就在銀監(jiān)會(huì)否認(rèn)“二套房貸首付提至50%”的傳言不久，國(guó)務(wù)院辦公廳昨天下發(fā)通知，針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管等問(wèn)題作出要求。其中“二套住房首付款比例不得低于40%”的規(guī)定，終止了此前坊間對(duì)二套房貸的種種猜測(cè)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前對(duì)于“第二套房”的界定過(guò)于模糊，可能影響到政策的執(zhí)行效果。

　　房產(chǎn)新政

　　擴(kuò)大5類房供地比例

　　《通知》要求，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。同時(shí)適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。

　　增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要擴(kuò)大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)需要辦理農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的，要加快審批工作，確保供地計(jì)劃落到實(shí)處。

　　二套房貸款首付至少40%

　　金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　一次性公開(kāi)全部房源

　　嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

　　對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度將進(jìn)一步加大。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為將被嚴(yán)厲查處。對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)。

　　要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源。

　　后年解決低收入家庭住房

　　在保障性安居工程建設(shè)方面，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。通過(guò)城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。同時(shí)，加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)推進(jìn)林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。

　　專家說(shuō)法

　　“二套”界定模糊

　　“我和老公都是四川人，戶口還是未婚，第一套房是老公買的，現(xiàn)在想換套大點(diǎn)的，中介說(shuō)只要用我的名字，享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠沒(méi)問(wèn)題。”有意近期買房的姜小姐私下告訴記者。

　　“由于異地聯(lián)網(wǎng)不暢和情況復(fù)雜等原因，第二套房至今沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的界定”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“不少二套房的購(gòu)買者利用政策的模糊性，還是能夠享受低首付的優(yōu)惠。”

　　目前二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其余已利用銀行貸款購(gòu)買住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款均按第二套房執(zhí)行。

　　事實(shí)上，除了姜小姐的例子以外，還有很多“二套”能夠冒充“首套”，比如已有一套之前全款購(gòu)買的住房，且之前未貸款購(gòu)房，再貸款買房的；夫妻雙方為了購(gòu)買二套房而提前離婚，分別貸款購(gòu)房的；夫妻雙方分別同時(shí)用公積金及商業(yè)貸款購(gòu)房的；已經(jīng)用商業(yè)貸款購(gòu)買一套房的，再利用公積金購(gòu)房的；曾經(jīng)貸款購(gòu)首套房，出售舊房后再次購(gòu)房的等。

　　“‘二套’缺乏嚴(yán)格界定，不僅增大銀行風(fēng)險(xiǎn)，而且抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的效果也將打折扣。”張大偉說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)整體漲幅將現(xiàn)虛乏狀態(tài)

　　事實(shí)上，對(duì)于二套房貸首付，央行和銀監(jiān)會(huì)之前的規(guī)定也是最低40%，不過(guò)其房貸利率原來(lái)是至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，也就是1.1倍，如今改成按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通知延續(xù)了對(duì)購(gòu)房人群實(shí)施差別化政策的原則，而且在考慮到銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加大了銀行的自主調(diào)控空間，利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“現(xiàn)在房貸很多都是7折利率，那么只要高于7折，比如7.1折，都可以是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”

　　隨著房?jī)r(jià)的飆升和成交量的屢創(chuàng)新高，商業(yè)銀行開(kāi)始重新評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)可能引發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。去年底以來(lái)，各大商業(yè)銀行對(duì)于二套房按揭已經(jīng)明顯收緊。目前北京多家銀行已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行首付比例40%和執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍為客戶申請(qǐng)二套房貸款。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,該項(xiàng)通知對(duì)于抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有一定的作用，預(yù)計(jì)今年將不可能再現(xiàn)2009年房?jī)r(jià)狂漲的局面。今年的房?jī)r(jià)整體漲幅或?qū)⒊尸F(xiàn)虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)的可能。

　　“不久，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘地方版’配套政策將相繼出臺(tái)，市場(chǎng)會(huì)不斷看到“地方版”的細(xì)則性文件。”

　　本報(bào)記者姚麗穎 熊焱 張楠