行為金融學創始人、耶魯大學經濟學教授、美國國家經濟研究局研究員 羅伯特·希勒

　　美國最近3年的房價一直在跌，這一趨勢還將繼續。連聯邦政府都宣布，房價下跌將持續至2010年。最起碼，最近的銀行壓力測試已經假定房價在2006年至2010年間下跌41%。

　　這樣的持續下跌違背了普遍常識和傳統經濟學法則，后者假設個人行為是理性的，且市場是有效的。如果人們真如市場有效論那般行為，房價應該在更短時間內大幅下降，而不是逐年下降。但房地產市場上的現實情況并非如此。長期下降有時確實符合規律。

　　歷史上有許多范例。1991年，在日本房地產泡沫破裂后，日本主要城市的土地價格連續下降了15年。幾個共同因素導致了房地產市場的惜售行為。一個重要的原因是，現房的銷售量主要取決于那些準備買2套(以上)房的人。如果賣方認為房價會繼續下跌，他們中的大多數人不會急著賣，因為他們并不真的準備離開市場。此外，很少有業主是完全出于投機考慮離開房地產市場的。比如，那些共有一幢房子的夫妻，必須達成共識才能將房屋出售轉向租賃房屋。即便是孩子長大了，因為轉到其他校區就學要租房住，他們也對售房有否決權。事實上，多數拋售房屋轉向租房的決定并不是遵循市場法則的行為。相反，他們是經濟壓力的產物，包括止贖、違約以及生活方式的改變。這一變化解釋了在失業率高漲之時，房價下跌會長期存在。

　　假設有一對年輕夫婦正租著一套公寓。如果放在幾年前，購房的想法對他們來說會很有吸引力。但在看到周圍頻頻失業和房地產市場混亂的局面后，他們的想法改變了：還是繼續租房吧。這種想法現在已經根深蒂固了，幾年內是不會改變了。另一方面，一對老年夫婦在房地產市場繁榮時期未能把房子賣掉，也沒有搬到擁有繼續醫療的退休人員社區。他們決定，現在是賣房子的時候了。他們可能用上一兩年時間整理財產，為搬家作準備，但他們可不會再改主意了。因此，房地產市場未來只有賣方而沒有買方，而住房供應需求減少也決定了房價下跌將持續到2010或2011年。如果經濟在未來有了重大改善，所有人都可能改變主意。年輕夫婦可能會改變主意，過一年就買房，而老年夫婦則會進一步推遲售房計劃。這樣的話，市場則有買方而無賣方，房價會往上走。出于這個原因，也有經濟學家否認房價會如預期那樣下降。但這種變化并不常有。即便經濟衰退很快結束，房地產市場仍會繼續走壞。在上一次結束于1990年-1991年的房地產熱潮中，直到1997年，房地產價格都沒有絲毫上漲。