近日，多項經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示美國現(xiàn)房銷售量出現(xiàn)“井噴”。美國商務(wù)部目前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份美國新房銷售量比上個月猛增27%，按年率計算為41.1萬套，為去年7月份以來最大銷量，是47年以來最大月度增幅。同時紐約地產(chǎn)評級機構(gòu)本月公布的2010年第一季度房產(chǎn)報告也顯示，紐約地區(qū)房屋銷售激增，其中曼哈頓地區(qū)房屋銷售量比去年猛增99%。

　　購房者搶搭政策“末班車”

　　美國房產(chǎn)專家普遍認為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好消息主要得利于4月底到期的聯(lián)邦購房刺激政策引發(fā)的“末班車效應(yīng)”。由于美國失業(yè)率仍居高不下，信貸緊縮狀況依舊，3月份美國房屋止贖數(shù)量大幅增加，聯(lián)邦購房刺激計劃結(jié)束后的半年左右，市場將會有所回落。雖然美國股市的回暖和消費者信心的上升會導(dǎo)致房市整體復(fù)蘇動力逐漸增強，但房市仍面臨巨大壓力，要消化這些壓力很可能要等到2013年。

　　“現(xiàn)在，我們幾乎每天都要辦理至少一起購房成交合同，而2008年至2009年平均是每周一起。”從事紐約房屋買賣成交合同業(yè)務(wù)的房產(chǎn)律師湯學(xué)武對中國證券報記者表示，這是危機之后他所親歷的美國房產(chǎn)市場最火爆的場面，“主要是因為購房者爭相趕在4月30日購房刺激政策結(jié)束之前購房，以享受聯(lián)邦置業(yè)退稅的經(jīng)濟刺激政策。”

　　美國聯(lián)邦政府的首次購房退稅8000美元的刺激政策，在去年11月到期后，又被延續(xù)到今年4月30日。湯學(xué)武律師說，美國房產(chǎn)市場在去年12月第一期經(jīng)濟刺激計劃結(jié)束時出現(xiàn)短暫回落后，在今年第一季度又出現(xiàn)反彈，其中不乏“末班車效應(yīng)”帶來的需求集中釋放的效果。不過，市場反彈勢頭超過預(yù)期，說明第二輪購房退稅刺激政策、股票市場的回升以及美國經(jīng)濟的回暖有效地提振了購房者的信心，出現(xiàn)了危機以來的短期繁榮。

　　湯學(xué)武律師指出，美國房市本次火爆的重要特征是第二次購房者明顯比去年增多。這不僅是因為二次購房者也可以享有6500美元的聯(lián)邦購房退稅優(yōu)惠政策，更說明美國房產(chǎn)市場的投資性能正在恢復(fù)。

　　二次購房主要是投資行為，在經(jīng)歷長期市場疲軟后，二次購房者的增加說明投資者開始對房產(chǎn)市場的投資穩(wěn)定性恢復(fù)了信心，很多購房者表示看好未來的房產(chǎn)市場，開始在房市投資。再加上房價處于低點，為投資者提供了較好的買入期，這也是第一季度房市出現(xiàn)繁榮的原因。

　　基于上述退稅政策的刺激效應(yīng)，湯學(xué)武律師認為伴隨著4月底房地產(chǎn)刺激政策的結(jié)束，這一反彈趨勢將會出現(xiàn)回落，但由于美國經(jīng)濟的回暖和金融業(yè)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場不會再次出現(xiàn)大起大落的動蕩局面。

　　高失業(yè)率引發(fā)止贖

　　與此同時，仍有很多經(jīng)濟學(xué)家對未來美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不樂觀。地產(chǎn)評級機構(gòu)米勒薩繆爾首席執(zhí)行官米勒說，美國居高不下的失業(yè)率將阻礙房地產(chǎn)市場繼續(xù)走強。

　　美國勞工部4月中旬公布的報告稱，截至4月10日的當(dāng)周，美國首次申領(lǐng)失業(yè)救濟的人數(shù)較前一周上升了24000人，為484000人，遠遠超過分析人士的預(yù)測。報告還稱，截至4月3日的當(dāng)周，美國持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)救濟的總?cè)藬?shù)上升了7.3萬人，達到464萬人。

　　同時，房地產(chǎn)研究機構(gòu)RealtyTrac公布的報告稱，在3月份，美國共有367，000處房產(chǎn)收到了止贖申請，比2月份增長了19%，同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止贖數(shù)的猛增也創(chuàng)下月度新高，并導(dǎo)致今年第一季度止贖房產(chǎn)數(shù)量環(huán)比增加7%，同比上升16%，共有932000處房產(chǎn)收到了止贖申請。這相當(dāng)于美國每138個家庭就有一個收到違約、銀行收繳等止贖文件。

　　美國西東大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授尹尊聲表示，和次貸危機引起的第一輪房屋止贖高潮不同，眼下的這一輪止贖主要由于失業(yè)導(dǎo)致，因此解決起來難度更大。他說：“政府的救助計劃沒有解決根本的失業(yè)問題。只要失業(yè)率居高不下，消費者的購買能力和償付能力就會下降。目前的就業(yè)情況從表面上看，好象是沒有繼續(xù)惡化，但實際上，就業(yè)的恢復(fù)很大程度上依賴于臨時工作和低收入工作，所以從本質(zhì)上看，消費者的償付能力還在繼續(xù)下降。”

　　美國研究機構(gòu)住房政策中心執(zhí)行主任魯貝爾說，大量房屋積壓意味著房價的反彈將非常微弱；此外，緩慢的就業(yè)市場復(fù)蘇將延長市場消化房屋庫存的時間。

　　《今日美國報》近日對全美46位主要經(jīng)濟學(xué)家進行的季度調(diào)查報告顯示，大部分接受調(diào)查的經(jīng)濟學(xué)家估計，要到2013年或者更晚時間，美國就業(yè)市場才能真正恢復(fù)到金融危機前的水平。同時很多經(jīng)濟學(xué)家還指出，美國政府只有繼續(xù)推行住房刺激計劃，才能有效緩解美國房市潛在的危機。

　　本報記者 席玟 紐約報道