港府糾偏穩定樓市

　　香港財政司司長曾俊華在約見香港地產商時表示，政府將嚴肅對待樓市問題，一旦發現樓市過熱便會采取行動，不排除優化現行的勾地制度。曾俊華提出對樓價的關注，擔心豪宅樓價飆升可能影響中小型樓價，希望市場自然調節，在自律的環境下，政府應盡量減少干預，如果市場變得不公平不穩定，以致影響整體經濟發展和民生，以及涉及保障消費者權益的問題時，政府一定會介入。曾俊華還提醒市民，銀行低利率不會持續太久，投資時應注意風險。

　　盡管樓市泡沫初現，但港府目前也不敢為打壓樓市下猛藥。曾俊華說，政策有可能會使樓市出現不必要的波動，尤其是目前全球經濟環境仍有一定變數，政府在推動穩定樓市措施時，必定會謹慎行事。

　　香港政府人士表示，政府將有三招響應樓價問題——一是優化勾地政策，二是循按揭方向著手，三是提高信息透明度。

　　香港金管局新任總裁陳德霖近期也表示，鑒于目前豪宅市場價格急升，銀行按揭貸款的風險相應增加的情況，金管局已經向銀行發出指引，把價值兩千萬或以上的物業按揭貸款上限，由7成下調至6成。

　　陳德霖還表示，金管局要求銀行在推出按揭貸款計劃時，應加強風險管理：首先，確保銀行對物業作出妥善審慎的估值；其次，銀行在評估借款人的供款能力時，應充分考慮目前的按揭利率已經處于極低的水平，當利率回升至較正常水平時，借款人的供款能力會否出現問題；再者，作為投資物業的按揭貸款時，銀行必須小心和審慎評估風險。

　　9月中旬，金管局曾就銀行按揭貸款發出通告，對有個別香港銀行提供全期低至最優惠利率減3.25厘的做法表示關注，認為香港銀行激烈的按揭利率價格戰不可維持，可能有損銀行業利潤率并導致風險上升。

　　盡管政府表態明確，但目前尚未直接介入干預。10月29日香港政府重申，不會以興建居屋來干預樓市。有學者稱，原本并不希望直接出手干預樓價的香港政府，此次主動出招糾偏，實為時勢所迫。如果香港豪宅市場繼續虛火過旺，極易推高整體樓價上漲預期，普通住宅價格也會水漲船高。

　　內外熱錢助推漲勢

　　中銀香港研究員發表報告指出，今年香港樓市反彈呈現出結構性泡沫特征，面積較大的住宅價格漲得較快，香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場。8月份100平方米以上的住宅價格上漲指數幾乎達到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超過了1997年6月。

　　普通住宅單位中，盡管不少屋苑的價格仍遠低于1997年時的水平，但一些成交量大的屋苑價格反彈驚人。9月份太古城和美孚新村的價格已經分別達到了1997年10月的82%和73%。

　　該報告還指出，從今年4月至今，香港樓市房屋的成交量一直在10000宗以上，這使樓價上揚獲得支撐。從近期整體市場環境和成交情況來看，這種態勢還有進一步持續的可能，豪宅價格的飆升有可能蔓延至普通住宅。另一方面，外來資金仍在大量涌入，全球貨幣量化寬松環境仍然不變，香港同業拆息仍處于歷史的低位，樓市供應偏緊暫無緩和跡象。

　　投資客中自然缺少不了內地買家的身影。最近恒基地產開售的西半山天匯，一套復式單位每平米售價高達71.28萬港元，以4.39億港元成交價格創下“全球最貴”分層豪宅的紀錄。這名買家據傳為一名內地富豪。

　　中原集團主席施永青指出，香港的豪宅市場中，內地買家所占的比重至少達兩到三成。會德豐地產(香港)常務董事黃光耀也表示，內地富豪已成為左右香港豪宅價格的主力軍，兩到三成是內地買家。

　　國慶黃金周期間，香港不少地產中介紛紛組織內地豪宅看樓團，中原地產組織約200組內地富豪到富甲半山、名鑄、九龍站及港島區二手豪宅參觀，信和置業也安排了30至40名來自廣東省的投資客來港買樓，其他發展商組織的以內地投資客為目標的看樓活動也不少。

