1月10日，國務院發布通知，二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，一舉終結了此前二套房貸首付比例有可能上調至50%的傳聞。昨日記者走訪省會多家銀行，發現建行、工行、農行等多家銀行已在嚴格執行二套房貸首付40%的鐵律。但石市住房公積金二套房貸政策尚未調整，眾多購房者購買二套房時依然有機會享受到二成首付。

　　銀行二套房貸

　　首付40%已成“鐵律”

　　“其實本來就是規定二套房貸款首付40%。現在國家是再次加以明確。”昨日，記者從銀行了解到，各銀行都收緊了二套房貸，第二套房貸款首付四成已成“鐵律”，只是在貸款利率上仍然有不同的優惠。

　　建行河北省分行營業部負責房貸的賀女士說，他們從去年11月15日收到總行文件后，就已經實施了二套房貸首付不低于40%，完全符合此次國務院發布的《促進房地產市場平穩健康發展的通知》中的要求。在貸款利率上，《通知》中沒有一刀切，而是要求各銀行按風險定價，因此他們會根據客戶情況不同實施不同的利率，比如已經還完首套房貸，又是銀行VIP客戶的，就可以在基準利率的基礎上給予折扣，“但肯定打不到7折”。

　　農行廣安支行負責房貸的工作人員也稱，他們現在對二套房貸的要求就是首付不能低于40%，利率還有優惠，如果客戶信用狀況良好，可以打九折、八五折等。“二套房貸首付至少四成，這沒得商量”，工行的相關人員也明確表示。

　　認定標準不再含糊

　　銀行難打“擦邊球”

　　據銀行界人士解釋，此次國務院發布的《通知》中的一個重要意義就是使二套房的認定標準不再含糊，把以前容易混淆的“改善性住房”剔除在外，避免了各銀行打“擦邊球”。

　　去年，國務院出于刺激房地產市場的考慮推出了“改善性住房”概念，規定“改善性住房”的銀行貸款標準參照首套房貸“兩成首付、七折利率”標準執行，這一規定使很多二套房貸打起“擦邊球”。某銀行房貸部的陳經理說，“改善性住房與家庭第二套住房本身就不好區分，以前很多客戶表示他買的第二套房就是改善性住房，所以我們就都按改善性住房的政策來對待，即認同為第一套房。”

　　而在最新發布的《通知》中，國務院明確表示金融機構“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。”將第二套房定義得非常清楚，不再提及“改善性住房”。陳經理說：“不提改善性住房，意味著關于二套房貸的認定將一刀切，但凡家庭購買的第二套住房都要求首付四成。”

　　公積金二套貸款

　　政策未變

　　雖然國家對商業銀行二套房貸“點了剎車”，但石家莊本土的公積金貸款政策卻并未調整。

　　記者昨日從石家莊住房公積金管理中心了解到，目前石家莊的住房公積金政策依然執行2009年出臺的一系列優惠政策。對于已還清首套住房貸款、再次購買改善性普通住房的，可按首次購買普通自住住房的住房公積金貸款政策執行，即首付房款比例按20%執行，每戶家庭最高可貸公積金40萬元，貸款最長期限為30年，但前提條件是必須償還清首套住房的原有各種貸款。

　　此外，按照石家莊公積金管理中心2009年出臺的政策規定，如夫妻雙方均正常繳存住房公積金的，且符合住房公積金貸款條件的，可以分別申請住房公積金個人住房貸款。對這個首付標準政策中并未明確規定，但據記者了解，在實際購房中，各樓盤項目均是按照首付房款比例的20%執行的。

　　降低首付和利率

　　仍有妙招

　　對于買二套房自住的市民，怎樣才能降低二套房的負擔呢？

　　置業顧問張先生給購房者支招，只要合理規劃，在省會樓市還是有很多“二套”能夠享受“首套”政策的方式。如首套房使用商業貸款，買二套房時可使用公積金貸款，利率較7折優惠后的商業貸款更低。如首套房使用公積金貸款，貸款全部還清后，還可使用公積金貸款購買二套房。

　　而隨著石家莊公積金覆蓋范圍的擴大，越來越多的人選擇了使用公積金。即使未繳存住房公積金的職工，由正常繳存住房公積金且未申請使用住房公積金貸款的職工(不少于2人)提供擔保，便可申請住房公積金個人住房貸款；此外，個人繳存住房公積金三個月之后，也可使用住房公積金貸款。張先生說，“合理規劃、使用住房公積金貸款，可以有效降低買二套房的成本”。　

　　市場觀望情緒蔓延

　　銀行二套房貸收緊等系列調控政策，雖然很難使得省會樓市漲幅應聲向下，但使得樓市觀望態度變得濃厚起來。

　　昨日記者從省會多家在售樓盤了解到，自從過完元旦，市場銷售就一直比較冷清。眾美鳳凰城的工作人員告訴記者，元旦之后市場上的觀望情緒再度開始蔓延，買房的人明顯謹慎多了。記者隨后從石家莊市住房保障和房產管理局“石房在線”了解到，2009年12月石家莊市區住宅商品房銷售備案6683套，備案面積為720430平方米，創下了年內最大單月成交量。而進入1月份以來，樓市備案量急劇下滑，樓市觀望氣氛加重。

　　業內人士劉先生認為，營業稅+契稅+二套房貸首付比例，政策組合拳連番上演對省會樓市影響將加劇，樓市成交降溫在所難免。但由于春節歷來是樓市傳統低潮期，二套房貸首付比例嚴格執行究竟影響有多大，要等到三月份才能真正顯現。

　　將重創短期投機者

　　21世紀不動產工作人員楊女士聽到這個政策的第一反應就是“這對短期投機客來說打擊非常大”。她透露說目前市場上存在不少短期炒家，購房者支付首付后，利用銀行貸款，以有限的資金購買多套住房；等房價一兩年甚至幾個月上漲后賣掉一些房產，然后又拿這些本金繼續投入更多套的房子。

　　省會房地產行業人士普遍認為，二套房貸收緊將重創短期炒房者，但對改善性購房者和剛性需求者來說，該買的還是要買。對于大多數以買房來對抗通貨膨脹壓力，希望長線持有房產來跑贏銀行存款利息的投資者來說，影響應該也并不大。

　　二套房貸收緊能否遏制房價繼續上漲？對此，業界認為，房價受供求關系等諸多因素制約，是否將由此下降或上漲的趨勢尚有待觀察。但預計石市今年總體上市量將超600萬平方米。市場供應巨大，需求上如果受到政策遏制，石市房價上漲的空間不會大，不排除還會有少數項目出現降價促銷的情況，有購房需求的市民今年可以選擇性價比合適的房子出手。