上周五晚，香港金管局就價值2000萬港元或以上的住宅物業按揭成數上限向銀行發出通告，要求由目前七成按揭上限降至六成。金管局總裁陳德霖稱，此舉在于協助銀行更為審慎地管理信貸風險。但業內人士認為，新規定對多以現金作全款支付的豪宅市場影響有限。　　

　　房價高企加大信貸風險

　　香港房價近期屢屢刷新紀錄是金管局此次通過銀行間接調控樓市的主因。香港恒地集團的“天匯”豪宅66樓A室最近以4.39億港元出售，每平方英尺價高達7.128萬港元(相當于每平方米76.7276萬元)，創下全球分層豪宅新高紀錄。由于住宅按揭貸款占香港銀行整體貸款的44%，豪宅價格快速上漲，香港銀行業迅速展開按揭利率價格戰。

　　至于樓價低于2000萬港元的物業，則繼續沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高限制在不超過1200萬港元。金管局同時提醒銀行，應以審慎的方式進行物業估值以及計算借款人的供款與入息比率。尤其要考慮到處于歷史低位的利率若恢復至正常水平，可能對借款人還款能力造成的影響。

　　陳德霖稱，金管局調整豪宅按揭貸款成數上限的目的并非針對近日急升的豪宅樓價及交易量，而是銀行按揭貸款的風險。普通住宅市場顯然暫未在風險考慮范圍內。

　　豪宅漲勢或波及普通住宅

　　但不少人士對新規定的成效表示質疑。美聯物業首席分析師劉家輝認為，香港2000萬港元以上住宅僅占今年前9個月成交住宅的1.9%—2%，預計金管局的最新指引對豪宅市場影響有限。中原地產代理董事何兆棠則表示，按揭上限的限制對豪宅市場沒有實質影響，因目前一般豪宅買家均以“樓換樓”方式或套現其他投資產品入市，買家手持足夠資金，并不需要高成數按揭服務，一般三至五成按揭已經足夠。

　　受訪人士認為，目前房市存在的問題并非資金不足，而是因為市場熱錢過多。市場人士擔心，豪宅市場過熱的勢頭將蔓延到香港普通住宅市場，而金管局新規中要求2000萬港元以下住宅實際貸款額最高限額不超過1200萬港元對普通住宅市場顯得微不足道。

　　土地供應不足助推樓市泡沫

　　香港政府上周五公布的一手私宅市場數據顯示，截至今年9月底，住宅供應量降至2004年有紀錄以來最低水平，僅4.7萬套。施工量連續三個季度不足2000戶。劉嘉輝估計，今年施工量將少于萬戶，并且為連續兩年維持此低水平。而隨著施工量減少，預計未來落成量會跟隨下調。“以一般住宅項目建筑期約2至5年計算，若將每年施工量順延至未來4年，走勢與落成量相當吻合。”劉嘉輝稱。

　　劉嘉輝表示，由于不排除會出現供不應求的情況，甚至使樓市出現泡沫，政府應加快推出優化土地供應政策以滿足市場需求。

　　瑞銀集團亞洲房地產研究部主管王震宇則認為，樓市泡沫不可避免，預期6個月后香港樓市泡沫出現，明年下半年有破滅可能。王震宇說，香港土地供應少，使得可售單位數量持續減少，資金面對銀行利率低企，必須尋找投資渠道，這一市場動力會將樓市進一步推高至破滅。王震宇表示，預計整體樓價未來一年仍會上升兩成，或有機會回升至1997年的水平。他認為政府若要解決樓市泡沫，必須先解決土地供應減少的問題。