半年以來，香港樓市價格一路狂飆，近日港島西半山豪宅更創出每平方米逾七十萬元的紀錄，香港樓價成為人們熱議的話題。樓市過熱和發展商銷售策略等問題引起市場關注，各界開始擔心樓市泡沫將蔓延至中小型住宅。

　　繼香港金管局“出招”收緊2000萬元以上豪宅信貸后，香港財政司司長曾俊華日前又約見地產商代表，并在立法會上明確表示，如果發現樓市出現不公平、不健康情況，特別是影響民生，一定會采取果斷措施介入。政府和社會人士的輿論攻勢，使香港樓市即時冷卻，成交量在10月下旬急跌，樓市由此步入盤整時期。

　　香港樓市突吹淡風

　　此間有香港媒體指出，政府收緊豪宅按揭，對豪宅市場確已產生影響。政府推出收緊豪宅按揭措施后，10月底市場上舉行首個物業拍賣會，共推出18項物業，其中5個是豪宅單位，拍賣過程中，竟然沒有任何買家試圖出價，逼得拍賣行只好全部收回。拍賣師指出，金管局推出新豪宅樓按政策，令豪宅拍賣氣氛回軟，而拍賣前查詢和看樓的數字也大大減少，準買家正觀望政府措施。物業市場轉為淡靜，買家抱觀望心態，沒以往那么進取。

　　利嘉閣高級區域經理徐子豪表示，市場交投近月持續放緩，部分原本叫價企硬的業主眼見前景不明朗，爭相減價迅速離場。近日態度軟化，愿意將叫價調低，并提高議價幅度，其中新界藍籌屋苑沙田第一城議幅達到2%-4%，鰂魚涌太古城也有不少業主愿意將叫價調低約十余萬元，不少減價單位得以順利成交。

　　傭金收入向來是衡量房地產市場的晴雨表。據中原地產及同系的利嘉閣預計，兩行10月的傭金總收益，將分別為1.6億元及5300萬元，創今年2月以來的最低水平，與8月高峰期的2.8億元相比，急跌43%。

　　另一大型代理美聯物業及子公司香港置業也預計，10月整體二手樓成交量將比8月樓市高峰期急跌20-30%。美聯首席分析師劉嘉輝指出，土地注冊處資料顯示，今年物業買賣注冊累積達110629宗，還差約2700宗便超越去年全年的113298宗，注冊金額約為4207億元，已突破去年全年的4131億元。不過，他預期，由于市場揣測政府有可能改變房屋政策，在不明朗因素下，買家入市態度會轉為審慎，今年第4季度二手住宅注冊量將下跌兩成至約2.4萬宗。

　　結構性泡沫不容忽視

　　中銀香港研究員應堅在最近一期中銀《財經述評》中指出，香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場，其風險應引起重視。他認為，從主要指標分析，斷言香港樓市已經形成泡沫的依據并不充分。中原地產提供的數據顯示，香港目前供樓負擔比率為33.4%，按照國際標準衡量，三成的供樓負擔比率屬于正常的負擔范圍，供樓者的壓力并不大，香港樓市整體仍屬于健康水平。

　　但是，他指出，這次香港樓市反彈呈現出結構性泡沫特征。面積較大的住宅價格漲得較快，豪宅更成為此輪反彈上漲的領頭羊。8月份100平方米以上的住宅價格上漲指數幾乎達到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超過了1997年6月。在普通住宅單位中，盡管不少屋苑的價格仍遠低于1997年時的水平，但一些成交量大的屋苑價格反彈驚人。9月份太古城和美孚新村的價格已經分別達到了1997年10月的82%和73%，可見樓價已不低。而這些屋苑中的中產階級比較集中，具有一定的指標作用。

　　他同時還指出，未來樓價和成交量繼續攀升的可能性是仍然存在的。從今年4月至今，香港樓市房屋的成交量已經連續6個月突破10000宗以上，這使樓價上揚獲得支撐。從近期整體市場環境和成交情況來看，這種態勢還有進一步持續的可能，豪宅價格的飆升有可能蔓延至普通住宅。另一方面，促使樓價上揚的一些因素仍然存在，如外來資金仍在大量涌入；全球量化寬松環境仍然不變，香港同業拆息仍處于歷史的低位；樓市供應偏緊暫無緩和跡象等等。同時，之前預期會推低樓市的一些因素，如失業率上升和經濟衰退等并沒有進一步惡化。所以，他認為，人們對樓價繼續走高的擔心是有一定道理的，政府應該加強防范，以免產生泡沫。

　　港府出招費思量

　　香港媒體稱，原本并不希望直接出手干預樓價的香港政府，此次主動出招糾偏，實為時勢所迫。如果香港豪宅市場繼續虛火過旺，極易推高整體樓價上漲預期，普通住宅價格水漲船高可能會隨之出現。

　　有學者指出，目前香港樓市觀望氣氛濃郁，買賣雙方都對香港政府下一步的措施抱有很大的期待。在這期間，政府如果出手太重，難免會造成樓市大起大落，這是大家所不愿意見到的。但如果現在仍然按兵不動，樓價則很可能會在盤整之后加速向上，到時又會加重普通階層的買樓負擔，局面更加難以收拾。樓價能否健康平衡“著陸”，實在相當考驗政府的智慧。

　　其間，有不少人士紛紛為香港樓市把脈開藥方，認為港府出招糾偏，應多路出擊，并需切中要害。其中關鍵點是要提高樓市成交價和成交單位數量的透明度，消除公眾盲目“追漲”心理。針對當下部分樓盤出現的銷售現象混亂的問題，政府應著手進行規范，并應盡量消除公眾的信息不對稱劣勢。

　　有數據顯示，未來三至五年香港市場只有4.7萬個樓宇單位供應，這種供應短缺局面無疑會加重樓價上升的預期。有學者指出，優化土地供應，調整“勾地”制度，并加快空屋在二手市場的流轉速度，從根本上解決供求失衡問題，才是治本之策。