　　業內人士指出，看好香港樓市升值前景、借此投資移民獲取香港身份以及香港利息率低等，均是內地資金赴港買樓的動機。豪宅因升值快、彰顯身份，成為內地資金主要的追捧對象。

　　快速飆漲的香港樓價激起市民和議員的強烈不滿和抗議，10月份香港政府終于出招，雖未直接入市干預，但間接措施已暫時奏效，樓市炒風出現轉緩。

　　10月27日，香港財政司司長曾俊華會見地產建設商會成員，討論勾地(土地上市預尋價)政策及樓價問題。曾俊華表示，如果市場變得不公平不穩定，政府會介入。而此前，香港金管局也發出指引，將超過2000萬元豪宅的最高按揭成數由七成降至六成。地產建設商會也表示，支持勾地制度，建議降低勾地門檻。

　　樓市成交明顯轉緩

　　在港府連續出招后，樓市氣氛轉向觀望，漲勢得到暫時遏制。10月最后一個周末，十大屋苑二手成交按周大跌58%，其中，康怡花園、海怡半島、黃埔花園和新都城出現零成交。港島區域二手樓成交量下跌67%。

　　二手樓市交投近月持續放緩，部分叫價強硬的業主開始態度軟化，調低報價并提高議價幅度，減價迅速離場。其中，新界沙田第一城議價幅度達到2%-4%，太古城也有不少業主愿意將叫價調低約十余萬元，不少減價單位得以順利成交。

　　一手樓市方面，港府政策推出后，諸多新盤參觀人數下降，成交量也大大減少。利嘉閣地產研究部報告指出，10月份前29天香港約有10500宗樓宇買賣登記，較9月份高位回落23%。成交額也減少了35%，只有約420億元，預計10月份全月成交量為11000宗。

　　中原地產研究部聯席董事黃良升指出，10月份香港十大屋苑的二手買賣合約登記為627宗，總值21.10億元，較9月的806宗及26.78億元，下跌22.2%及21.2%。成交量跌幅最多的是杏花村，環比9月下跌47.7%。康怡花園的成交量環比也下跌44.4%，排名第二位。他預計，因為近期樓價持續高企，壓制了買家的入市步伐，預料第四季度屋苑買賣會顯著放緩，估計2009年全年十大屋苑約有7800宗成交。

　　在收緊豪宅按揭措施出臺后，10月底香港舉行物業拍賣會共推出18項物業，其中5個是豪宅單位，拍賣過程中，竟然沒有任何買家試圖出價，逼得拍賣行只好全部收回。拍賣師指出，金管局推出豪宅按揭政策變化，令豪宅拍賣氣氛回落，準買家正觀望政府措施。利嘉閣研究主管周滿杰認為，受新盤活動減少和銀行收緊按揭等影響，預計11月份登記數字將低于一萬宗，香港樓市連續7個月成交破萬的記錄將宣告結束。

　　數據顯示，未來三至五年香港市場只有4.7萬個樓宇單位供應，這種供應短缺局面仍會加重樓價上升的預期。中原集團主席施永青建議，香港政府應根據樓市價格變動、人口轉變以及城市規劃等因素，恢復定期賣地，同時設立批地限制，減少樓價飆升衍生的問題。有學者指出，優化土地供應，調整勾地制度，并加快空屋在二手市場的流轉速度，從根本上解決供求失衡問題，才是治本之策。

　　十月份香港樓市大事記

　　日期 事件

　　10月14日 恒基地產開售的西半山天匯一個復式戶以每平方米約71.28萬港元售出，創下“全球最貴”新紀錄。

　　香港特首曾蔭權在施政報告呼吁市民置業不要太挑剔；同時指出，豪宅樓價對普通物業的影響不大。

　　10月20日 金管局與五家銀行代表會晤，了解目前整體樓市形勢及按揭風險情況。

　　10月21日 香港地產建設商會表示支持勾地制度，建議降低勾地門坎。

　　香港金管局發出指引，樓價逾2000萬元豪宅的最高按揭成數，由七成降至六成。

　　10月23日 行政會議成員張炳良認為，居屋與私樓市場定位有別，社會不應夸大復建居屋對樓市的影響。

　　10月25日 有市民游行，投訴樓價過高，要求復建居屋、恢復賣地。

　　10月27日 香港財政司司長曾俊華會見地產商，討論勾地政策及樓價問題。曾俊華表示，如果市場變得不公平不穩定，政府會介入。

　　10月29日 香港政府重申，不會以興建居屋來干預樓市。