的早期業(yè)主維權(quán)大潮。例如沿海地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)采用過的買房送寶馬、抽簽決定折扣價(jià)格等方式；更多樓盤推出極少量的特價(jià)房，幻想以最小的成本來拉動(dòng)人氣。事實(shí)證明，這些方法都失敗了，而最終有效的，是明確的降價(jià)。

　　在北京一家地產(chǎn)公司工作的小魏，4月初的購房，對她來說有些無奈。從去年10月就開始看房的她，看重的是地理位置，但四環(huán)左右的房價(jià)，并沒有給她驚喜。“房展會的時(shí)候，本來期待會有便宜房子賣，結(jié)果這樣的房子基本上都在偏遠(yuǎn)的昌平、順義等區(qū)域。”對市中心房屋降價(jià)，小魏不再抱有期待了，她早先看中東四環(huán)一個(gè)項(xiàng)目，3月的均價(jià)為1.7萬元/平方米，4月初這里推出了1.4萬元/平方米的特價(jià)房，她毅然出手了。

　　無錫的小王，也在最近購房。她購房的這一項(xiàng)目，去年11月開盤，均價(jià)7000多元/平方米，今年這里推出整整兩棟樓的特價(jià)房，價(jià)格約5000元/平方米。“只要超過6000元/平方米我都不考慮。”大幅降價(jià)的特價(jià)房，基本上已達(dá)到小王的心理預(yù)期，成交順理成章。

　　降價(jià)，成為上述兩位購房者出手的直接原因。

　　2009年3月，位于東四環(huán)的沿海地產(chǎn)項(xiàng)目美利山，將“9500元起價(jià)”的廣告掛滿大街小巷，這個(gè)項(xiàng)目在2008年的價(jià)格曾經(jīng)是1.4萬元/平方米，如此明目張膽的降價(jià)，在2008年不可想象。

　　這并不是特例。開發(fā)商已經(jīng)不在“降還是不降”這個(gè)問題上糾纏不清，新開盤項(xiàng)目調(diào)低定價(jià)、老盤新產(chǎn)品低價(jià)入市已是普遍現(xiàn)象。

　　“去年降價(jià)和促銷剛開始的時(shí)候，是局部的，促銷的房子也是一小部分，大家覺得會有更大的降幅。而現(xiàn)在的降價(jià)力度大、全面。”北京偉業(yè)顧問副總經(jīng)理常自力表示。他認(rèn)為，目前的大量成交，主要是全面降價(jià)造成的。

　　成交量的持續(xù)爆發(fā)，對房地產(chǎn)市場意味著什么？

　　“看起來是一個(gè)月的成交量，實(shí)際上是一年半的需求。”金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，如果將這個(gè)量與整個(gè)2008年下降的成交量結(jié)合起來看，這并不是一個(gè)多么大的數(shù)字，4月的成交量，只能說是一個(gè)非常態(tài)的情況。

　　非常態(tài)背后

　　伴隨著成交量放大，對開發(fā)商“假按揭”制造樓市虛假成交的懷疑涌現(xiàn)，包括北京、深圳等地。假按揭的存在與否、數(shù)量多少難以考證。不過，個(gè)例可以說明一定問題。

　　3月份，深圳樓市成交量大漲，對“假按揭”的猜測，因?yàn)榈禺a(chǎn)評論人士牛刀的一篇博客文章而變得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。但隨后，深圳國土局予以澄清，其網(wǎng)站呈現(xiàn)一個(gè)人購買幾十套房子的信息，是由于登記方式的問題而導(dǎo)致，并不屬實(shí)。以此判斷假按揭存在，證據(jù)并不存在。

　　此外，被媒體引證最近出現(xiàn)假按揭的案例——近期一審判決的北京豪森公寓假按揭騙貸案，實(shí)際發(fā)生于2000年至2002年，2005年這一案件就已暴露。

　　“假按揭不能說沒有，一般而言比例會非常低。”虎杰投資顧問首席分析師張寅認(rèn)為，假按揭導(dǎo)致成交量上漲的可能性并不存在。他表示，假按揭主要出現(xiàn)的時(shí)間是2000年至2002年，當(dāng)時(shí)個(gè)人住房貸款出現(xiàn)不久，房子不好賣、銀行放貸壓力大、監(jiān)管不嚴(yán)等原因，導(dǎo)致了這一情況的出現(xiàn)。

　　“假按揭違規(guī)成本非常高。”張寅說，一旦在此出問題，銀行授信就沒了，對于大開發(fā)商而言，他們手上還有別的房子、土地，造假風(fēng)險(xiǎn)太大，即使存在假按揭，中小開發(fā)商的可能性更大。而一線城市的房地產(chǎn)市場，基本由大開發(fā)商、上市公司占據(jù)。

　　不過，現(xiàn)在的成交情況正在發(fā)生一些新變化。

　　在北京樓市2008年最低迷的時(shí)候，無論是新房還是二手房市場，小戶型、低總價(jià)的產(chǎn)品，成為成交量的救命稻草。不過，4月份以來，它們的地位開始有細(xì)微的變化。

　　“在重慶、無錫，三居室的成交量在上升；以前賣不出去的200平方米的房子，現(xiàn)在也可以賣了。”李戰(zhàn)洪說。以金科地產(chǎn)為例，之前小戶型占其總成交量的75%，現(xiàn)在這個(gè)比例下降到50%左右。

　　“以上海的情況來看，4月份可能有些過熱了。”張寅說，依以往的經(jīng)驗(yàn)，目前上海可能有部分投資客進(jìn)場，這是一個(gè)新的動(dòng)向。

　　北京的工地上也在發(fā)生變化。北京一位施工單位的負(fù)責(zé)人表示，5月底至6月初，他們在北京的三個(gè)住宅項(xiàng)目將要開工，其中包括太陽星城(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)在內(nèi)，根據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，這個(gè)項(xiàng)目3月份的成交套數(shù)為全市第一。這位負(fù)責(zé)人表示，按原計(jì)劃，這三個(gè)工地本來春節(jié)前就應(yīng)該開工的。“現(xiàn)在收工程款也好收一些了。”他說。

　　3月、4月成交量醒目，對于其可持續(xù)性的質(zhì)疑，目前依然普遍存在。

　　偉業(yè)顧問表示，隨著成交上漲，價(jià)格會企穩(wěn)，這種大量成交的情況不會持續(xù)到下半年。

　　張寅認(rèn)為，這是此輪房地產(chǎn)調(diào)整周期的第一波反彈，主要特征為，由庫存的中小戶型銷售，來支撐絕大部分的銷售量。“這個(gè)過程，不可能一兩個(gè)月就結(jié)束，可能會持續(xù)2至3個(gè)季度。”張寅表示，樓市有沒有走向上升通道，成交量、銷售價(jià)格、投資客數(shù)量是幾個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)在只是其中一個(gè)指標(biāo)發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)市場的調(diào)整遠(yuǎn)沒有結(jié)束。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）