長沙房產部門擬限制二手房貸款額度

　　總價70萬元的住房，找中介公司代辦，支付上萬元中介費，就能按成交價一半的價格繳納營業稅。6月24日上午，市民劉先生向本報爆料。據劉先生透露，按這樣操作，一套房可少交1到2萬元營業稅。記者調查發現，在二手房交易中，普遍存在這種虛報成交價繳納營業稅的情況，主要是通過“陰陽合同”的方式實現的。

　　虛報成交價一套可省一兩萬

　　劉先生最近看中五一廣場附近一套二手房。房子的總價是70萬元，由于房子還沒有滿5年，劉先生購買這套房子需要繳納4萬余元的房產營業稅。這兩天，劉先生到二手房交易市場咨詢買房的事情，一個二手房中介機構就跟劉先生說，他要貸款買下這套房，按正常程序走，稅費代辦費一共需要花費6萬多元。如果找他們代辦，只要花費3.5萬元。

　　如何能省下2.5萬元呢？省下的部分主要就是營業稅和綜合稅。中介機構說，按正常價格，70萬元要繳納4萬余元的營業稅，但是在網上簽約時把成交價報低一半，就能省下近2萬元。劉先生只需與賣家私下簽訂一份合同，支付部分房款后，其余房款可以通過銀行貸款來實現。營業稅就按照虛報的成交價來繳納，銀行按揭就按照評估價來放貸。

　　“如果一次性付款，營業稅還能交的更少”，中介公司透露，考慮到按揭貸款的額度，成交價報得太低，銀行貸款辦不下來。一次性貸款，只要買賣雙方達成默契，價格可以報得很低，相應的稅費也能交得更少。

　　網上簽約報價可信度不足10%

　　“劉先生所說的情況其實是通過‘陰陽合同’實現的！”在長沙市二手房交易中心的一名工作人員說。

　　據該工作人員介紹，在二手房交易過程中，一套房子往往有3個價格。買賣雙方通常先簽訂一份交易合同，確定交易價格、付款方式，作為買賣雙方的憑證。在二手房交易中心辦理產權變更時，再簽一份電子合同，并對合同內的交易價格實行資金監管，電子合同上的成交價遠低于實際交易價格，而這個成交價是繳納相關稅費的依據。而申請貸款的時候，銀行則根據評估機構出具的“評估價”放貸。購房者通常采取做低“合同價”、做高“評估價”的方法，既少交稅費，又盡可能多地申請貸款，這也就是所謂的“陰陽合同”。

　　由于中介機構和銀行達成默契、買賣雙方配合，“陰陽合同”才有操作可能。該工作人員稱，由于銀行和房產局不是一個系統，貸款和繳納營業稅參考價不一，房產局無法限制。

　　記者從有關方面了解到，盡管長沙二手房成交量較以前有所下降，但是二手房日簽約量維持在80到90套左右，在這些簽約二手房中，網上簽約報價可信度仍不足10%。

　　部門回應

　　房產局：正研究辦法防“陰陽合同”

　　“目前，我們正在研究辦法來防范‘陰陽合同’。”6月24日下午，長沙房產部門一名負責人向記者透露。據該負責人介紹，在二手房交易過程中，“陰陽合同”的現象非常普遍。

　　該負責人表示，目前，長沙防范“陰陽合同”比較成熟的想法是在二手房交易合同中，規定二手房首付款，通過規定首付款來限制二手房的貸款額度。該負責人表示，這樣一來，如果網上簽約成交價報得過低，減掉首付款后，房子貸款額度相應就會降低，要多貸款就更難了。如果這個辦法出臺，在短期內可能使購房者面臨“或者多交稅，或者少貸款”的兩難局面——無論如何，首付壓力都將增加。

　　他山之石

　　2009年，北京市銀監局發出《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》，要求銀行必須采用“網簽合同”和其正本中的房屋成交價格作為審批必要依據，按照網簽合同正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值，發放住房貸款。這意味著，如果購房者想避稅，合同價低于實際成交價，銀行就會根據合同價放貸，購房者能申請的貸款將大幅減少；如果想多爭取貸款，按照實際成交價簽訂合同價，則需要繳納更多的稅費。

　　[來源：三湘都市報]

　　[作者：王文 王敏 羅文嬌]