“二套房貸首付提高至五成，利率為基準利率的1.1倍，暫停發放第三套住房及非本地居民購房貸款。”今年4月，國務院一系列房地產市場調控政策出臺，重拳打壓房價過快上漲勢頭。一時間，各地樓市掀起軒然大波，一手房、二手房市場的成交量紛紛大幅下滑，“退房潮”現象也開始愈演愈烈，圍繞退房引發的糾紛日益增多。在北京，自房產調控政策出臺以來，二手房市場購房人違約退房的比例達到了總糾紛比例的七成，而之前占比不足兩成。

　　記者在采訪中發現，這些因退房而引發的糾紛，其焦點集中在此類“政策性違約”的買房人是否應承擔相應的違約成本。一些因“銀行首付提高無力籌夠首付”或“政策收緊無法取得貸款”為由提出違約的買房人認為，退房并非個人意愿，而是政策調整導致，應屬《合同法》中規定的“不可抗力”，買方可單獨解除購房合同而不承擔違約責任，開發商或賣房人應該退還之前收取的定金或首付款。針對買賣雙方爭議的這一焦點，滬上部分法律界人士日前在接受記者采訪時也表達了不同觀點。

　　焦點一 購房人因政策原因貸不到款，可否單獨解除合同？

　　買房人聲音：房子是我千挑萬選選中的，可貸不到款我只能退房，憑什么不是我的原因還要我付違約金？

　　今年4月初，欒女士看中了松江區一套120平方米的新房，購買時與開發商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的欒女士還沒來得及申請貸款，房產新政已出臺。根據政策規定，欒女士購買的這第三套房產被列入了暫停發放貸款的行列，銀行也表示無法向其發放貸款。于是，欒女士向開發商提出退還首付，開發商則以欒女士違約拒絕退還，還揚言要向其收取違約金。

　　律師看法：購房人是否需要承擔違約成本，關鍵得看合同中有無特別約定。

　　針對欒女士這種因政策原因導致無法貸到款或貸不到足額款的情況，上海金能律師事務所岳文輝律師指出，上海市房屋土地資源管理局和上海市工商局制定的《上海市商品房預售合同示范文本(2005版)》中有專門的說明：“因非歸責于甲方或乙方的原因，導致乙方未能獲得銀行貸款或少于申請貸款數額的，甲乙雙方應就具體付款方式另行協商，并簽訂補充協議；協商不成的，乙方可以單方面解除本合同。乙方單方解除本合同的，應當書面通知甲方。甲方應當在收到乙方書面通知后，將乙方已支付的房價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)全部退還乙方，甲方已收取的全裝修價款(包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算)一并退還乙方。”

　　“如果開發商采用的是此版本的合同文本，購房人可據此條款單方面解除合同，并要求開發商退還已經收取的首付款和利息。不過購房人還應認真核對合同，有的開發商會專門在文本中單獨約定‘購房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足’，這樣的話，要單方面解除合同需謹慎，開發商可據此提出要求支付違約金。”岳文輝認為，如果真的需要退房，最好還是與開發商協商處理，實在不行再通過法律手段解決。

　　對于交了定金，因無法貸到款而需退房的購房人，根據2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”岳文輝認為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，如在簽訂的意向書或合同中，沒有“貸款不成需自籌資金補足”的約定，購房者有權與開發商協商解除合同，并拿回之前交的定金。

　　焦點二 首付比例提高，湊不足首付款是否屬于“不可抗力”？

　　買房人聲音：本來首付三成的話還能買得起房，現在政策調整到五成買不起了，這種情況應該算是“不可抗力”。

　　剛剛結婚的鄭先生想購買一套兩室兩廳的住房，原本說好首付三成，夫妻兩人好不容易湊足了首付款并已繳付。可新政出臺后，因為鄭先生單身時曾購買過一套小房子，準備購買的這套房成為了第二套住房，首付款提高到了五成。“三成的首付我們夫妻倆都是費了很大勁才湊足的，如今提高到五成，房子我們肯定是買不起了。這樣的政策調整應該算是‘不可抗力’的一種。”鄭先生認為，《合同法》中規定了因‘不可抗力’而導致合同無法繼續履行，購房人可不承擔違約責任。

　　律師看法：政策調整是“不可抗力”還是“情勢變更”亟待法律進一步說明。

　　《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”對此，上海德尚律師事務所楊波律師認為，“政府政策的調整”一般排除在不可抗力的范疇之外。因此，如若以不可抗力為由要求退房，沒有法律依據。

　　但他也表示，《合同法》中規定了另一種“情勢變更”的原則，即合同有效成立之后、履行之前，如果出現某種不可歸責于當事人原因的客觀變化，若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結果，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。“對于這種因政策調整無法付齊首付的情況，我認為應按‘情勢變更’原則來對待。”楊波認為，因政策調整造成的房屋買賣糾紛是個新課題，由于目前并沒有相關的法條規定，具體能否適用“情勢變更”還需法院作出裁判。

　　對于如何解決湊不足首付而違約的問題，楊波還建議開發商可采取“墊付首付”的辦法，即開發商與購房人協商支付方式后，由開發商墊付購房人其余首付款的辦法。“對于有購房意愿的人來說，開發商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產生。”

　　類似的情況，也有律師提出了不同看法。有律師提出，政策調整導致違約，既不應屬于“情勢變更”，也不算“不可抗力”。如果法院以這兩種理由判決解除雙方買賣合同，勢必導致一些看到房價下跌的買房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

　　本報記者 劉棟