熱錢來襲！香港和內地的樓市又被熱錢攪起，顯得動蕩不安。首先是內地熱錢大舉進攻香港樓市，炒高樓價，引發泡沫擔憂。而現在，賭人民幣升值的海外熱錢也正以各種隱蔽的形式滲入到內地房地產市場，給正在調整中的中國樓市增加了更多不確定因素。

　　⊙記者 劉偉 ○編輯 王曉華

　　香港是國際資本、全球富豪云集的地方，而2009年，內地熱錢和富商卻成為香港樓市的主角。統計數據顯示，今年以來，由于內地熱錢的不斷涌入,香港的普通住宅樓價累計已經上升28%，香港豪宅市場“天價”不斷被刷新，結構性泡沫已經成為公眾討論的話題。雖然特區政府頻頻做出動作以示“降溫”，但卻并未能阻止內地熱錢持續炒樓的熱情。

　　不斷刷新的香港“天價”豪宅

　　目前香港的樓價已回復到去年中的水平，其中豪宅價格更高于1997年的高峰水平。另據中原地產統計，截至9月份，今年2000萬元以上住宅成交宗數達1656宗，約占整體物業成交約2%；成交564.3億元，超越08年全年，為近5年次高水平；成交量僅低于07年樓市高峰期的全年2398宗。

　　而在09年的香港豪宅市場，名流香港購置豪宅刷新“天價”紀錄的聲音不絕于耳。

　　騰訊董事局主席兼CEO馬化騰年初斥資1.6億港元在香港購買豪宅。該豪宅位于渣甸山名門，馬化騰將三座57及58層復式戶型悉數買入。

　　體操王子李寧一家三口被香港媒體發現住在香港南區豪宅之王香島道33號一間約600多平方米的三層獨立屋，市值3億港元。

　　據香港媒體報道，阿里巴巴主席馬云，年內以3億港元，購入嘉里建設位于中半山地利根德里的BranksomeCrest頂層連泳池特色復式戶。

　　就在市場驚異于剛剛刷新的豪宅“天價”紀錄時，日前，一名中國內地神秘富豪以4.39億港元買下香港島半山干德道39樓盤68樓A室一棟公寓，創下了世界紀錄。

　　炒樓——內資熱錢不可小覷

　　香港本地資金是參與房地產市場的重要組成部分，但不容忽視的卻是內地源源不斷涌入的“熱錢”。和外資熱錢不同的是，內資熱錢主要熱衷于樓市，而外資熱錢則更希望通過“熱錢跳板”來參與內地經濟的復蘇和人民幣升值。

　　那么，到底有多少內地熱錢在參與香港樓市？統計數據顯示，09年以來，中國內地買家占香港住宅市場總成交量的11%。內地買家對每單位1000萬-2000萬港元的物業最感興趣，占總成交量的16%；分別有13%和12%的內地買家購入500萬-1000萬港元及2000萬港元以上單位物業；500萬港元以下單位只占4%。另據中銀香港最新研究報告，目前進入香港樓市的內地資金，約占全部成交金額的5%~10%，以2008年住宅成交金額3400億港元計，內地資金達到170億~340億港元，而且這些資金主要都集中在豪宅市場。

　　市場分析人士指出，事實上，目前參與香港豪宅市場的內地熱錢比例已達到兩到三成，而且有進一步走高的跡象。

　　“內地涌港的熱錢基本上由四部分資金構成”農銀證券(香港)分析師郭信麟指出，首先是今年在內地股市和樓市賺到錢的投資者。今年初以來，上證指數上漲了一倍多，在這其中獲利了結的一部分投資者將目光投向香港市場。由于香港證券市場和內地證券市場有一定差別，很多內地投資者不是很熟悉，更多的內地熱錢把目標鎖定在樓市。另一方面，內地一線城市樓市從09年初以來也有了較大漲幅，再向上的空間已經不是很大，而同期香港的樓市卻由于資金的追捧樓價迭創新高。恒地(香港)主席李兆基在今年7月下旬時表示，香港樓市年內會有5%—10%的上漲空間。而同期內地股市出現轉折，樓市也接近高點。由于更看好香港樓市，很多在內地樓市中獲利的投資者便將目光投向香港樓市。

　　第二部分是內地特別是珠三角地區的實業家，由于出口受阻，海外訂單大量減少，同時也出現了“用工荒”。在此情況下，很多實業投資者關閉工廠，將資金從實業領域撤出，轉而投向臨近的香港房市。

　　第三部分是一部分在內地投資的港商，受市場不景氣的影響，這部分投資者紛紛撤資，回港“炒房”。

　　“第四部分投資者，就是進行投資移民的內地投資者。這些投資者基本上是內地富豪，但由于偏好香港的環境，或者是為了讓子女有一個香港身份，以期獲得更好的發展空間。”郭信麟指出。統計數據顯示，香港于03年10月推出投資移民計劃以來，共有4350人獲批，總共為香港帶來308億港元。據香港入境處資料顯示，獲批人士平均每人投資額達708萬港元，高于計劃規定最少的650萬港元。在各類制定投資項目類別中，投資房地產的達28%。

　　監管層“降溫”熱錢“熱情”不減

　　不斷刷新的豪宅價格不但引爆了香港豪宅投資熱潮，而且引起了香港民眾對豪宅天價“傳染”普通住宅的一再擔憂。

　　香港特區行政長官曾蔭權在10月中旬出席特區立法會答問大會時則表示，目前普通住宅與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見到一個明顯的泡沫”。就在以上言論發表后不久，香港金管局10月24日宣布，收緊2000萬元或以上住宅物業按揭成數上限至6成，低于2000萬元物業樓按實際貸款額不得超過1200萬元，實時生效。10月27日，香港特區政府財政司司長曾俊華會晤10多名地產商，表明政府會在必要時機對樓市采取果斷措施。

　　監管層從開始的宣稱“無泡沫”到幾周內又是收緊按揭，又是找會晤地產商，這無疑給市場傳達了一個信息，那就是——市場確實是需要“降溫”了。

　　在監管層頻出監管措施的情況下，日前香港舉行的物業拍賣會上，拍賣方推出的5項貴重豪宅因缺乏競投，遭拍賣負責人收回。另據最新消息，香港樓市成交呈現降溫跡象。地產界預期，至明年初，交投量會比今年9月萎縮逾30%，二手樓價錢則會明顯回落。

　　但值得注意的是，監管層的舉措并未阻止熱錢涌港的熱情。最近的數據顯示熱錢依然加速流入香港，銀行體系總結余至10月30日已增加至2483.9億元，逼近今年5月18日的2,531億港元的歷史最高紀錄。據統計，本月金管局已累計向市場注入871.88億港元，為今年來的最高月度紀錄。而港元兌美元截至11月3日早盤仍維持于7.7502水平，與觸及強方保證只有一線之距。有分析人士指出：“短期來看，熱錢還會持續流入，雖然監管力度不斷加大，但這并不影響投資者炒樓的熱情。”