新房貸政策將從需求管理方面對房地產市場產生重大影響，隨著住房消費需求得到有效管理，住房供給的增長和供給結構的改善，住房價格上漲的趨勢將得到遏制，漲幅將穩步回落

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏

　　2009年年末中央相繼出臺一系列遏制投機炒作和房價過快上漲的房地產調控政策，今年1—2月份房地產市場出現了交易量萎縮、房價上漲趨緩的積極變化。但3月份隨著“新地王”的出現，北京等一線城市住房市場出現明顯反彈。3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%，房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延。飛漲的房價�熂哟罅司用裢ㄟ^市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，引起了社會各界的焦慮，如果房價得不到有效控制，將加快房價上漲的趨勢，推動房地產市場泡沫繼續增大。

　　面對當前房地產形勢，中央政府高度重視，4月14日國務院常務會議，再出重拳�煆膰栏竦男刨J稅收政策、增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設，加強市場監管等四方面，確定了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中力度最大的當屬實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　房貸新政的重大意義在于：第一，信貸支持的差別化，信貸政策對于購買90平方米以下首套房的消費者，仍然給予低首付、低利率的優惠信貸支持，既支持了普通居民的住房消費，又引導居民根據我國國情和自身的經濟能力，進行合理適度的住房消費。第二，重點打擊投機、炒房者。近期住房投資回報率高的帶動效應，導致更多的社會資金進入房地產市場，投機炒房占消費需求比例不斷增加，上海、江浙等地出現投資客大量收購中小戶型住房的情況，投機需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求矛盾，是房價過快上漲的主要原因之一。這次房貸新政，大幅提高了購買第二套以上住房的首付比例和貸款利率，將大幅度加大投機炒房的資金壓力和炒房成本。第三，防范金融風險。這次政策的實施，較大范圍的提高了住房按揭貸款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了銀行住房貸款的安全程度。

　　新房貸政策將從需求管理方面對房地產市場產生重大影響，一是通過大幅度提高二套以上房貸的首付和利率，將加大炒房成本，大幅度壓縮炒房的利潤空間，沉重打擊炒房投機行為。回顧2007年二套房貸政策出臺后，對抑制投機需求、穩定房價起到較大作用，與2007年相比，現有政策力度更大，其效果會更好。二是再一次表明政府抑制房價過快上漲的決心，將改變購房者對房價上漲的預期，引導消費者理性購房，減少恐慌性購房消費。可以預測隨著住房消費需求得到有效管理，住房供給的增長和供給結構的改善，住房價格上漲的趨勢將得到遏制，漲幅將穩步回落。