上周央行意外上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，市場(chǎng)加息預(yù)期升溫，不少市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，央行可能自第二季度開始進(jìn)入加息周期，并且有傳言稱，房貸七折優(yōu)惠利率政策也可能取消，而且一些銀行已明確二套房貸利率下浮幅度要受更多條件限制，有銀行甚至取消利率下浮優(yōu)惠。

　　選擇固定利率房貸，將利率固定在相對(duì)地位，是否可為呢？記者經(jīng)過比較后發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上房貸的固定利率普遍比浮動(dòng)利率要高。對(duì)于可以獲得較高折扣利率的客戶而言，選擇固定利率房貸未必劃算；而對(duì)于無法獲取下浮利率的客戶而言，選擇固定利率房貸，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　案例：

　　李女士前幾年貸款買了一套自住房，貸款已經(jīng)還清，如今升值了不少，最近又看中了一套投資性住房，房價(jià)120萬元，準(zhǔn)備首付5成，向銀行貸60萬元，分20年月供，將房子買下來。該選擇怎樣的房貸方式？

　　解讀：

　　李女士準(zhǔn)備申請(qǐng)的貸款屬于二套房貸。記者昨日走訪發(fā)現(xiàn)，雖然各大銀行仍未下達(dá)二套房貸操作細(xì)則，但不少銀行明確二套房貸利率下浮幅度要受更多限制，甚至取消利率下浮優(yōu)惠。昨日，在工商銀行廣州大道支行的房貸部門，一位負(fù)責(zé)個(gè)人房貸的工作人員告訴記者:“現(xiàn)在二套房貸利率沒有優(yōu)惠，按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行”。招商銀行一位負(fù)責(zé)人透露，目前二套房貸利率按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行，“沒有下浮”。

　　建設(shè)銀行的二套房貸利率雖然仍可下浮，但工作人員稱，“二套房貸中，如果首付是四成，利率可以下浮25%，但如果首付只有三成，利率下調(diào)的空間就只有兩成了”。

　　而如果選擇固定利率，期限不能太短，因?yàn)榭赡芗酉⒑螳@得的利率優(yōu)勢(shì)難以彌補(bǔ)加息前的利率劣勢(shì)；期限不能太長，因?yàn)榻?jīng)過一輪加息后如果利率再次快速下降，也可能得不償失。從目前時(shí)點(diǎn)看，央行可能在今年開始步入加息周期，利率固定在5年左右比較劃算。 (方利平、劉新宇)

　　可獲高折扣利率者 浮動(dòng)利率劃算

　　以李女士的60萬元貸款為例，如果能夠獲取下浮七折的利率，則目前利率僅為4.158%，比招行3年期5.58%和5年期5.85%的固定利率分別高1.422和1.692個(gè)百分點(diǎn)。銀行貸款人員表示，除非國家政策明確取消，利率折扣一旦確定，就將一直保持下去。這意味著，以后無論基準(zhǔn)利率怎樣變化，打折后的實(shí)際利率變化幅度都將縮小30%。假設(shè)未來央行貸款利率加息0.54個(gè)百分點(diǎn)，則對(duì)于七折利率房貸客戶而言，實(shí)際利率將只是加息0.378個(gè)百分點(diǎn)。

　　以5年固定利率房貸為例，對(duì)于能夠獲取七折利率房貸的客戶而言，只有5年以上貸款基準(zhǔn)利率由目前的5.94%加至8.36%以后，也即意味著以每次0.27個(gè)基點(diǎn)，至少要加息9次以上，七折優(yōu)惠利率才可能超過目前5.85%的固定利率。這種可能在未來5年的發(fā)生幾率比較小。

　　因此李女士選擇浮動(dòng)利率更加劃算。而現(xiàn)在浮動(dòng)利率紛紛收緊，但仍有銀行執(zhí)行浮動(dòng)利率，仍具備可操作性。

　　低折扣或上浮利率者 固定利率劃算

　　不過，如果李女士只能申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率甚至利率要上浮10%，則選擇固定利率房貸有著數(shù)。目前5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為5.94%，而招行的5年期部分固定利率可優(yōu)惠至5.85%，已經(jīng)比基準(zhǔn)利率還低，建行的5年期固定利率為6.16%，也只比基準(zhǔn)利率高0.22個(gè)百分點(diǎn)，基本上，在央行以每次0.27個(gè)百分點(diǎn)的幅度加息一次后，市場(chǎng)浮動(dòng)利率就可超過目前選定的固定利率。

　　而就目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況和央行回收流動(dòng)性的決心來看，在今年步入加息通道的可能性是比較大的。

　　事實(shí)上，即使李女士能夠從銀行獲取一定折扣的利率，但是折扣比較低，比如只能打9折，選擇固定利率也會(huì)有一定的著數(shù)。按照目前的基準(zhǔn)利率，5年以上貸款的9折優(yōu)惠利率為5.346%，比招行的5年期部分固定利率5.85%低0.504個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)基準(zhǔn)利率上升3次后至6.75%時(shí)，李女士的9折浮動(dòng)利率將高達(dá)6.075%，比目前選擇的固定利率要高。如果在未來一年多的時(shí)間里，央行加息3次，則李女士在前5年選擇固定利率房貸更劃算。

　　文/表 記者方利平　署名除外